Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] Service des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 2] JUGEMENT DU 10 Septembre 2026

N° RG 26/01016 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MBZ7

Jugement du 10 Septembre 2026

[G] [E] [C] [S] [U] [S]

C/

[N] [D]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE Me CORILLION

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 10 Septembre 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE lors des débats et Françoise ROUXEL lors du délibéré, Greffiers ;

Audience des débats : 21 Mai 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Septembre 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Mme [G] [E] [Adresse 2] représentée par Me Jean Eric CORILLION, avocat au barreau de RENNES Mme [C] [S] [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Me Jean Eric CORILLION, avocat au barreau de RENNES Mme [U] [S] [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Jean Eric CORILLION, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [N] [D] [Adresse 5] [Localité 4] non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 20 août 2023, à effet au 15 août 2023, Mme [B] [D] a donné à bail à Mme [G] [E], Mme [U] [S] et Mme [C] [S] un logement meublé situé [Adresse 6] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.119 euros. L’état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 20 août 2023. L’état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 30 avril 2025. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 juillet 2025, les locataires ont demandé la restitution du dépôt de garantie. Le conciliateur de justice a constaté l’échec de la tentative préalable de conciliation le 3 décembre 2025. Par requête reçue au greffe le 30 janvier 2026, Mme [M] [E] a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir, à titre principal, la restitution du dépôt de garantie. Les parties ont été convoquées par les soins du greffe à l’audience du 21 mai 2026. Le courrier adressé à la bailleresse étant revenu portant la mention « pli avisé et non réclamé », la demanderesse a été invitée à procéder par voie de citation. Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2026, Mme [G] [E], Mme [U] [S] et Mme [C] [S] ont fait assigner Mme [B] [D] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes ; ainsi, au visa des articles 750-1 du Code de procédure civile, des articles 1103, 1240 et 1217 du Code civil, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, elles sollicitent la condamnation de Mme [B] [D] à leur payer les sommes suivantes : - 2.238 euros au titre du dépôt de garantie ; - 1.309 euros au titre des 10 mois d’intérêts de retard calculés sur le dernier loyer versé ; - 600 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la conservation abusive du dépôt de garantie par Mme [D] ; - 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mai 2026. A cette date, Mme [G] [E], Mme [U] [S] et Mme [C] [S] ont comparu représentées par leur avocat. Il a entendu oralement se référer aux termes de son assignation. Au soutien de leurs demandes, Mme [G] [E], Mme [U] [S] et Mme [C] [S] relèvent que la bailleresse ne prouve nullement la réalité des dégradations qu’elle allègue et qui justifieraient, selon elle, la retenue du dépôt de garantie. Elles rappellent que lesdits désordres ne sont nullement mentionnés par le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice lors de la sortie des lieux. Elles soulignent qu’elles ont tenté de résoudre à l’amiable ce différend mais que la bailleresse ne s’est pas présentée devant la commission départementale de conciliation, les contraignant à intenter une action judiciaire. Elles soutiennent que cela est constitutif d’une résistance abusive justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

Bien que régulièrement citée, par acte remis en l’étude du commissaire de justice, Mme [B] [D] n’a pas comparu ni personne pour elle. En application de l’article 473 du Code de procédure civile, prononcé en dernier ressort, le jugement sera rendu par défaut. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande principale en restitution du dépôt de garantie Par application combinée des articles 25-3 et 22 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ». L’article 22 précité précise en son alinéa 7 que : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ». Par ailleurs, il est rappelé que l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […] ” En l’espèce, l’article V du contrat de bail conclu entre les parties précise qu’un dépôt de garantie égal à deux mois de loyers hors charges, soit 2.238 euros, est versé. L’état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement entre les parties le 20 août 2023. L’état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 30 avril 2025, en présence des locataires. Il n’est pas apporté d’explications quant à la réalisation de l’état des lieux par commissaire de justice, ce dernier indique qu’il intervient à la demande de Mme [D]. Pour autant, la comparaison des états des lieux permet de constater que les lieux ont été rendus dans un bon état conforme à celui noté lors de la prise de possession. Les photos jointes confirment que les lieux sont rendus dans un état propre et sans dégradations. Le commissaire de justice souligne que certains équipements sont en état d’usage (par exemple la fenêtre et le volet des chambres 1 et 2) sans mentionner de difficultés de fonctionnement. Ce constat s’apparente à de la vétusté ordinaire. Si le commissaire de justice relève que le détecteur incendie ne fonctionne pas lors du test, force est de constater qu’il n’est nullement question de cet équipement lors de l’entrée dans les lieux. L’absence de détail de l’état des lieux d’entrée sur ce point ne saurait avoir pour conséquence d’imputer l’état de cet appareil aux locataires. En effet, le choix de la bailleresse de ne pas réaliser les états des lieux selon les mêmes modalités, c’est-à-dire sans ou avec commissaire de justice, ce qui a nécessairement pour conséquence de ne pas permettre de comparer utilement les documents, l’imprimé pré-rempli par la bailleresse étant succinct quand un commissaire de justice est détaillé et précis, ne saurait avoir pour effet de permettre à la bailleresse d’imputer aux locataires l’état défectueux d’équipements qu’elle n’avait pas jugé utile de mentionner lors de l’entrée dans les lieux. Le commissaire de justice note : « il m’est précisé durant les constatations que l’aspirateur traineau, le micro-ondes, le lave-linge et le réfrigérateur – congélateur ne fonctionnent plus ». Force est de constater que le commissaire de justice se contente ainsi de rapporter des paroles, qu’il ne constate pas par lui-même lesdits dysfonctionnements et ne procède à aucun test de fonctionnement desdits appareils. En s’abstenant de comparaître, la bailleresse n’apporte aucun élément contraire. Elle ne justifie pas davantage de sommes susceptibles d’être dues à l’issue du bail. Elle était donc tenue de restituer le dépôt de garantie dans le délai maximal d’un mois à compter de la restitution des lieux, soit au plus tard le 1er juin 2025, les clés ayant été restituées le 30 avril 2025 au vu des mentions portées sur l’état des lieux de sortie. Le loyer mensuel était de 1.119 euros, 10 % de cette somme équivalent à 111,90 euros par mois. Au jour de l’assignation, la bailleresse avait 11 mois de retard de paiement soit 1.230,90 euros (111,90 € x 11). En conséquence, Mme [B] [D] sera condamnée à payer à Mme [G] [E], Mme [U] [S] et Mme [C] [S] la somme de 2.238 euros à titre de restitution du dépôt de garantie. Elle sera également condamnée à leur payer la somme de 1.230,90 euros au titre des intérêts de retard.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, Par application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Il convient de rappeler que la bonne foi est toujours présumée. En l’espèce, la seule absence de réponse de la bailleresse aux tentatives de résolution amiable du litige ne peut être considérée, à elle-seule, comme constitutive de mauvaise foi. De plus, au regard des intérêts majorés consentis par la loi, Mme [G] [E], Mme [U] [S] et Mme [C] [S] ne justifient pas d’un préjudice distinct qui n’aurait été réparé par l’octroi de ceux-ci. En conséquence, Mme [G] [E], Mme [U] [S] et Mme [C] [S] seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

3/ Sur les demandes accessoires, En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, Mme [B] [D] sera condamnée aux dépens. En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenue aux dépens et, en équité, Mme [B] [D] sera condamnée à payer à Mme [G] [E], Mme [U] [S] et Mme [C] [S] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut, et en dernier ressort, CONDAMNE Mme [B] [D] à payer à Mme [G] [E], Mme [U] [S] et Mme [C] [S] la somme de 2.238 euros à titre de restitution du dépôt de garantie ; CONDAMNE Mme [B] [D] à payer à Mme [G] [E], Mme [U] [S] et Mme [C] [S] la somme de 1.230,90 au titre des intérêts de retard ; DEBOUTE Mme [G] [E], Mme [U] [S] et Mme [C] [S] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; CONDAMNE Mme [B] [D] à payer à Mme [G] [E], Mme [U] [S] et Mme [C] [S] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [D] aux dépens de l’instance. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Présidente,