Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] Service des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 2] JUGEMENT DU 10 Septembre 2026

N° RG 26/01010 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MBZV

Jugement du 10 Septembre 2026

N° 26/849

Société AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[V] [E]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à SA AIGUILLON CONSTRUCTION

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 10 Septembre 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE lors des débats et de Françoise ROUXEL lors du délibéré, Greffiers ;

Audience des débats : 21 Mai 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Septembre 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société AIGUILLON CONSTRUCTION [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Mme [X] [A], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [V] [E] [Adresse 4] [Localité 4] non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 11 juillet 2022, la SA d’HLM Aiguillon Construction a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [E] sur des locaux (porte n°14 et stationnement n°101916), situés au [Adresse 5] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 446,10 euros. Un état des lieux d’entrée du logement a été effectué contradictoirement le 11 juillet 2022. Se prévalant de loyers demeurés impayés, le bailleur a fait notifier à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.080,26 euros par acte de commissaire de justice du 7 avril 2023. Par courrier reçu le 4 juin 2024, Mme [V] [E] a donné son préavis. Un état des lieux sortant a été effectué contradictoirement le 5 août 2024. Par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 24 janvier 2025, le bailleur a mis en demeure la locataire de payer la somme de 2.962,64 euros. Ce courrier est revenu portant la mention « pli avisé et non réclamé ». Mme [V] [E] ne s’est pas présentée à la tentative de conciliation à laquelle elle a été conviée par le conciliateur de justice, à la demande du bailleur. Par requête reçue au greffe le 29 janvier 2026, la SA d’HLM Aiguillon Construction a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir la condamnation de Mme [V] [E] au paiement de l’arriéré locatif. Les parties ont été convoquées par les soins du greffe à l’audience du 21 mai 2026. A l’audience, la SA d’HLM Aiguillon Construction a comparu représenté par Mme [X] [A] dûment munie d’un pouvoir. Elle a entendu oralement se référer aux termes de sa requête. Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1184, 1728 et 1741 du Code civil, la SA d’HLM Aiguillon Construction sollicite la condamnation de Mme [V] [E] au paiement des sommes suivantes : 2.973,49 euros dont 1.577,50 euros au titre des loyers et des charges, 1.348,80 euros au titre des frais de remise en état du logement et 47,19 euros au titre du commandement de payer déjà réglé ;aux entiers dépens.A l’appui de ses demandes, elle soutient que dès son entrée dans les lieux la locataire s’est trouvée en situation d’impayés des loyers, la dette ne faisant qu’augmenter malgré la délivrance d’un commandement de payer. Elle souligne que les lieux étaient en bon état à l’entrée et que l’état des lieux de sortie a mis en évidence un logement dans son ensemble sale, et nécessitant, notamment, la réfection de murs en raison de la présence de déchirures et taches. Elle estime justifier des sommes dues par la locataire. Bien que régulièrement citée, l’accusé de réception étant revenu signé, Mme [V] [E] n’a pas comparu ni personne pour elle. En application de l’article 473 du Code de procédure civile, la citation ayant été délivrée à un mandataire de la défenderesse et le jugement étant prononcé en dernier ressort, il sera rendu par défaut. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande principale Sur la demande au titre des loyers et chargesSelon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Par ailleurs, en application de l’article L. 111-8 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier.

En l’espèce, l’article IV des conditions générales applicables au contrat de bail précise que le loyer est payable chaque mois, au plus tard le 31 du mois concerné. Une révision périodique est également prévue. Les conditions particulières précisent que le loyer mensuel initial est de 446,10 euros, coût du stationnement inclus, auquel s’ajoute une provision pour charges de 20,81 euros, soit un total mensuel de 466,91 euros. Le décompte produit par le bailleur mentionne un solde débiteur total de 2.973,49 euros. Il convient de déduire de ce montant les réparations locatives qui seront examinées ci-dessous pour 1.794,90 euros et les frais de commandement de payer pour 47,19 euros. En effet, non prescrit par la loi dans le cadre du présent litige, les frais de commandement de payer ne sauraient être mis à la charge de la locataire et être inclus dans les sommes dues au titre de l’arriéré locatif. En l’absence de demande au titre des frais irrépétibles, cette somme sera écartée. Par suite, le montant dû par Mme [V] [E] au titre des loyers et charges peut être arrêté à 1.131,40 euros, déduction faite du dépôt de garantie.

1.2 Sur la demande au titre des réparations locatives Aux termes de l’article 1728 du code civil, "Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus." L'article 1730 du même code précise que : "S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure." L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […] ” En l'espèce, l'état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 11 juillet 2022 lors de l'entrée de Mme [V] [E] dans les lieux fait état d'un logement globalement en bon état. Il détaille selon les équipements la date de la dernière réfection. L’état des lieux de sortie a été établi le 5 août 2024, la locataire étant représentée par Mme [U] [S]. Il est relevé la présence de tâches sur les murs (par exemple de l’entrée) ou les portes, la présence de toiles d’araignées, des éléments mentionnés comme « non nettoyés » (par exemple la faïence des murs de la cuisine), la présence de mauvaises herbes et de ronces au niveau du jardin. A la fin de l’état des lieux, un décompte du coût des travaux à la charge du locataire est estimé à 1.794,90 euros. Force est de constater que le bailleur ne produit aucun élément, tel devis et/ou facture, pour justifier du montant des travaux. Il ne justifie pas davantage du préjudice subi, par exemple d’empêchement à relouer le logement. Le seul fait que soit mentionné sur ce décompte « bon pour reconnaissance des travaux à réaliser pour la somme TTC de 1.794,90 € » est insuffisant pour justifier de la réalité du préjudice subi par le bailleur et du montant effectif des réparations. Dès lors, le bailleur sera débouté de sa demande au titre des réparations locatives. En conséquence, Mme [V] [E] sera condamnée à payer à la SA d’HLM Aiguillon Construction la somme de 1.131,40 euros au titre des loyers et charges impayées. La SA d’HLM Aiguillon Construction sera débouté de ses demandes au titre des réparations locatives et des frais de commandement de payer.

2/ Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du Code de procédure civile, partie perdante, Mme [V] [E] sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort, CONDAMNE Mme [V] [E] à payer à la SA d’HLM Aiguillon Construction la somme de 1.131,40 euros au titre des loyers et charges impayées, déduction faite du dépôt de garantie ; DEBOUTE la SA d’HLM Aiguillon Construction de ses demandes au titre des réparations locatives et des frais de commandement de payer ; CONDAMNE MME [V] [E] aux dépens de l’instance. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge