Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 25/09709 - N° Portalis DBW3-W-B7J-62JH

AFFAIRE :

Société SCI DU HARAS (la SCP IMAVOCATS) C/ M. [C] [R]

Grosse délivrée le 10 Septembre 2026 À -la SCP IMAVOCATS

- - Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l'audience Publique du 19 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 21 Mai 2026, puis prorogée au 10 Septembre 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

Société SCI DU HARAS dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Sylvie LANTELME de la SCP IMAVOCATS, avocats au barreau de TOULON

La société [Adresse 2] (SARL) Immatriculée au RCS de [Localité 1] SIREN sous le N° 523 560 480 dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Sylvie LANTELME de la SCP IMAVOCATS, avocats au barreau de TOULON

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [C] [R] né le 17 Avril 1970 à [Localité 2], de nationalité française demeurant [Adresse 4]

défaillant

Madame [X] [H] [F] [O] [Z] née le 26 Janvier 1971 à [Localité 3] (PAYS-BAS), de nationalité hollandaise demeurant [Adresse 5]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte d’huissier en date du 17 septembre 2025, la société civile immobilière DU HARAS et la société à responsabilité limitée [Adresse 2] ont assigné Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa de l’article 1124 du code civil, aux fins de voir :

- condamner solidairement Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z] à payer à la société civile immobilière DU HARAS la somme de 760 000€ à titre de dommages et intérêts ; - condamner solidairement Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z] à payer à la société à responsabilité limitée [Adresse 2] la somme de 200 000€ à la société à responsabilité limitée FERME-AUBERGE LA BAIE DES ANGES à titre de dommages-et-intérêts ; - condamner solidairement Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z] à verser à la société civile immobilière DU HARAS et la société à responsabilité limitée [Adresse 2] la somme de 5 000€ chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z] aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Sylvie LANTELME, avocat aux offres de droit ; - maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, les demanderesses exposent qu’elles sont respectivement propriétaires d’un immeuble sis [Adresse 6] et d’un fonds de commerce situé au premier étage de ce bien.

Par acte du 14 août 2023, Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z] se sont unilatéralement engagés à acquérir tant le bien immobilier propriété de la société civile immobilière DU HARAS que le fonds de commerce propriété de la société à responsabilité limitée [Adresse 2]. Le prix a été fixé à hauteur de 9 600 000€ net vendeur.

La vente ne s’est pas réalisée dans le délai de la promesse. Aussi, les demanderesses entendent solliciter l’indemnisation de leur préjudice. Le prix de vente aurait dû être réparti comme suit entre les vendeuses : 7 600 000€ à la société civile immobilière DU HARAS et 2 000 000€ au profit de la société à responsabilité limitée [Adresse 2]. Chacune entend réclamer aux défendeurs 10 % du prix de vente qu’elles auraient dû percevoir en indemnisation du préjudice causé par la non-réalisation de la vente.

Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z], tous deux cités dans les formes de l’article 656 du code de procédure civile, n'ont pas constitué avocat.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des demanderesses à la lecture de l'assignation.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la procédure :

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’indemnisation des demanderesses :

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

L’article 1124 du même code dispose que « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul ».

Il résulte des pièces versées aux débats qu’alors que Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z] s’étaient unilatéralement engagés à acheter les biens propriété de la société civile immobilière DU HARAS et la société à responsabilité limitée [Adresse 2].

La société civile immobilière DU HARAS et la société à responsabilité limitée [Adresse 2] affirment avoir acquiescé à cette offre d’achat, rendant ainsi l’accord de volonté entre les parties définitif. Les demanderesses exposent notamment qu’en signant la promesse, elles l’ont accepté, rendant le contrat de vente parfait. Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z] n’ont pas constitué avocat dans le cadre du présent litige afin de contester le caractère définitif de l’accord. Il résulte d’ailleurs d’un courrier de l’étude notariale [B] du 20 octobre 2023 qu’un rendez-vous de signature a été proposé à Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z] le 16 novembre 2023 : aucune pièce versée aux débats n’indique que Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z] auraient entendu se prévaloir de la caducité de la promesse à défaut d’acceptation par les vendeurs avant le 15 septembre 2023, délai imparti par ladite promesse aux vendeurs potentiels pour accepter la vente.

Il sera donc retenu qu’il est suffisamment établi que la société civile immobilière DU HARAS et la société à responsabilité limitée [Adresse 2] ont acquiescé à la prommese d’achat, rendant la vente parfaite.

Or, Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z] ne se sont pas présentés devant notaire le 11 décembre 2023 (c’est à dire avant le délai d’expiration de la promesse d’achat, qui expirait le 15 décembre 2023) pour régulariser l’acte de vente notarié. Les défendeurs ont donc manqué à leurs obligations contractuelles.

Le contrat signé entre les parties ne prévoit pas de clause pénale pour le cas où Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z] ne s’acquitteraient pas de leur engagement. Il n’en demeure pas moins que les demanderesses ont manifestement subi un préjudice, consistant au premier chef à ne pas percevoir le prix de vente que les défendeurs avaient irrévocablement promis.

Toutefois, puisque la vente n’a, au moins matériellement, pas eu lieu (même si elle était parfaite sur le plan juridique), la société civile immobilière DU HARAS et la société à responsabilité limitée [Adresse 2] demeurent, en pratique, propriétaires du bien immobilier et du fonds de commerce.

Le préjudice ne saurait donc correspondre à la totalité du défaut de perception du prix de vente.

L’évaluation par les demanderesses d’un préjudice équivalent à 10 % des sommes que chacune aurait dû percevoir apparaît opportune.

Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z] à verser à la société civile immobilière DU HARAS la somme de 760 000€ en réparation de son préjudice et à la société à responsabilité limitée [Adresse 2] la somme de 200 000€ en réparation de son préjudice.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z], qui succombent aux demandes de la société civile immobilière DU HARAS et la société à responsabilité limitée [Adresse 2], aux entiers dépens.

La condamnation aux dépens sera assortie du droit pour Maître Sylvie LANTELME, avocate de la société civile immobilière DU HARAS et la société à responsabilité limitée [Adresse 2] de recouvrer directement contre Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z] ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z] à verser à la société civile immobilière DU HARAS et la société à responsabilité limitée [Adresse 2] la somme de 750€ chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z] à verser à la société civile immobilière DU HARAS la somme de sept cent soixante mille euros (760 000€) en indemnisation de son préjudice ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z] à verser à la société à responsabilité limitée [Adresse 2] la somme de deux cent mille euros (200 000€) en indemnisation de son préjudice ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z] aux entiers dépens ;

DIT que la condamnation aux dépens sera assortie du droit pour Maître Sylvie LANTELME, avocate de la société civile immobilière DU HARAS et la société à responsabilité limitée [Adresse 2] de recouvrer directement contre Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z] ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [R] et Madame [X] [H] [F] [O] [Z] à verser à la société civile immobilière DU HARAS et la société à responsabilité limitée [Adresse 2] la somme de sept cent cinquante euros (750€) chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 4] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.