Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le: à Me PERROT Copies certifiées conformes délivrées le: à Me PERROT, Me AGUTTES

■

Charges de copropriété

N° RG 24/07459 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TX3

N° MINUTE :

Assignation du : 18 Avril 2024

JUGEMENT rendu le 10 Septembre 2026 DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, société par actions simplifié, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité [Adresse 2] [Localité 3]

Représenté par Maître Vanessa PERROT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J134

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [Z] [Adresse 1] [Localité 4]

Représenté par Maître Sandrine AGUTTES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0765

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Décision du 10 Septembre 2026 Charges de copropriété N° RG 24/07459 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TX3

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Hélène SAPEDE, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 26 Mai 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 Septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

*** EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [E] [Z] est propriétaire des lots de copropriété n°3 et 15 d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par lettre recommandée avec avis de réception présenté le 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'a fait mettre en demeure de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit d'huissier signifié le 18 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Etablissement 1] a fait assigner M. [E] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 30 janvier 2025, afin d'obtenir sa condamnation au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, au paiement de la somme de 11.738,74 euros au titre des charges impayées au 10 avril 2024 (appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts à compter du 21 novembre 2023, 230,40 euros au titre des frais exposés, 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de conclusions n°1 signifiées par voie électronique le 10 septembre 2025, il demande au tribunal de :

« CONDAMNER Monsieur [Z] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 10 673,56 € correspondant aux appels de charges impayés au 3 septembre 2025 (appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts qui doivent courir à compter de la présente décision ;

CONDAMNER Monsieur [Z] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic GAIA IMMOBILIERADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 1 008 € correspondant aux frais exposés par le syndic pour le recouvrement des charges de copropriété ;

Décision du 10 Septembre 2026 Charges de copropriété N° RG 24/07459 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TX3

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil ;

CONDAMNER Monsieur [Z] [E] au paiement d’une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts ;

LE DEBOUTER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 mai 2025, M. [Z] demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL,

- DIRE que la créance du Syndicat n’est pas certaine faute de produire les justificatifs permettant d’établir la réalité de la créance dont Monsieur [Z] serait redevable au titre des charges de copropriété,

En conséquence,

- DEBOUTER le Syndicat demandeur de sa demande en condamnation

A TITRE SUBSIDIAIRE,

- ACCORDER à Monsieur [Z] un échéancier sur 24 mois avec des mensualités de 250 euros sur une période de 23 mois et versement du solde le dernier mois ajouté du paiement des charges de copropriété appelées trimestriellement

- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande en condamnation au titre d’un préjudice distinct à hauteur de 1.500 euros

- DIRE n’avoir lieu à assortir la décision de l’exécution provisoire,

- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du CPC. »

La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 mars 2026 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 26 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [E] [Z] est propriétaire des lots n° 3 et 15 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, il produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 20 mai 2021, 05 juillet 2022, 27 juin 2023 et 22 mars 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux; - les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé au 03 septembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 10.673,56 euros au titre des charges impayées (appel provisionnel du 3ème trimestre 2025 inclus).

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [E] [Z] est débiteur de la somme de 10.673,56 euros.

Cette somme est certaine, liquide et exigible, les critiques développées par le défendeur à l'encontre du syndic n'étant pas de nature à le dispenser du paiement de sa part de charges telle qu'elle résulte de l'approbation des comptes et des situations d'apurement annuel du compte de M. [Z] régulièrement communiquées. Le défendeur sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 10.673,56 euros, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à la demande du syndicat des copropriétaires.

Les intérêts échus annuellement seront capitalisés en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil. Décision du 10 Septembre 2026 Charges de copropriété N° RG 24/07459 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TX3

2 - Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.008 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Cette somme n'apparaît toutefois justifiée par aucune des pièces versées en procédure, le décompte produit mentionnant, au titre des frais, une somme de 230,40 euros correspondant aux frais de relance des 22/10/2023, 16/11/2023, 17/02/2024 et 17/03/2024 (soit 57,60 euros X 4).

Les sommes réclamées avant la mise en demeure présentée le 22 novembre 2023 ne peuvent en outre être allouées sur ce fondement au syndicat des copropriétaires. Le seul contrat de syndic communiqué ayant pris effet le 15 mars 2024, M. [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 57,60 euros TTC correspondant à la relance du 17 mars 2024.

3 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation à hauteur de 1.500 euros du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [E] [Z] de ses obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, il apparaît que ce dernier a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 1er avril 2020.

Décision du 10 Septembre 2026 Charges de copropriété N° RG 24/07459 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TX3

M. [Z] règle les appels de fonds provisionnels à l'exclusion des apurements de comptes annuels et des travaux, contestant tant le vote des travaux de ravalement en 2023 que les conditions de leur réalisation.

Ces manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le demandeur ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [Z] sollicite en l'espèce l’octroi de 24 mois de délais de paiement en faisant valoir qu'il perçoit une retraite annuelle de 10.171 euros ; que son épouse perçoit un revenu annuel de 12.780 euros et que le couple n'est pas imposable. Il offre de régler une somme de 250 euros par mois sur une période de 23 mois et le solde le dernier mois, en sus du paiement des charges appelées trimestriellement.

Le syndicat des copropriétaires oppose que M. [Z] ne justifie d'aucune difficulté et que son compte bancaire fait état d'un solde créditeur de 15.358,22 euros au 10 octobre 2024.

La situation du débiteur, qui a sciemment arrêté de payer une partie des charges, ne justifie pas de lui accorder des délais de paiement qu'il s’est déjà largement octroyés.

De surcroît, l’échelonnement sur 24 mois du paiement des charges de copropriété d’un montant de 10.673,56 euros auxquelles M. [Z] est condamné par le présent jugement représente, outre les charges courantes, des mensualités de 444 euros largement supérieures à la somme de 250 euros proposée.

Il ne pourra dans ces circonstances qu’être débouté de sa demande de délais de grâce. 5- Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [E] [Z], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [E] [Z] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] les sommes de :

- 10.673,56 euros au titre des charges impayées (appel provisionnel du 3ème trimestre 2025 inclus) ; Décision du 10 Septembre 2026 Charges de copropriété N° RG 24/07459 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TX3

- 57,60 euros au titre des frais de recouvrement.

- 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [E] [Z] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [E] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026.

La Greffière La Présidente