Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [B] [E] Monsieur [V] [P] Maître [Z] [H]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 26/04853 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC4FU

N° MINUTE :

JUGEMENT AVANT DIRE DROIT rendu le jeudi 10 septembre 2026

DEMANDEURS Madame [B] [E], demeurant [Adresse 1] comparante en personne

Monsieur [V] [P], demeurant [Adresse 2] comparant en personne

DÉFENDEUR Monsieur [N] [C] [Q], demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Flore LENORMAND de la SELARL LNDG AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E2189

COMPOSITION DU TRIBUNAL Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Audrey BELTOU, Greffier, lors de l’audience

DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 juin 2026

JUGEMENT par jugement contradictoire avant dire droit, prononcé par mise à disposition, initialement prévue le 29 juillet 2026 et prorogée au 10 septembre 2026, par Laurent GOSSART, Juge assisté de Stéphanie THELLIEZ, Cadre-greffier, lors du délibéré

Décision du 10 septembre 2026 PCP JCP fond - N° RG 26/04853 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC4FU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 7 mars 2025, Mme [T] [O], représentée à l’acte par Mme [N] [C] [Q], a donné à bail à Mme [B] [E] et M. [X] [P], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation meublé situé [Adresse 4], à [Localité 2].

Par courrier daté du 23 août 2025, Mme [B] [E] et M. [X] [P] ont donné congé sans délai de préavis en se prévalant de l’insalubrité du logement. Ils ont quitté les lieux le 26 septembre 2025 et un état des lieux a été établi.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2026 remis au greffe le 26 mars suivant, Mme [B] [E] et M. [X] [P] ont fait assigner Mme [N] [C] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de paiement de diverses sommes.

A l'audience du 2 juin 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, Mme [B] [E] et M. [X] [P], comparants en personne, se référant en partie à leur acte introductif d'instance, demandent de : - condamner Mme [N] [C] [Q] au paiement de la somme de 2 860 euros au titre de la réparation du préjudice de jouissance, - condamner Mme [N] [C] [Q] au paiement de la somme de 703,50 euros au titre des frais de déménagement, - condamner Mme [N] [C] [Q] au paiement de la somme de 1 907 euros au titre du préjudice résultant de ses manoeuvres dolosives et, à titre subsidiaire, prononcer la nullité du contrat de bail pour dol et ordonner le remboursement des loyers, - débouter Mme [N] [C] [Q] de sa demande de dommages et intérêts, - condamner Mme [N] [C] [Q] au paiement d'une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de leurs prétentions, Mme [B] [E] et M. [X] [P] font valoir que les pièces qu’ils produisent démontrent la présence de cafards dans le logement dès le premier mois d’habitation et que leur présence est antérieure à l’entrée dans les lieux. Ils concluent à l’indécence du logement et à son insalubrité au sens, respectivement, des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et L1331-22 du code de la santé publique. Ils estiment que les actions menées par la bailleresse pour remédier aux désordres ont été insuffisantes. Ils se plaignent également des odeurs pestilentielles s’échappant de l’appartement situé directement en dessous de celui qu’ils ont loué et qui a été qualifié d’insalubre par la copropriété. Ils affirment en avoir averti la bailleresse. Ils ajoutent que cette circonstance leur a imposé de fermer les fenêtres de la chambre et de la cuisine durant l’été et qu’ils ont ainsi été contraints de vivre dans un appartement mal ventilé alors que la chaleur était suffocante.

Mme [B] [E] et M. [X] [P] font également valoir que l’infestation du local d’habitation et l’état du logement situé en dessous étaient connus par la bailleresse, qui a manifestement dissimulé ces informations alors qu’elle avait l’obligation de les signaler. Ils attirent l’attention du tribunal sur le fait qu’à leur départ, le logement a fait l’objet d’une visite pour une relocation immédiate. Ils infèrent de ces éléments l’existence d’un dol au sens de l’article 1137 du code civil.

Mme [B] [E] et M. [X] [P] estiment leur perte de préjudice de jouissance et le préjudice résultant des manoeuvres dolosives à, respectivement, 30% et 20% des loyers versés. Ils précisent que M. [X] [P] souffrant d’asthme, il est particulièrement sensible aux difficultés dont souffre le logement.

À l’audience, Mme [N] [C] [Q], représentée par son conseil, se référant à ses écritures, demande de : À titre principal, - débouter Mme [B] [E] et M. [X] [P] de l’ensemble de leurs demandes, À titre subsidiaire, - débouter Mme [B] [E] et M. [X] [P] de leur demande de nullité du contrat de bail et de remboursement des loyers, En tout état de cause, - condamner Mme [B] [E] et M. [X] [P] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamner Mme [B] [E] et M. [X] [P] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, Mme [N] [C] [Q] fait valoir que les pièces produites par Mme [B] [E] et M. [X] [P] ne rapportent pas la preuve d’une indécence du logement au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui suppose la présence massive, persistante et objectivement démontrée de nuisibles rendant le logement impropre à une occupation normale et créant un risque manifeste pour la santé ou la sécurité physique des occupants. Elle ajoute notamment que l’état des lieux de sortie, conforme à celui d’entrée dans les lieux, ne mentionne aucune réserve relative à la présence de nuisibles et qu’aucun rapport administratif des services d’hygiène de la ville de [Localité 1] n’est versé aux débats alors qu’il est prétendu qu’ils sont intervenus à deux reprises dans l’immeuble. Elle en infère que le logement dont l’habitabilité n’est pas remise en cause ne saurait donner lieu à suspension de loyer ou indemnisation significative.

Mme [N] [C] [Q] fait valoir que la source principale de la présence ponctuelle de nuisibles dans l’immeuble a été identifiée comme étant extérieure au logement qu’elle loue, à savoir l’appartement situé en dessous dont l’occupant a refusé toute intervention. Elle affirme que sa responsabilité ne peut être retenue que s’il est démontré qu’elle n’a pas mis en oeuvre les diligences raisonnables pour y remédier. Elle se prévaut à cet égard du fait que les locataires ont reconnu eux-mêmes dans leur assignation qu’elle a constamment réagi à leurs sollicitations. Elle en conclut que la source principale des désordres lui étant extérieure et indépendante de sa volonté, aucune faute ne peut lui être reprochée.

Mme [N] [C] [Q] conteste toute insalubrité du logement en rappelant que, en application de l’article L1331-22 du code de la santé publique, cette appréciation relève de la compétence exclusive du préfet après instruction contradictoire des services compétents et établissement d’un arrêté motivé. Elle précise qu’aucun arrêté préfectoral ne qualifie d’insalubre le logement qu’elle loue ou l’immeuble en son entier.

Sur les manoeuvres dolosives, Mme [N] [C] [Q] fait valoir que la preuve de celles-ci n’est pas rapportée non plus que le caractère déterminant pour le consentement des demandeurs de l’information prétendument dissimulée, alors que ces deux conditions sont requises en application de l’article 1137 du code civil. Elle estime que la demande subsidiaire de remboursement intégral des loyers est excessive.

Sur les préjudices invoqués, Mme [N] [C] [Q] fait valoir qu’aucune faute ni aucun manquement ne peut lui être reproché et que, en toutes hypothèses, les montants réclamés sont disproportionnés au regard des éléments objectivement établis. Elle ajoute que, en outre, le déménagement des demandeurs résulte de leur seul choix en l’absence de faute démontrée et qu’aucune pièce justificative des frais n’est produite. Elle indique qu’aucun lien n’est établi entre l’état de santé de M. [X] [P] et l’état du logement.

Enfin, sur sa demande reconventionnelle, Mme [N] [C] [Q] fait valoir que Mme [B] [E] et M. [X] [P] ont engagé une action reposant sur des qualifications juridiques manifestement inadaptées et insuffisamment caractérisées et que leurs allégations particulièrement graves ont excédé le strict cadre judiciaire pour être diffusées auprès de tiers, lui causant ainsi un préjudice. Elle fait également état d’un préjudice patrimonial tenant à l’échec du projet de vente du bien.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026. Le prononcé a ensuite été prorogé au 10 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la réouverture des débats

L’article 442 du code de procédure civile dispose que le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

En application de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, Mme [B] [E] et M. [X] [P] ont assigné Mme [N] [C] [Q], résidant à [Localité 1] ou [Localité 3] (Yvelines), aux fins de paiement de diverses sommes au titre de la réparation de préjudices liés à l’indécence ou l’insalubrité du logement qui leur a été donné à bail et aux fins d’indemnisation d’un préjudice et subsidiairement de nullité du bail pour dol à la conclusion de ce contrat alors qu’il résulte de cet acte que la bailleresse est Mme [T] [O], résidant à [Localité 4], la défenderesse ayant seulement eu la qualité de représentante de cette dernière lors de la signature du contrat.

Par ailleurs, l’ensemble des quittances de loyer a été établi au nom de Mme [O], résidant à [Localité 4], et l’état des lieux de sortie a été établi au nom de M. et Mme [O], résidant dans cette même commune, en qualité de bailleur.

L’ensemble des éléments produits ne démontre donc pas que Mme [N] [C] [Q] ait la qualité de bailleur du logement litigieux et que celle-ci doive donc répondre des diverses demandes formées par Mme [B] [E] et M. [X] [P], manifestement dirigées contre leur ancien bailleur. Il s’en infère au contraire que la bailleresse est Mme [T] [O], qui n’a pas été appelée à l’instance.

Il convient en conséquence d’ordonner la réouverture des débats afin de permettre aux parties de s’expliquer sur cette difficulté et, le cas échéant, d’en tirer toute conséquence juridique qui s’imposera.

Il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes et les dépens seront réservés dans l’attente de la décision à intervenir sur le fond.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire,

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes ;

Ordonne la réouverture des débats à l’audience de plaidoiries du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du : 28 octobre 2026 à 14h00;

Réserve les dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

le Greffier le Président