Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [M] [T] Maître Christian PAUTONNIER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 26/02954 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCNWA

N° MINUTE : 5

JUGEMENT rendu le jeudi 10 septembre 2026

DEMANDEUR Monsieur [M], [G], [J], [O] [T], demeurant [Adresse 1] comparant en personne

DÉFENDERESSE S.A. RLF - RÉSIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0159

COMPOSITION DU TRIBUNAL Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Audrey BELTOU, Greffier, lors de l’audience

DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 juin 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition initialement prévue le 29 juillet 2026, prorogée au 10 septembre 2026, par Laurent GOSSART, Juge assisté de Stéphanie THELLIEZ, Cadre Greffier, lors du délibéré.

Décision du 10 septembre 2026 PCP JCP fond - N° RG 26/02954 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCNWA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 30 juillet 2003 à effet au 1er août 2003, la S.A. RÉSIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a donné à bail à M. [M] [T], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 1], à [Localité 1].

Se plaignant d’une régularisation de charges d’un montant qu’il estimait excessif sur l’avis d’échéance du mois d’octobre 2022, M. [M] [T] a sollicité à plusieurs reprises la S.A. RÉSIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES afin d’en obtenir justification.

Par requête en injonction de faire reçue au greffe le 2 février 2026, M. [M] [T] a saisi le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir : - les justificatifs de sa consommation individuelle d’eau et le rapport d’expertise concernant une fuite d’eau, - les justificatifs de la régularisation des charges des années 2020 et 2021, - le remboursement du commandement de payer du 19 mars 2025 d’un montant de 141,07 euros, - le paiement de la somme de 2 483,20 euros en cas d’inexécution.

Par ordonnance du 13 février 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - ordonné à la S.A. RÉSIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de mettre à disposition de M. [M] [T] les pièces justificatives des charges locatives des années 2020 et 2021 (factures et contrats ayant permis l'établissement des décomptes ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire de chacune des catégories de charges pour le bâtiment ou l'ensemble des bâtiments) et ce, dans le délai de deux mois à compter de la notification de la présente ordonnance, sous peine de se voir condamner à devoir lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en cas d'inexécution, - rejeté les autres demandes de M. [M] [T], - dit que l'affaire sera examinée à l'audience de plaidoiries du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, Pôle civil de proximité, qui se tiendra le 2 juin 2026 à 9 heures.

A l’audience du 2 juin 2026, M. [M] [T], comparant en personne, demande d’ordonner la communication de la répartition individuelle des charges et le rapport d’expertise concernant une fuite d’eau.

À l’appui de ses prétentions, M. [M] [T] fait valoir, sur la fin de non-recevoir relevée par la défenderesse, que, s’il y avait prescription de sa demande, une ordonnance n’aurait pas pu être rendue par le juge des contentieux de la protection.

Sur le fond, M. [M] [T] fait valoir que les pièces qui ont été mises à sa disposition par la S.A. RÉSIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES en exécution de l’ordonnance du 13 février 2026 ne lui permettent pas de connaître la répartition de ses charges à défaut de communication des données de répartition, qu’il a sollicitées en vain auprès d’un interlocuteur de la bailleresse.

À l’audience, la S.A. RÉSIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, représentée par son conseil, se référant à ses écritures, demande de : À titre principal, - déclarer irrecevables les demandes de M. [M] [T] au titre de la régularisation des charges des années 2020 et 2021, À titre subsidiaire, - débouter M. [M] [T] de l’ensemble de ses demandes, En tout état de cause, - condamner M. [M] [T] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, la S.A. RÉSIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES fait valoir que les demandes de M. [M] [T], en ce qu’elles portent sur les charges afférentes aux exercices 2020 et 2021, sont atteintes par la prescription triennale en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La S.A. RÉSIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES fait également valoir, au fond, qu’en exécution de l’ordonnance du 13 février 2026, elle a mis à disposition de M. [M] [T], par l’intermédiaire d’un lien Internet, l’ensemble des pièces visées par cette ordonnance et qu’elle l’a informé que les données de répartition pouvaient lui être communiquées sur simple demande de sa part auprès du responsable de son service expertise gestion. Elle en infère qu’elle a satisfait à l’ensemble de ses obligations.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026. Le prononcé a été prorogé au 10 septembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription de la demande

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 30 juillet 2003 entre la S.A. RÉSIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES et M. [M] [T] prévoit le principe de versement de provisions (§3 intitulé “conditions financières de la location”).

Il résulte des courriers produits par M. [M] [T] que, au plus tard le 30 septembre 2022, celui-ci a été informé par la bailleresse du montant de la régularisation des charges pour les années 2020 et 2021. Il disposait en conséquence, à compter de cette date, d’un délai de trois ans pour engager son action en justice afin d’obtenir la mise à disposition des pièces justificatives des charges ou contester le montant des sommes réclamées, soit jusqu’au 30 septembre 2025 inclus.

Or, M. [M] [T] a saisi la présente juridiction par requête reçue au greffe de ce tribunal le 2 février 2026, soit plus de quatre mois après l’expiration du délai de prescription. Cette requête étant tardive, la fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse est donc fondée.

Les demandes de M. [M] [T] seront en conséquence déclarées irrecevables.

Il convient toutefois de rappeler qu’aux termes de dispositions d’ordre public de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les charges locatives donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Il est de jurisprudence constante que, le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l'existence et du montant de celles-ci. À défaut, le locataire est fondé à agir en justice pour obtenir le remboursement des charges ou provisions sur charges non justifiées qu’il a payées et ce, sous réserve de respecter le délai de prescription de trois ans.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, si M. [M] [T] est partie perdante au procès, il ressort toutefois des pièces versées aux débats, sans que cela soit contesté par la défenderesse, que son action a été intentée en raison de l’inertie de cette dernière à répondre à ses demandes.

Il sera donc dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens.

Aux termes de l’article 700 du même code, en l’absence d’une partie bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des circonstances précitées, l’équité commande de rejeter la demande de la S.A. RÉSIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevables les demandes de M. [M] [T] ;

Rejette la demande de la S.A. RÉSIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le Greffier le Président