Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Sébastien CAO

Copie exécutoire délivrée le : à : La SELARL Renaud ZEITOUN

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05673 - N° Portalis 352J-W-B7J-DADKL

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT INITIALEMENT EN DATE DU 6 JUILLET 2026 ET PROROGÉ EN DATE DU 2 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE L’Association PARME dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par la SELARL Renaud ZEITOUN, vestiaire B1039

DÉFENDEUR Monsieur [Q] [B] demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] assisté de Maître Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C880 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2025-029674 du 24 avril 2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mai 2026

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2026 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 02 septembre 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/05673 - N° Portalis 352J-W-B7J-DADKL

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 4 décembre 2017 à effet le même jour, l’Association PARME a donné à bail à Monsieur [Q] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour une redevance mensuelle de 458 euros charges comprises, d'une durée d'un mois reconductible dans la limite de 36 mois.

Se plaignant du dépassement de la durée maximale de séjour et d’un comportement inadapté de Monsieur [Q] [B], l’AssociationPARME s'est prévalue de la résiliation du bail par courriers des 22 janvier et 6 mars 2025. Le locataire s'étant maintenu dans les lieux, il a été délivré à Monsieur [Q] [B] un congé par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025 visant la résiliation de plein droit du titre d'occupation à effet du 23 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, l’Association PARME a fait assigner Monsieur [Q] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater la résiliation du contrat de bail liant les parties et subsidiairement prononcer la résiliation du bail liant les parties, ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, condamner Monsieur [Q] [B] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au double du montant de la redevance si le bail s'était poursuivi, condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 mai 2026.

A l'audience, l’Association PARME, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Monsieur [Q] [B] a été assisté de son conseil à l’audience utile et a fait viser des conclusions soutenues oralement. Il a sollicité le rejet des prétentions adverses, la condamnation de l’Association PARME à lui verser 5000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et 3000 euros en réparation de son préjudice moral, à titre subsidiaire un délai de douze mois pour quitter les lieuxoutre sa condamnation au paiement de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, dont distraction au profit de Maître Sébastien CAO, ainsi qu’aux dépens.

La décision a été mise en délibéré et prorogée par mise à disposition au greffe au 2septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [Q] [B] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l'espèce, le bail conclu le 4 décembre 2017 contient une clause résolutoire (article VIII) en cas de dépassement du délai maximum de séjour fixée au contrat, soit 36 mois.

Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à trois ans et se prévalant de la résiliation de plein droit du titre d'occupation a été régulièrement délivré à étude le 23 avril 2025, à effet du 23 mai 2025, soit dans le délai légal de 3 mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat.

Il sera ainsi constaté de la résiliation du bail au 23 mai 2025, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le second moyen tiré du comportement inadapté supposé de Monsieur [Q] [B].

Monsieur [Q] [B] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, le défendeur n’apporte aucun élément à l’appui de sa demande tandis qu’il est occupant sans droit ni titre depuis près de 18 mois si bien qu’il a déjà en pratique bénéficié de larges délais.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’absence de décompte versé aux débats, Monsieur [Q] [B] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance forfaitaire qui auraiet été due si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. Il sera rappelé que les paiements intervenus postérieurement au 24 mai 2025 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées.

Sur les demandes reconventionnelle indemnitaires

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, Monsieur [Q] [B] produit différents courriers et plaintes dans lesquels il fait état de la situation dégradée de la [Adresse 2] (altercation entre résidents, tentative de suicide d’un résident, intrusion d’un tiers, etc. Or, il n’apporte aucun élément objectif à l’appui de ses déclarations (attestations de témoins, constat, etc). Les photographies qu’il présentent sont inopérantes car étant ni datées ni localisées. Les commentaires négatifs sur le site Google relatifs à la résidence [Etablissement 1] sont en outre anciens, de 6 à 8 ans, et insuffisamment détaillées pour pouvoir caractériser un trouble de jouissance et un préjudice moral qu’aurait subis Monsieur [Q] [B] personnellement.

La demande indemnitaire de Monsieur [Q] [B] sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Q] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

Il sera alloué à l’Association PARME la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 décembre 2017 entre l’Association PARME et Monsieur [Q] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 23 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Q] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Q] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’AssociationPARME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [B] à verser à l’AssociationPARME une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance forfaitaire, telle qu'elle aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 24 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 24 mai 2025 viennent s'imputer sur les sommes dues ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [B] à payer à l’AssociationPARME la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties

CONDAMNE Monsieur [Q] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.