Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le: à Me COSSON, Copies certifiées conformes délivrées le: à Me COSSON,

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Charges de copropriété

N° RG 25/01302 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZEX

N° MINUTE :

Assignation du : 27 Janvier 2025

JUGEMENT rendu le 10 Septembre 2026 DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic dûment habilité, le Cabinet PIIC, société à responsabilité limitée, pris en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 2]

Représenté par Maître Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0004

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [N] [Adresse 3] [Localité 3]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 10 Septembre 2026 Charges de copropriété N° RG 25/01302 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZEX

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 15 Avril 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 Septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire en premier ressort

*** EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [N] est propriétaire du lot n°39 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 3ème, représenté par son syndic le cabinet PIIC, a assigné, devant ce tribunal, M. [G] [N], aux fins de :

Vu les articles 10,10-1, 18, 19, 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 1231-6 du code civil, Vu les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, Vu l’article 1240 du code civil : - condamner M. [G] [N] à lui payer: * la somme, en principal, de 18.925,45 euros, -13 janvier 2025 inclus -, pour les charges et travaux échus et non réglés avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure / du commandement de payer, * la somme de 120 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965, * la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, - ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, - le condamner à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et le cas échéant les frais d’exécution forcée, - rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l’article 514 du code de procédure civile.

***

M. [G] [N], assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

*** Il sera expressément renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. ***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 14 janvier 2026. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 15 avril 2026 et mise en délibéré au 10 septembre 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de M. [G] [N] sur le lot n°39 de l’état descriptif de division.

Décision du 10 Septembre 2026 Charges de copropriété N° RG 25/01302 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZEX

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 26 juin 2023 et 23 mai 2024. Sachant que l’assignation a été délivrée le 27 janvier 2025, le procès-verbal de l’assemblée générale postérieure datée du 23 juin 2025, pourtant produit au dossier de plaidoiries, ne peut avoir été contradictoirement dénoncé au défendeur non comparant, aucun acte complémentaire de commissaire de justice n’étant justifié.

Les procès-verbaux de 2023 et 2024 établissent qu’ont été approuvés les comptes 2022 et 2023, le budget prévisionnel 2024 (résolution n°3 AG. 26/06/2023) et un certain nombre de travaux dont ceux portant sur la réfection d’une gouttière et d’audit et de mise en sécurité d’une façade. S’agissant du budget prévisionnel 2025 - justifiant le premier appel provisionnel du 1er janvier 2025 -, le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mai 2024, à sa résolution n°3 (page 5), approuve le budget “du 01/01/2024 au 31/12/2024” et non 2025.

Cependant, le budget prévisionnel 2024 avait déjà été approuvé lors de l’assemblée générale précédente de 2023. De plus, le montant du budget, objet de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 23 mai 2024, est différent de celui fixé à la résolution n°3 de l’assemblée générale du 26 juin 2023 et l’ordre du jour rappelé à la page 1 du procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mai 2024 mentionne une proposition de budget pour la période du 01/01/2025 au 31/12/2025.

Aussi, le tribunal considère que la résolution n°3 votée par l’assemblée générale du 23 mai 2024 comporte une erreur - regrettable - mais seulement matérielle et que le budget prévisionnel de l’année 2025 a effectivement été approuvé par l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires produit également :

- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition du lot du défendeur, - un décompte au 13 janvier 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 19.045,45 euros comprenant la somme de 120 euros de frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie qu’à la date du 13 janvier 2025, le compte du défendeur était débiteur de la somme de 18.925,45 euros, déduction faite des frais examinés ci-après.

M. [G] [N] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme précitée de 18.925,45 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 13 janvier 2025, “1er Ech. Appel Budget Provision” du 01/01/2025 inclus.

Bien que le syndicat des copropriétaires sollicite les intérêts au taux légal “à compter de la lettre de mise en demeure / du commandement de payer”, sans juger utile d’en spécifier la date, mais dans la mesure où aucun commandement de payer n’est produit et où une seule lettre de mise en demeure est invoquée, soit celle datée du 20 novembre 2024, le tribunal admet les intérêts au taux légal sur la somme de 18.925,45 euros à compter du 23 novembre 2024, date de présentation du courrier recommandé. Décision du 10 Septembre 2026 Charges de copropriété N° RG 25/01302 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZEX

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°); - les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais de 120 euros concernent des honoraires d’avocat qui n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais peuvent être appréciés du chef de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 précité.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels - à l’effet de pallier un manque temporaire de trésorerie -, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que le défendeur a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le défendeur a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, M. [G] [N] sera condamné aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [G] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.620 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 18.925,45 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2024 au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 13 janvier 2025, “1er Ech. Appel Budget Provision” du 01/01/2025 inclus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [G] [N] aux dépens,

CONDAMNE M. [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 1.620 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026.

La Greffière La Présidente