Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Tribunal Judiciaire de Lyon Pôle de la proximité et de la protection 67 rue Servient 69433 Lyon cedex 3

DOSSIER N° RG 25/00906 - N° Portalis DB2H-W-B7J-2OPJ

Jugement du : 19/09/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le : à :Me Laure POUTARD

Expédition délivrée

le : a: Me Fédérico COMIGNANI TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi dix neuf Septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : AZOULAY Avner GREFFIER : MANSOURI Céline

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. EPIC DEUX FLEUVES RHONE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU RHONE, dont le siège social est sis 6 avenue Simone Veil - 69530 BRIGNAIS représentée par Me Laure POUTARD, avocat au barreau de LYON,

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [K] [N], demeurant 3 rue Lucie Aubrac 2ème étage - logement n°204 69630 CHAPONOST Comparant assisté de Me Fédérico COMIGNANI, avocat au barreau de Lyon Toque 834

Cité à personne par acte de commissaire de justice en date du 28 Novembre 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 04/04/2025 renvoi au 06/06/2025 Date de la mise en délibéré : 19/09/2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21/11/2023, E.P.I.C. EPIC DEUX FLEUVES RHONE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU RHONE anciennement OPAC, ci après le bailleur, a donné à bail à Monsieur [K] [N], pour une durée de 6 ans, un local à usage d'habitation sis 03, rue Lucie Aubrac 69630 CHAPONOST moyennant un loyer mensuel initial de 324.73 euros, outre provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 18/09/2024 visant la clause résolutoire insérée dans le bail, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [K] [N] un commandement de payer la somme de 2753.04 euros .

***

Par acte de commissaire de justice du 28/11/2024, le bailleur a fait assigner Monsieur [K] [N] afin de voir : constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail liant les parties et ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [N] ,condamner Monsieur [K] [N] à lui payer :la somme de 3617.48 euros selon état de créance arrêté au 31/10/2024, avec actualisation le jour des débats,les intérêts au taux légal à compter du 18/09/2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des locaux,la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,ordonner l'exécution provisoire de la décision,condamner Monsieur [K] [N] aux dépens. Lors des débats, le bailleur actualise sa demande en paiement à un montant de 4735.65 euros pour loyers, charges et indemnités d'occupation selon état de créance arrêté au 28/05/2025 et maintient ses autres demandes.

Monsieur [K] [N] assisté de son conseil Me [Z] [T], indique qu'il a effectué un versement de 250 euros la veille. Il précise également avoir sollicité AG2R. Il s'oppose à la résiliation du bail et sollicite les plus larges délais.

L'affaire est mise en délibéré à ce jour.

* * * SUR QUOI, LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION,

- Sur la dette locative

Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de ces dispositions légales et en l’absence de contestation de Monsieur [K] [N] , le bailleur est fondé en sa demande en paiement de la somme de 4735.65 euros correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’au mois de mai selon état de créance en date du 28/05/2025.

- Sur la résiliation du bail

En application de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au cas d'espèce, le bail ayant été conclu après l'entrée en vigueur de la loi 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dite loi Kasbarian, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai de six semaines est justement repris dans le commandement de payer les loyers et les charges qui a été notifié par le bailleur au locataire.

Le bailleur a régulièrement suivi la procédure imposée par l’article 24 précité et a , dans les délais impartis par la loi, notifié sa demande au Représentant de l'Etat et signalé à l'organisme payeur des aides au logement la situation d'impayés dans les conditions réglementaires.

En exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location, le bailleur est, en conséquence, en droit de se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 31/10/2024 après avoir fait délivrer au locataire le commandement susmentionné demeuré infructueux.

- Sur les délais de paiement

Selon l'article 24V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi Kasbarian du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 du code civil s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Il ressort des débats à l'audience que Monsieur [K] [N] a repris le versement intégral du loyer courant (loyer hors APL) avant la date de l'audience et apparaît en situation de régler sa dette locative dans le délai légal.

Il convient en conséquence de lui accorder des délais de paiement comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

Par application de l'article 24VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévue au V et VI et présent article.

En l'espèce il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais.

En revanche, en cas d’inobservation des délais de paiement ou de défaut de règlement du loyer courant, le bailleur pourra se prévaloir de la résiliation du bail et le locataire sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles en cas de continuation de la location. 

- Sur les autres demandes

Le bailleur ne démontre pas l'existence d'un préjudice distinct de celui issu du retard de paiement. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts.

Il convient de faire droit à la demande formée en application de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

Aucune circonstance particulière de l'affaire n'impose d'écarter l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [K] [N] doit supporter les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

* * * PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [K] [N] à payer à E.P.I.C. EPIC DEUX FLEUVES RHONE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU RHONE anciennement OPAC la somme de 4735.65 euros correspondant au montant des loyers et charges dus jusqu'au mois de mai selon état de créance du 28/05/2025,

Constate qu'est encourue la résiliation du bail consenti par E.P.I.C. EPIC DEUX FLEUVES RHONE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU RHONE anciennement OPAC à Monsieur [K] [N] sur les locaux à usage d'habitation sis 03, rue Lucie Aubrac 69630 CHAPONOST par application de la clause de résiliation de plein droit,

Autorise Monsieur [K] [N] à s'acquitter de sa dette locative par mensualités de 125 euros, la première mensualité étant exigible au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, les échéances ultérieures au plus tard le 15 de chaque mois suivant et la 36 ème correspondant au solde de la dette,

Dit que pendant les délais ainsi accordés les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que, si Monsieur [K] [N] règle sa dette conformément aux délais accordés et s'acquitte du loyer courant pendant le cours de ces délais, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le bail se poursuivra,

En revanche, si Monsieur [K] [N] ne règle pas sa dette conformément aux délais accordés ou ne paie pas le loyer courant pendant le cours de ces délais,

Dit que la clause résolutoire reprendra son plein effet et que le bail sera résilié à compter du 19/11/2024 huit jours après l'envoi d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse,Ordonne la libération des lieux et, à défaut, l'expulsion de Monsieur [K] [N] tant de sa personne que de ses biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux,Condamne Monsieur [K] [N] à payer à E.P.I.C. EPIC DEUX FLEUVES RHONE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU RHONE anciennement OPAC, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, Dit en outre qu’en cas de défaut de règlement d’une mensualité huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, le bailleur pourra réclamer l’intégralité de la dette locative restant due,

Condamne Monsieur [K] [N] à payer à E.P.I.C. EPIC DEUX FLEUVES RHONE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU RHONE anciennement OPAC la somme de 300 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Rejette le surplus des demandes de E.P.I.C. EPIC DEUX FLEUVES RHONE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU RHONE anciennement OPAC,

Condamne Monsieur [K] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 18/09/2024,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Président