Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DOSSIER N° RG 23/03301 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YOVD

Jugement du : 22/12/2023

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

[V] [P] C/ [Q] [D]

Copie exécutoire délivrée

le : à :Me BOIRIVENT Alexandre

Expédition délivrée

le : a: SELARL DNL TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt deux Décembre deux mil vingt trois

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : KREMER Léna GREFFIER : MANSOURI Céline

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [P], demeurant 110 chemin de la platière 38480 LE PONT DE BEAUVOISIN représenté par Me BOIRIVENT Alexandre, avocat au barreau de LYON, toque 438

d’une part,

DEFENDERESSE

Madame [Q] [D], demeurant 11 rue Barodet 69004 LYON assistée de la SELARL DNL Avocats, avocats au barreau de LYON, toque 455

Citée à personne par acte de commissaire de justice en date du 25 Juillet 2023.

d’autre part

Date de la première audience : 10/11/2023 Date de la mise en délibéré : 22/12/2023

Suivant acte sous-seing privé du 16 juin 2021, Monsieur [V] [P], ci-après bailleur, a donné à bail à Madame [Q] [D], ci-après locataire, un local à usage d’habitation, une cave n°1 et un garage n°1, sis 11 rue Barodet 69004 LYON moyennant un loyer initial de 835 euros outre provisions sur charges.

A compter du mois de novembre 2022, Madame [Q] [D] a informé le bailleur d’un dysfonctionnement du système de chaudière ne lui permettant pas d’avoir un accès continu au chauffage au gaz et à l’eau chaude.

Par courrier recommandé du 29 décembre 2022, Madame [Q] [D] a informé le bailleur de la persistance des difficultés et du fait qu’elle déposerait sur un compte bloqué ses loyers à compter du mois de décembre jusqu’à résolution du dysfonctionnement.

Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2023, Monsieur [V] [P] a fait délivrer à Madame [Q] [D] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 2851,40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2023, signifié à personne, Monsieur [V] [P] a fait assigner Madame [Q] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

Constater, ou à défaut prononcer, la résiliation du bail liant les parties et ordonner l’expulsion de madame [Q] [D] à défaut de départ volontaire, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurierCondamner madame [Q] [D] à lui payer:La somme de 6482,20 euros selon état de créance arrêté au 11 mai 2023, avec actualisation le jour des débats outre intérêts au taux légal à compter de cette dateUne indemnité d’occupation mensuelle de 907,70 euros, indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, jusqu’à libération effective des lieuxLa somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civileCondamner madame [Q] [D] aux dépens L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2023.

*** Monsieur [V] [P], représenté par avocat, maintient ses demandes, actualise le montant de la dette à la somme de 7769,18 euros selon état de créance arrêté au 6 novembre 2023, échéance du mois de novembre incluse, et sollicite le rejet des demandes reconventionnelles, par conclusions n°1 soutenues oralement.

S’agissant de ses demandes aux fins de résiliation du bail, il sollicite principalement la constatation de la résiliation par acquisition de la clause résolutoire sur le fondement des articles 1224 du Code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il expose que le commandement de payer a régulièrement été délivré le 4 janvier 2023 et dénoncé à la CCAPEX et qu’en l’absence de solde de ses causes dans le délai de deux mois, le bail se trouve résilié depuis le 4 mars 2023. En réponse aux arguments adverses s’agissant de la nullité du commandement de payer, il soutient que l’acte d’huissier ne comprend aucun vice de fond ou de forme prévus par les articles 112 à 121 et 648 du Code de procédure civile, et précise que madame [Q] [D] ne démontre pas qu’il ait été délivré de mauvaise foi.

A titre subsidiaire, il sollicite le prononcé de la résolution du bail sur le fondement des articles 1224, 1227 et 1228 du Code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant l’obligation de paiement des loyers du locataire. Il expose que madame [Q] [D] n’a plus réglé les échéances à temps depuis le mois de juillet 2021 et que le montant de la dette au jour de l’assignation caractérise un manquement grave à l’obligation principale de paiement du locataire justifiant la résiliation du bail.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, il se réfère à l’article 14 du bail pour solliciter que son montant soit fixé à la somme mensuelle du loyer et des charges soit 907,70 euros, outre indexation.

En réponse au locataire qui oppose une exception d’inexécution, il entend rappeler qu’aux termes de l’article 1219 du Code civil, l’inexécution du bailleur doit être prouvée et suffisamment grave, entrainant une impossibilité absolue d’utiliser les lieux, pour justifier l’absence de paiement des loyers. Or, il expose tout d’abord que madame [Q] [D] ne démontre pas que le logement soit privé d’eau chaude ou de chauffage en l’absence de toute constatation d’huissier, contestant la valeur probante des photographies de thermomètre produites par la locataire, celle des attestations versées aux débats en l’absence de respect des dispositions du Code de procédure civile, et les échanges avec la conciliatrice de justice en l’absence d’objectivité des propos tenus.Il précise que les échanges de courriels font référence à l’obstruction de la VMC qui pourrait être l’origine des désordres évoqué et qu’aucune pièce ne permet ainsi de démontrer la moindre panne de la chaudière elle-même. Il s’estime par suite exempt de toute faute, en se fondant sur les articles 1725 et 1728 du Code civil, soutenant que les difficultés dont se plaint la locataire ont comme origine le fait d’un tiers, du fait des raccordements sauvages constatés sur le conduit de VMC et que le bailleur ne peut en être tenu responsable, la chaudière étant en état de fonctionnement.

Enfin, il précise que les troubles allégués ne rendent pas pour autant le logement inhabitable, la locataire pouvant utiliser des chauffages d’appoint et faire chauffer l’eau sur la gazinière et souligne qu’elle n’a de fait pas délivré de congé ni engagé de procédure à l’encontre du bailleur. Il soutient donc que madame [Q] [D] ne pouvait pas se prévaloir de bonne foi d’une inexécution contractuelle de sa part pour suspendre le paiement des loyers, et qu’il lui appartenait le cas échéant de saisir le juge pour être autoriser à le faire. Enfin, il ajoute que la régie n’est pas restée inactive, prenant régulièrement attache avec le syndic et les intervenants au soutien de la locataire.

Il s’oppose à la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en précisant que si madame [Q] [D] a effectivement consigné les loyers, elle est en mesure de régulariser sans délai, et que si elle ne l’a pas fait, elle se trouve de mauvaise foi.

Il sollicite le débouté de la demande indemnitaire formulée par madame [Q] [D] en réparation de ses préjudices en se fondant sur les articles 1240 et 1725 du Code civil, exposant que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur des troubles de fait apportés à sa jouissance par des tiers. Il soutient que madame [Q] [D] ne démontre aucune faute commise par le bailleur et aucun lien de causalité avec le préjudice qu’elle aurait subi. Il souligne que la locataire impute les troubles de jouissance, le préjudice moral et financier à l’obstruction de la VMC causée par un tiers.

Il s’oppose également à la demande reconventionnelle de remise en état de la chaudière sous astreinte, exposant qu’aucune panne n’est détectée sur cette dernière.

***

Madame [Q] [D], représentée par avocat, sollicite principalement le rejet des demandes adverses. Elle formule une demande subsidiaire de suspension des effets de la clause résolutoire. Reconventionnement, elle demande la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 1101,70 euros en réparation de son trouble de jouissance, 5000 euros en réparation de son préjudice moral et 398,57 euros en réparation de son préjudice financier. Elle demande également la condamnation du bailleur à rétablir eau chaude et chauffage au sein du logement occupé sous astreinte de 200 euros par jour du retard et demande la suspension des versements du loyer jusqu’à rétablissement du fonctionnement de la chaudière.

S’agissant des demandes accessoires, elle sollicite la condamnation du bailleur à lui payer 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et sa condamnation aux entiers dépens.

Pour s’opposer à la demande de constat de la résiliation du bail, elle soulève tout d’abord la nullité du commandement de payer sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, exposant que ce dernier est vicié par la mauvaise foi du bailleur. Elle rappelle avoir sollicité à de multiples reprises l’intervention du bailleur entre le 17 novembre 2022 et le 4 janvier 2023, avoir informé le bailleur de son intention de suspendre le paiement du loyer pour obtenir sa réaction et permettre le rétablissement du chauffage en plein hiver, avoir saisi un conciliateur de justice, et relève n’avoir eu comme seul retour la délivrance de ce commandement de payer trois jours après l’appel de l’échéance du mois de janvier 2023, alors que le prélèvement des loyers a lieu le 12 du mois. Elle considère donc que le commandement de payer ayant été délivré de mauvaise foi, la clause résolutoire ne peut être considérée acquise.

Ensuite, elle se prévaut d’une exception d’inexécution sur le fondement de l’article 1217 du Code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient que le bailleur a manqué à sa délivrance d’un logement décent tel que défini par l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 en s’abstenant d’agir suite aux difficultés rencontrées par la locataire pour obtenir du chauffage et de l’eau chaude. Elle s’estime par suite légitime à avoir suspendu le paiement du loyer dès le mois de décembre 2022, l’état du logement rendant nécessaire qu’elle se douche chez des amis et y réside en période de froid, tel qu’attesté par ces derniers. Elle considère que l’indécence du logement est établie par le fait que la conduite d’évacuation des fumées de VMC soit en cause et compromette donc sa sécurité, soulignant que la conciliatrice de justice est elle-même intervenue auprès de la régie en soulignant la situation sanitaire détériorée et l’absence de conditions d’habitabilité décente.

Elle considère donc que la clause résolutoire n’a pu valablement prendre effet.

Subsidiairement, elle sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989. Elle expose avoir repris le paiement des loyers en septembre 2023 et avoir procédé à des versements supplémentaires pour apurer sa dette. Elle soutient avoir consigné le montant des loyers sur un compte bancaire dont le solde est actuellement de 5672,04 euros et s’estime par suite en capacité de faire face à l’arriéré locatif dans un délai de trois mois, ayant des revenus d’environ 3500 euros.

S’agissant de la condamnation au paiement, elle entend contester le montant de l’arriéré locatif actualisé par le bailleur à l’audience, s’estimant redevable de la somme de 5681,82 euros et non 7769,18 euros, des paiements étant intervenus récemment.

Elle formule des demandes reconventionnelles.

D’une part, elle sollicite l’indemnisation de son préjudice. Elle expose que le bailleur a commis une faute en n’assurant pas la jouissance paisible du logement et en manquant à son obligation d’entretien des locaux. Elle évalue à 12051,37 euros le préjudice de jouissance subi, correspondant au montant du loyer dû depuis le mois de novembre 2022 jusqu’à l’audience, précisant être contrainte de se doucher à l’eau froide ou chez des amis depuis plus d’un an, et avoir passé l’hiver confinée dans le salon avec sa fille de 24 ans, pièces dans laquelle elle a pu installer des chauffages d’appoint. Elle évalue à 5000 euros le montant de son préjudice moral, exposant se trouver affectée par ses mauvaises conditions de vie particulièrement durant l’hiver et être épuisée par les multiples relances faites à la régie, et par le nombre de rendez-vous pour lesquels elle a dû se montrer disponible pour les interventions. Elle évalue son préjudice financier à la somme de 398,57 euros correspondant pour 208,57 euros au prix de son abonnement au gaz depuis novembre 2022 et jusqu’à l’audience, indiquant régler des factures de gaz sans pouvoir se servir de la chaudière, et pour 190 euros au coût des chauffages d’appoint acquis. En réponse aux arguments adverses, elle soutient que le régime prévu par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 s’agissant de l’obligation de remise d’un logement décent ne nécessite pas la preuve d’une faute, s’agissant d’une obligation de résultat. Elle réfute que le bailleur puisse s’exonérer de la responsabilité en invoquant le fait d’un tiers, soutenant que l’origine du dysfonctionnement n’est à ce jour pas démontrée, le lien entre les désordres présents dans l’appartement loué à Madame [Q] [D] et l’obstruction de la VMC n’étant pas établi. Par suite, aucun fait de tiers qui permettrait au bailleur de ne pas garantir la locataire n’est démontré. Elle précise n’avoir qu’un lien contractuel avec Monsieur [V] [P], justifiant qu’elle n’agisse que contre ce dernier et qu’il lui appartient de se retourner contre la régie si nécessaire.

D’autre part, elle sollicite sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la condamnation du bailleur à réaliser tout travaux ou commander toute intervention nécessaire au rétablissement du chauffage dans le logement dans un délai de 15 jours sous astreinte de 200 euros de retard et demande la suspension des loyers jusqu’à rétablissement du fonctionnement de la chaudière.

***

Les parties ont été autorisées à produire par note en délibéré leurs observations s’agissant du montant de l’arriéré locatif eu égard aux divergences élevées et aux paiements réalisés peu de temps avant l’audience.

Par note en délibéré datée du 10 novembre 2023, déposée le 13 novembre 2023, Madame [Q] [D] reconnait devoir une somme de 5763,51 euros suite à deux paiements intervenus le 9 novembre pour 949,67 et 1056 euros.

En réponse, Monsieur [V] [P] a transmis une note en délibéré le 24 novembre 2023, confirmant que le montant restant dû après imputation des deux paiements du 9 novembre 2023, qui n’apparaissaient pas dans le décompte produit à l’audience arrêté au 6 novembre 2023, est bien d’un montant de 5763,51 euros. Il ajoute que le trouble de jouissance dont la locataire se prévaut ne vient pas de la chaudière mais de la VMC, trouble de fait apporté par un tiers, et joint un devis d’une entreprise daté du 15 novembre 2023, adressé au syndicat des copropriétaires, relatif à des travaux sur le réseau de ventilation gaz en combles dans l’immeuble.

Par note en délibéré du 24 novembre 2023, Madame [Q] [D] conteste que Monsieur [V] [P] ait pu transmettre une nouvelle pièce relative à la VMC par note en délibéré alors que l’autorisation d’une note en délibéré ne portait que sur le montant de l’arriéré locatif, sollicitant que la pièce soit écartée des débats. Elle précise s’agissant de la pièce produite qu’elle concerne une intervention dans un logement autre que celui de Madame [Q] [D] et que le bailleur ne démontre pas le fait du tiers qui permettrait de l’exonérer de sa responsabilité.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 décembre 2023, les parties présentes ayant été avisées de sa mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, sur le contenu des notes en délibéré

En application de l’article 7 du Code de procédure civile, le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat.

En l’espèce, lors des débats, qui se sont tenus le 10 novembre 2023, la production d’une note en délibéré a été autorisée aux parties afin d’obtenir leurs observations s’agissant du montant de l’arriéré locatif, d’une part car la locataire apportait la preuve de paiements réalisés le 9 novembre 2023, veille des débats, alors que le décompte du bailleur était arrêté au 6 novembre 2023 et d’autre part car les conclusions du bailleur actualisant le montant de l’arriéré locatif avait été communiquées à la locataire le 9 novembre 2023, ne lui permettant pas de vérifier l’exigibilité de la somme sollicitée avant l’audience.

Le bailleur n’a nullement sollicité l’autorisation de produire par note en délibéré tout élément justifiant de travaux qui pourraient être réalisés par le syndic. Or, il produit par note en délibéré un devis daté du 15 novembre 2023, donc établi postérieurement aux débats. Par suite, cette pièce sera écartée des débats.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

✯ Sur la nullité du commandement de payer

En application des articles 112 à 121 du Code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi et la nullité ne peut être prononcée qu’en cas de grief. S’agissant des nullités de fond d’un acte, elles sont limitativement énumérées par la loi, s’agissant du défaut de capacité d’ester en justice, du défaut de pouvoir d’une partie ou du défaut de capacité ou pouvoir d’une personne assurant la représentation en justice.

Aux termes de l'article 24 I de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, Madame [Q] [D] se prévaut de la nullité du commandement de payer en invoquant la mauvaise foi du bailleur. Or, la mauvaise foi n’est pas une condition de validité de l’acte prévue par les textes et n’est donc pas susceptible d’entraîner la nullité de l’acte. Il convient d’apprécier le comportement du bailleur à travers l’exception d’inexécution avancée.

✯ Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit le contrat de location et un état de créance arrêté au 20 novembre 2023 justifiant que le montant de l’arriéré locatif s’élève à cette date à la somme de 5763,51 euros, les paiements du 9 novembre 2023 réalisés par Madame [Q] [D] étant pris en comptes et l’échéance du mois de novembre 2023 étant incluse, l’article 6 du contrat de bail stipulant que le paiement doit intervenir mensuellement d’avance au premier jour du terme. Madame [Q] [D] ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif.

✯ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’exception d’inexécution

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués […].

Selon le décret 20002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d’un logement décent, les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

Le logement doit comporter, comme éléments d'équipement et de confort, une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. En application de l’article 1721 du Code civil, Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. En application de l’article 1725 du Code civil, Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En application de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation. Par ailleurs, l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ouvre au locataire d’un logement ne remplissant pas les conditions fixées par l’arrêté précité la possibilité de saisir le juge pour déterminer la nature des travaux à exécuter et prévoir une réduction ou suspension du loyer. Faute de faire usage de ce mécanisme particulier, le locataire ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution prévue par le droit commun des obligations qu'à condition de démontrer que la gravité des manquements du bailleur rendent impossible la jouissance des lieux loués.

En l’espèce, Madame [Q] [D] soutient ne plus avoir eu accès au chauffage et à de l’eau chaude de manière continue à compter du 17 novembre 2022 et jusqu’au jour des débats.

Pour démontrer cet élément, elle produit de nombreux mails envoyés à la régie, représentant du bailleur, dans lesquels elle évoque ces difficultés, à savoir des mails du 17 novembre 2022, 20 novembre 2022,23 novembre 2022,12 décembre 2022, 16 décembre 2022, 19 décembre 2022, 21 décembre 2022, 22 décembre 2022, 23 janvier 2023, 21 février 2023 et du 5 mai 2023.

Elle justifie avoir engagé des démarches auprès d’un conciliateur de justice à compter de février 2023.

Elle produit des attestations rédigées par Madame [I] [L], Madame [S] [U], amies, et Madame [G] [B], sa fille. Si ces attestations ne respectent pas le formalisme prévu par l’article 202 du Code de procédure civile, il convient de rappeler que les exigences prévues par cet article ne sont pas prescrites sous peine de nullité et il convient donc d’apprécier la valeur probante de ces documents sans les écarter des débats.

Dans l’écrit produit, Madame [I] [L] et Madame [S] [U] témoignent avoir mis à disposition leur salle de bain pour que Madame [Q] [D] puisse se doucher et l’avoir a plusieurs reprise hébergée du fait de l’absence de chauffage convenable dans son appartement. Les pièces d’identité des personnes signataires de l’attestation sont jointes à l’acte et il apparait que les signatures sont similaires à celles de la pièce d’identité, permettant d’établir l’absence de caractère frauduleux des attestations en dépit de l’absence de respect des exigences prévues par l’article 202 du Code civil. Il en est de même de l’écrit produit signé par Madame [G] [B], fille de la locataire, qui atteste que les radiateurs ne fonctionnent pas depuis novembre 2022 et que la fourniture d’eau chaude est gravement affectée.

Il apparait également des échanges de mails produits que la régie, mandatée par le bailleur, s’est à plusieurs reprises adressée par mail à Engie, entreprise assurant la maintenance des chaudières dans l’immeuble, pour relayer le fait que la locataire n’avait ni chauffage, ni eau chaude (21 décembre 2022, 9 mars 2023, 23 mai 2023). Ainsi, le bailleur n’a, à travers les pièces produites, jamais contesté la réalité des troubles rencontrés par Madame [Q] [D].

Si les photographies de thermomètre ne permettent pas de démontrer un quelconque fait en l’absence d’identification du lieu et des conditions dans lesquelles elles ont été prises, il ressort des éléments précédemment énoncés que la locataire démontre rencontrer depuis le 17 novembre 2022 une impossibilité à utiliser le système de chauffage de l’appartement et de l’eau.

Or, l’accès à de l’eau chaude et à un système de chauffage sont des conditions de décence d’un logement. Le bailleur est donc fautif en manquant à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Cependant, le fait que le chauffage ne fonctionne pas et que le logement ne soit pas pourvu d’eau chaude ne rendent pas pour autant ce dernier inhabitable, des systèmes de chauffage d’appoint pouvant être utilisés. La locataire ne pouvait par suite pas suspendre intégralement le paiement des loyers sans utiliser le mécanisme légal idoine.

Par ailleurs, la locataire a suspendu le paiement des loyers dès le mois de décembre 2022 alors même que les difficultés ne sont apparues qu’à la fin du mois de novembre 2022. Le manquement du bailleur ne saurait être suffisamment grave pour justifier la suspension de l’obligation principale de paiement de la locataire.

De plus, il ressort du décompte locatif annexé au commandement de payer qu’il existait un arriéré locatif avant même le mois de novembre 2022.

En considération de l’ensemble de ces éléments, la mauvaise foi du bailleur n’apparait pas caractérisée et ce dernier a régulièrement fait délivrer un commandement de payer les loyers, non suivi d’effets dans un délai de deux mois.

En exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location, le bailleur est, en conséquence, en droit de se prévaloir de la résiliation du bail à la date 5 mars 2023 et la locataire sera condamnée à lui verser la somme de 5763,51 euros selon état de créance arrêté au 20 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse.

✯ Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la locataire se prévaut d’une consignation des loyers sur son compte épargne pour justifier être en capacité d’apurer la dette. Or, elle ne produit qu’une capture d’écran du solde d’un livret de développement durable et solidaire ne présentant ni référence, ni date, et ne pouvant donc justifier de la réalité de son épargne.

Toutefois, il ressort du décompte locatif que si la locataire n’a procédé à aucun paiement entre décembre 2022 et août 2023, elle a procédé à des versements importants de 2744,26 euros en septembre 2023, 1857,26 euros en octobre 2023 et 2005,67 euros en novembre 2023, ce qui atteste d’efforts de paiement importants ayant permis la diminution du montant de la dette.

Par suite, Madame [Q] [D] apparait en capacité de faire face à l’arriéré locatif et il convient de lui accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire pendant trois mois, selon les modalités prévues par le dispositif de la décision.

En revanche, en cas d’inobservation des délais de paiement ou de défaut de règlement du loyer courant, le bailleur pourra se prévaloir de la résiliation du bail et la locataire sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles en cas de continuation de la location.

Sur les demandes reconventionnelles

✯ Sur l’indemnisation du préjudice

Il ressort des éléments précédemment évoqués qu’il est suffisamment établi que la locataire n’a pas accès à un système de chauffage et à de l’eau chaude de manière continue dans l’appartement et que le logement remis ne correspond donc pas aux critères de la décence.

Le bailleur expose ne pas être tenu d’indemniser la locataire, estimant les désordres causés par un tiers. Toutefois, il convient de rappeler que l’obligation de remise d’un logement décent est une obligation de résultat. Il apparait que la locataire a de manière diligente informé le bailleur des difficultés rencontrées et lui a rappelé ses obligations par courrier recommandé dès le mois de décembre 2022. S’il est établi que le bailleur a retransmis les doléances de la locataire auprès de la société Engie en charge d’un contrat collectif pour les chaudières et la VMC, cette action ne saurait être considérée comme suffisante et n’a pas permis la résolution des difficultés rencontrées par la locataire depuis le mois de novembre 2022.

Enfin, s’il apparait à travers un mail transmis par la société Engie à la régie en date du 1er juin 2023 que plusieurs anomalies sont présentes dans l’installation des conduits d’extraction du gaz et qu’il est préconisé de mandater une société spécialisée pour réaliser les travaux et lever la non-conformité, le bailleur ne démontre pas que l’origine des désordres rencontrés par Madame [Q] [D] ont pour origine ces anomalies et aucune intervention n’a au surplus été diligentée au jour des débats.

Ainsi, le bailleur, en remettant un logement privé d’accès au chauffage et à l’eau chaude à compter du 17 novembre 2022 et jusqu’au 10 novembre 2023 jour des débats, et en l’absence de toute cause d’exonération, est tenu d’indemniser la locataire.

S’agissant du préjudice de jouissance, dont la réalité est établie par la production des attestations, compte-tenu des dysfonctionnements rencontrés pour le chauffage, créant un trouble majoré sur la période hivernale et de l’absence d’accès permanent à l’eau chaude ne permettant pas à la locataire de se doucher dans des conditions de confort normal, il sera évalué à la somme de 350 euros par mois sur la période hivernale de novembre à mars et à 150 euros pour la période d’avril à octobre.

Monsieur [V] [P] sera donc condamné à payer à Madame [Q] [D] la somme de 2670 euros en réparation de son préjudice de jouissance sur la période du 21 novembre 2022 au 10 novembre 2023.

S’agissant du préjudice moral, dont la locataire justifie par la production des attestations, par la gêne occasionnée à solliciter son entourage pour bénéficier d’une douche chaude et par le nombre de courriels de relances envoyés au bailleur, le bailleur sera condamné à lui verser une somme de 600 euros.

S’agissant du préjudice financier, il apparait sur la facture de régularisation ENI en date du 22 juin 2023 transmise par la locataire qu’une consommation de gaz, en plus du coût de l’abonnement, lui est imputée. Par suite, il est établi qu’elle a tout de même bénéficié de la fourniture de gaz, ce qui ne justifie pas que le coût de son abonnement au gaz soit indemnisé par le bailleur malgré le dysfonctionnement du système de chaudière. Elle allègue également avoir payé la somme de 190 euros pour l’achat de radiateurs d’appoints mais n’en justifie pas. Ses demandes formulées au titre du préjudice financier seront donc rejetées.

Le tribunal n’étant pas saisi d’une demande de compensation entre les sommes dues par le locataire au bailleur et par le bailleur au locataire, cette dernière ne pourra être ordonnée.

✯ Sur la demande de condamnation sous astreinte

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux critères de la décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Selon l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. En l’espèce, il est établi que le logement donné à bail ne dispose pas d’un système de chauffage et de chauffe eau fonctionnel. La cause de ce dysfonctionnement n’est, en l’état des pièces produites au débat, pas établie avec certitude. S’il est possible que le rétablissement du fonctionnement de la chaudière nécessite une intervention sur les parties communes, il appartient au bailleur et non au locataire d’agir contre le syndic si ce dernier n’est pas diligent. Monsieur [V] [P] sera donc condamné à faire effectuer les travaux nécessaires au fonctionnement effectif de la chaudière. Compte-tenu des éléments précédemment développés quant aux causes d’indécence et au trouble de jouissance subi par la locataire tout en prenant en compte le fait que les désordres rencontrés n’empêchent pas une jouissance totale de l’appartement qui justifieraient une suspension totale du paiement du loyer, il y a lieu de réduire le montant du loyer à la somme de 500 euros jusqu’à la réalisation des travaux propres à permettre le fonctionnement effectif de la chaudière. Il n’apparait pas necessaire d’assortir cette condemnation d’une astreinte, la réduction de loyer permettant de s’assurer de l’exécution diligente de la condemnation. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, l’instance a été initiée par le bailleur sur le fondement de l’arriéré locatif et ce dernier voit ses demandes principales accueillies. Il est également condamné suite aux demandes reconventionnelles formulées par la locataire. Il convient donc de prévoir que le coût du commandement de payer du 4 janvier 2023 et de l’assignation seront à la charge de Madame [Q] [D] et que les autres dépens seront partagés par moitié entre les parties.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procedure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun motif légitime ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame [Q] [D] à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 5763,51 euros correspondant au montant des loyers et charges dus jusqu'au mois de novembre 2023 inclus selon état de créance du 20 novembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter 25 juillet 2023,

Constate qu'est encourue la résiliation du bail consenti par Monsieur [V] [P] sur les locaux à usage d'habitation, le garage n°1 et la cave n°1 sis 11 rue Barodet 69004 LYON sis 3203 LYON VALMONT par application de la clause de résiliation de plein droit,

Autorise Madame [Q] [D] à s'acquitter de sa dette locative par trois mensualités, les deux premières d’un montant de 1900 euros et la troisième devant correspondre au solde de la dette, la première mensualité étant exigible au plus tard le avant le 25 du mois suivant le mois de notification du présent jugement et les échéances ultérieures au plus tard avant le 25 des mois suivants,

Dit que, pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus,

Dit que, si Madame [Q] [D] règle sa dette conformément aux délais accordés et s'acquitte du loyer courant pendant le cours de ces délais, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le bail se poursuivra,

En revanche, si Madame [Q] [D] ne règle pas sa dette conformément aux délais accordés ou ne paie pas le loyer courant pendant le cours de ces délais,

dit que la clause résolutoire reprendra son plein effet et que le bail sera résilié compter du 5 mars 2023 huit jours après l'envoi d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse,autorise Monsieur [V] [P] à faire procéder à l’expulsion de Madame [Q] [D] , tant de sa personne que de ses biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux,condamne Madame [Q] [D] à payer à Monsieur [V] [P] à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, Dit en outre qu’en cas de défaut de règlement d’une mensualité huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, le bailleur pourra réclamer l’intégralité de la dette locative restant due,

Condamne Monsieur [V] [P] à payer à Madame [Q] [D] la somme de 2670 euros en réparation de son préjudice de jouissance et à la somme de 600 euros en réparation de son préjudice moral,

Condamne Monsieur [V] [P] à faire réaliser les travaux nécessaires au fonctionnement effectif de la chaudière,

Dit que le loyer sera réduit, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à réalisation des travaux nécessaires au fonctionnement de la chaudière, à la somme de 500 euros par mois,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,

Rejette toute autre ou plus ample demande,

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit,

Partage les dépens de l’instance entre Madame [Q] [D] qui sera tenue au coût du commandement de payer du 4 janvier 2023 et de l’assignation du 25 juillet 2023, les autres dépens étant partagés par moitié entre Madame [Q] [D] et Monsieur [V] [P].

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président,