Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DOSSIER N° RG 23/04604 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YZCG

Jugement du : 12/03/2024

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le : à :Me Catherine ROBIN

Expédition délivrée

le : a: Madame [D] [S] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi douze Mars deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne GREFFIER : MANSOURI Céline

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE RHONE ALPES, dont le siège social est sis 9 rue Anna Marly 69007 LYON 07 représentée par Me Catherine ROBIN, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 552

d’une part,

DEFENDERESSE

Madame [D] [S], demeurant 44 bis avenue Marc Sangnier 69300 CALUIRE-ET-CUIRE comparante en personne

Citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 05 Octobre 2023.

d’autre part

Date de la première audience : 12/01/2024 Date de la mise en délibéré : 12/03/2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2021, la Société anonyme Société Immobilière Rhône Alpes (ci-après la Société Immobilière Rhône Alpes) a donné à bail à madame [D] [S] un logement à usage d’habitation (référence 6487L-1113) situé 44 bis avenue Marc SANGNIER, 69300 CALUIRE ET CUIRE, pour un loyer de 404,01 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 20 avril 2023, la Société Immobilière Rhône Alpes a fait délivrer à madame [D] [S] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 5688,00 euros en principal.

La Société Société Immobilière Rhône Alpes justifie avoir respecté l'obligation imposée par l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 en saisissant la CCAPEX le 25 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice du 23 anvier 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 09 octobre 2023, la Société Immobilière Rhône Alpes a fait citer Madame [D] [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- le constat, et à défaut le prononcé, de la résiliation du bail établi entre les parties pour défaut de paiement des loyers ;

- l’expulsion de Madame [D] [S] des lieux loués,

- sa condamnation au paiement de la somme de 4658,44 euros au titre des arriérés de loyers, outre les loyers échus et à échoir jusqu’au 31 août 2023, outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer, outre actualisation au jour de l’audience ;

- sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges contractuels à compter du prononcé du jugement et jusqu'au départ effectif des lieux ;

- sa condamnation à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

- sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance et de ses suites, en ce compris les actes et formalités d’huissier de justice antérieurs à la présente instance.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 12 janvier 2023 lors de laquelle la Société Immobilière Rhône Alpes, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la créance à la somme de 5445,16 euros au 09 janvier 2023, échéance du mois de décembre incluse. La bailleresse indique qu’elle est d’accord sur le principe de l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire.

Madame [D] [S] comparaît en personne. Elle fait valoir qu’elle a rencontré des problèmes de santé, qu’elle est séparée, a deux enfants mineurs à charge (résidence principale désormais chez le père) et qu’elle va faire une demande de mise sous protection. Elle indique avoir repris le paiement du loyer courant et fait valoir que la Commission de surendettement des particuliers du Rhône a déclaré son dossier recevable et l’a orienté vers une rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La décision de la Commission de surendettement est jointe au dossier.

La juridiction donne lecture du diagnostic social et financier établi en vue de l’audience par GRAND LYON dont il résulte que la locataire perçoit 611 euros de la Caisse primaire d’assurance maladie (pension d’invalidité) et 612,09 euros au titre de la Prévoyance, et qu’elle s’acquitte mensuellement de 1167,56 euros au titre de ses charges courantes. Il résulte notamment des conclusions du diagnostic que madame [D] [S] souffre d’une maladie chronique invalidante qui a nécessité son hospitalisation pendant plusieurs mois et l’a empêchée de procéder aux démarches administratives nécessaires à la gestion de sa situation, de sorte qu’elle s’est retrouvée endettée. Le document confirme l’existence de la décision de surendettement et des démarches entreprises en vue de sa mise sous tutelle. Il est également précisé que la locataire a repris le paiement du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il y lieu de préciser que le commandement de payer ayant été délivré antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-667 du 27 juillet 2023, les articles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 cités dans ce présent jugement s’entendent dans leur version non modifiée par cette réforme.

* Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le principe et le montant de la créance sont établis par la production d’une copie du contrat de bail, de l’assignation et du relevé de compte.

Il ressort toutefois des débats de l’audience et des pièces versées au dossier qu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers du Rhône au profit de Madame [D] [S] le 21 décembre 2023.

Le bailleur ne démontre pas avoir contesté cette décision.

Il résulte du décompte qu’il produit que la dette locative s’élève à la somme de 5445,16 euros, après déduction des frais de poursuite, à la date du 09 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse.

Cependant, compte-tenu de l'effacement de la dette locative, à hauteur de 5626,02 euros au 21 décembre 2023 par l'effet du rétablissement personnel décidé par la Commission de surendettement des particuliers du Rhône, Madame [D] [S] n’est plus débitrice de cette dette à l’égard du bailleur, alors qu’il est en outre établi que la dette a diminué depuis la déclaration des créances et que la locataire a manifestement repris le paiement du loyer.

Il convient ainsi de fixer la créance à la somme susvisée, mais de constater l’effacement de la dette.

* Sur les délais de paiement, la résiliation du bail et l’expulsion

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite «ELAN», la clause résolutoire insérée au bail ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Néanmoins, par dérogation à ces dispositions, en application du VIII de l'article 24 susvisé, lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le commandement délivré par la Société Immobilière Rhône Alpes respecte les dispositions de l'article 24 précité et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.

Il est établi par les pièces produites que les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans les deux mois de ce commandement, et que Madame [D] [S] bénéficie d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

En conséquence, il y a lieu de faire application des dispositions susvisées et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter de la décision du 21 décembre 2023.

La dette ayant été effacée en totalité, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement en vue de son apurement.

La clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la locataire s'acquitte du paiement des loyers et des charges courants conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans. A l'inverse, en cas de défaut de paiement des loyers et des charges courants pendant ce délai, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein de droit. La Société Immobilière Rhône Alpes sera ainsi autorisée à faire procéder à l’expulsion de madame [D] [S] et fondée à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de madame [D] [S] dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges courants, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

* Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 12 du code de procédure civile, il y a lieu de faire application en l’espèce, à défaut de fondement juridique avancé par le demandeur, de l’article 1231-1 du code civil. Aux termes de celui-ci, le débiteur peut être condamné s’ily a lieu au paiement de dommages et intérêts en raison de l’inexécution de son obligation ou à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le bailleur sollicite 800 euros à titre de dommages et intérêts, sans préciser quel préjudice distinct de l’occupation du logement il entend voir réparer.

Il ne rapporte ainsi pas la preuve du préjudice dont il demande réparation, de sorte qu’il convient de rejeter sa demande.

* Sur les autres demandes

Madame [D] [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance. Le juge ne peut en revanche statuer sur une situation future et incertaine, de sorte que le défendeur ne peut être condamné par anticipation au paiement des frais liés à la suite de l’instance.

Il n’apparaît pas contraire à l’équité, en revanche, de laisser à la charge de la Société Immobilière Rhône Alpes ses frais irrépétibles.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 juin 2023, s’agissant du logement situé 44 bis avenue Marc SANGNIER, 69300 CALUIRE ET CUIRE objet du bail du 17 juillet 2021,

CONSTATE l'existence d'une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de madame [D] [S],

FIXE la créance de la Société Anonyme IMMOBILIERE RHÔNE ALPES à la somme de 5445,16 euros (cinq mille quatre-cent quarante-six euros et seize centimes) selon le décompte du 09 janvier 2024 (échéance du mois de décmebre 2023 incluse) ;

CONSTATE cependant l’effacement de la totalité de la dette (5445,16 euros selon le décompte du 09 janvier 2024) à l’égard de madame [D] [S], compte tenu de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de la Commission de surendettement des particuliers du RHÔNE du 21 décembre 2023 (séance du 14 décembre 2023, dette déclarée à hauteur de 5626,02 euros) ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'au 21 décembre 2025 ;

RAPPELLE que si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et charges courants conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

DIT à l'inverse qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants pendant ce délai, la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse,

EN CE CAS :

- CONSTATE la résiliation du bail huit jours après la mise en demeure communiquée au locataire,

- AUTORISE la Société Immobilière Rhône Alpes à faire procéder à l'expulsion de madame [D] [S], et de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour madame [D] [S], d'avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux,

- CONDAMNE madame [D] [S], à payer à la Société Immobilière Rhône Alpes une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par la société anonyme immobilière Rhône Alpes ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties,

CONDAMNE madame [D] [S] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’huissier de justice antérieurs à la procédure, et dit n’y avoir lieu en revanche à condamnation au paiement des dépens dus au titre des suites de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE