Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DOSSIER N° RG 23/04589 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YZBK

Jugement du : 12/03/2024

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le : à :Me Fabienne DE FILIPPIS

Expédition délivrée

le : a: . [T] [H] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi douze Mars deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne GREFFIER : MANSOURI Céline

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société ALLIADE HABITAT, dont le siège social est sis 173 Avenue Jean Jaurès 69364 LYON CEDEX 07 représentée par Me Fabienne DE FILIPPIS, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 218

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [O], demeurant 14 B rue du Colonel Girard - 69007 LYON représenté par M. [T] [H] (neveu)

Madame [Q] [O], (DCD) demeurant 14 B rue du Colonel Girard 69007 LYON

Cités à étude par acte de commissaire de justice en date du 03 Octobre 2023.

d’autre part

Date de la première audience : 12/01/2024 Date de la mise en délibéré : 12/03/2024

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 05 juin 1997 avec avenant daté du 05 août 2010, la Société LOGIREL, devenue la Société ALLIADE HABITAT a donné à bail à monsieur [Y] [O] et madame [Q] [K] épouse [O] un appartement à usage d’habitation situé au 14 B rue du Colonel GIRARD bât D, logement 020161 porte 88, pour un loyer mensuel 1415,30 francs, outre 252,83 francs de provisions pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société ALLIADE HABITAT a fait signifier à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 31 mai 2023 pour un montant en principal de 1767,25 euros.

Elle a ensuite fait assigner monsieur [Y] [O] et madame [Q] [K] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON par acte de commissaire de justice du 03 octobre 2023 aux fins d’obtenir, principalement, la résiliation du contrat pour défaut de paiement du loyer et défaut d’assurance, l'expulsion et la condamnation au paiement de la somme de 2172,79 euros au 22 septembre 2023, outre les loyers impayés courus entre la date de l’assignation et l’audience, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux.

A l’audience du 12 janvier 2024, la Société ALLIADE HABITAT, représentée par son conseil, se réfère aux termes de son assignation et maintient ses demandes, tout en actualisant sa dette au jour de l’audience, et en sollicitant, en plus de l’expulsion, la suppression délai de deux mois et du sursis lié à la trêve hivernale. Elle formule ainsi les prétentions suivantes :

condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 3206,27 euros au 11 janvier 2024, échéance du mois de décembre incluse, au titre des loyers et charges impayées ; constater la résiliation du bail et, à défaut, prononcer la résiliation du contrat et ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire ; supprimer le délai de deux mois prévu par les textes pour quitter les lieux ;supprimer le sursis lié à la trêve hivernale ; fixer une indemnité mensuelle d’occupation, égale aux loyers et aux charges courants et condamner les locataires à lui payer cette indemnité jusqu’à libération effective des lieux ; condamner solidairement les défendeurs à lui payer 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens de la procédure ; ordonner l’exécution provisoire de la présente décision. Monsieur [Y] [O] est représenté par son neveu, monsieur [T] [H] qui présente un pouvoir de représentation écrit valable. Il fait valoir que madame [Q] [O] est décédée et présente un extrait des registres de l’état civil tunisien faisant état de son décès le 18 août 2021 à TUNIS.

Il indique en outre que son oncle a quitté le logement et que les lieux sont désormais occupés par des squatteurs. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois et explique que son oncle perçoit environ 1000 euros par mois au titre de sa retraite.

Le bailleur explique abandonner les demandes à l’égard de la locataire décédée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2024 par mise à disposition au greffe, les parties ayant été informées de la date fixée.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la preuve du décès de madame [Q] [O] est rapportée par le défendeur, de sorte que les demandes présentées à son égard son sans objet. En tout état de cause, le bailleur déclare abandonner les demandes à son égard.

En outre, le jugement est contradictoire en premier ressort.

Par ailleurs, il convient de préciser que, le commandement de payer ayant été délivré antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-667 du 27 juillet 2023, les articles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 cités dans ce présent jugement s’entendent dans leur version non modifiée par cette réforme.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du RHÔNE par la voie électronique le 10 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société ALLIADE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Par ailleurs, aux termes de l’article 7 g) du même texte, le locataire est obligé « De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. […] » Le bail conclu le 05 juin 2017 contient une clause résolutoire relative au défaut d’assurance (article G. 3 dernier alinéa) et une clause résolutoire pour impayés de loyers (article L) et un commandement de payer, et de justifier d’une assurance locative visant ces clauses a été signifié le 31 mai 2023, pour la somme en principal de 1725,27 euros. En l’espèce, au regard du relevé de compte locataire du 11 janvier 2024 produit, et compte tenu de l’absence de contestation du défendeur à ce titre, il est établi que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Par ailleurs, le défendeur ne produit aucun justificatif d’assurance locative, de sorte que le commandement de justifier d’une assurance est resté infructueux pendant un mois. Ainsi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 1er juillet 2023.

Si monsieur [T] [H] précise que son oncle aurait quitté les lieux et que le logement serait depuis lors occupé par des squatteurs, il n’est toutefois pas établi que le locataire a bien remis les clefs du logement au bailleur de sorte qu’il est toujours considéré comme locataire à ce jour et qu’il reste ainsi tenu des obligations prévues à ce titre.

L’expulsion de monsieur [Y] [O] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LA SUPPRESSION DU DELAI POUR QUITTER LES LIEUX ET LA TREVE HIVERNALE :

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au présent litige, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, et ce sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à 7 du même code.

Le juge peut réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, au regard des allégations du locataire qui indique avoir d’ores-et-déjà libéré l’appartement et de la possibilité d’occupation illicite par d’autres personnes, il convient d’ordonner la suppression de ce délai de deux mois pour quitter les lieux.

S’agissant du sursis lié à la trêve hivernale, l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’il ne peut y être dérogé que lorsque les personnes sans droit ni titre se sont introduites dans le logement d’autrui par voie de fait, ou lorsque le relogement du locataire peut être assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Dès lors, aucun motif ne justifie en l’espèce de déroger à ce sursis s’agissant de monsieur [Y] [O], alors que la présente procédure n’est dirigée qu’à l’encontre du locataire en titre.

En conséquence, il y a lieu de débouter le bailleur de la demande de suspension formulée à ce titre.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le bailleur produit un décompte démontrant que monsieur [Y] [O] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3206,27 euros à la date du 11 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse.

Le défendeur ne conteste ni le montant ni le principe de la dette, de sorte qu’il est condamné au paiement de cette somme.

Il résulte du diagnostic social et financier établi par GRAND LYON en vue de l’audience, que monsieur [Y] [O] ne souhaiterait plus réintégrer le logement, occupé par des personnes sans droit ni titre, et qu’il compterait s’établir en TUNISIE afin de se rapprocher de ses enfants. Il serait, dans l’attente, hébergé par des tiers.

En l’état de la situation exposée, et à défaut de demande en ce sens, il n’y a pas lieu d’accorder au défendeur des délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire.

En revanche, au regard du diagnostic social et financier et des déclarations de son neveu à l’audience, monsieur [Y] [O] percevrait une pension de retraite de 850,00 euros, outre une complémentaire retraite de 256,37 euros, et assumerait des charges courantes à hauteur de 608,34 euros. Il envisagerait le dépôt d’un dossier de surendettement.

En conséquence, il convient de lui accorder des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil, non suspensif des effets de la clause résolutoire, et dont les modalités seront rappelées dans le dispositif du présent jugement.

Parallèlement, monsieur [Y] [O] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Y] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, au regard des situations et besoins respectifs des parties, il convient de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : 

CONSTATE le décès de madame [Q] [K] épouse [O] ;

CONSTATE que les demandes formulées à son égard sont désormais sans objet ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 juin 1997, avec avenant du 05 août 2010, entre monsieur [Y] [O] et madame [Q] [K] épouse [O] et la Société anonyme ALLIADE HABITAT (anciennement LOGIREL) concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 14 B rue du Colonel GIRARD bât D, logement 020161 porte 88 sont réunies à la date du 1er juillet 2023 ;

DIT qu'il n'y a pas lieu d'accorder d'office à monsieur [Y] [O] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à monsieur [Y] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [Y] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société anonyme ALLIADE HABITAT pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

SUPPRIME le délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE la Société anonyme ALLIADE HABITAT de sa demande de suppression du sursis lié à la trêve hivernale prévu par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE monsieur [Y] [O] à verser à la Société anonyme ALLIADE HABITAT la somme de 3206,27 euros (trois mille deux cent six euros et vingt-sept centimes (décompte arrêté au 11 janvier 2024, incluant l’échéance du mois de décembre 2023) ;

AUTORISE monsieur [Y] [O] à se libérer de sa dette en 23 versements de 50 (cinquante) euros par mois, et un 24ème versement soldant la dette ;

CONDAMNE monsieur [Y] [O] à verser à la Société anonyme ALLIADE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande formulée par la Société anonyme ALLIADE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [Y] [O] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du RHÔNE en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

La greffière, La juge,