Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DOSSIER N° RG 23/04491 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YYGM

Jugement du : 12/03/2024

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le : à :Maître [Y] [B]

Expédition délivrée

le : a:Mme [J] [L] [U] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi douze Mars deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne GREFFIER : MANSOURI Céline

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Maître [Y] [B], avocat au barreau de Lyon

d’une part,

DEFENDERESSE

Madame [J] [L] [U], demeurant [Adresse 2] [Localité 2] comparante en personne

Citée à personne par acte de commissaire de justice en date du 28 Septembre 2023.

d’autre part

Date de la première audience : 12/01/2024 Date de la mise en délibéré : 12/03/2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 29 juillet 2016, la Société Anonyme Immobilière Rhône Alpes a donné à bail à Madame [J] [L] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 560,16 euros, pour une durée de trois mois renouvelables, ainsi qu'un emplacement de stationnement situé à la même adresse, par avenant du même jour, pour un loyer mensuel de 38,19 euros.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 04 juillet 2023, la Société Anonyme Immobilière Rhône Alpes a fait délivrer à madame [J] [L] [U] un commandement de payer la somme de 3356,94 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023, la Société Anonyme Immobilière Rhône Alpes a fait assigner madame [J] [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 3] aux fins de :

- constater le jeu de la clause résolutoire et à défaut prononcer la résiliation du bail et de son avenant aux torts exclusifs du demandeur ; - ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux litigieux, aux besoins avec le concours de la force publique ; - condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3898,93 euros au titre des loyers et charges du jusqu'au 31 août 2023, outre actualisation au jour de l'audience, et outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; - condamner la défenderesse à lui payer une indemnité d'occupation à compter du prononcé de jugement jusqu'à son départ effectif, d'un montant identique au loyer et aux charges ; - condamner la défenderesse à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamner la défenderesse à lui payer la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la défenderesse aux entiers dépens de l'instance et de ses suites, en ce compris les actes et formalités de l'huissier de justice antérieurs à la présente instance ; - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'affaire a été appelée à l'audience du 12 janvier 2024 lors de laquelle la Société Anonyme Immobilière Rhône Alpes , représentée par son conseil, s'est référée aux termes de son assignation. Elle maintient ainsi ses demandes mais actualise la dette à la somme de 5809,33 euros au 08 janvier 2024. Elle indique avoir eu connaissance d'une décision de la Commission de surendettement des particuliers du Rhône ayant déclaré le dossier de la locataire recevable et ayant orienté celui-ci vers une réaménagement des dettes, la dette locative déclarée étant de 4539 euros.

Madame [J] [L] [U] comparaît en personne. Elle indique ne pas contester la dette dans son montant ni dans son principe. Elle fait valoir toutefois que la dette locative prise en considération par la Commission de surendettement des particuliers du Rhône s'élève à 5444,50 euros et produit la décision de la Commission datée du 26 octobre 2023.

Il en est donné connaissance au bailleur.

Madame [J] [L] [U] sollicite des délais de paiement et propose de rebourser sa dette par versements mensuels de 100 euros en plus du loyer courant et des charges. Elle précise être auxiliare de vie en EHPAD.

La Société Anonyme Immobilière Rhône Alpes indique ne pas s'opposer aux délais de paiement.

Le tribunal a donné lecture du diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2024 par mise à disposition au greffe, les parties ayant été informées de la date fixée.

MOTIVATION

Le présent jugement est rendu contradictoirement.

A titre liminaire, il y lieu de préciser que le commandement de payer ayant été délivré antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-667 du 27 juillet 2023, les articles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 cités dans ce présent jugement s’entendent dans leur version non modifiée par cette réforme.

Par ailleurs, la Société Anonyme Immobilière Rhône Alpes justifie avoir respecté l'obligation imposée par l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 en saisissant la CCAPEX le 10 juillet 2023.

* Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le principe et le montant de la créance sont établis par la production d’une copie du contrat de bail, de l’assignation et du relevé de compte du 08 janvier 2024.

Il convient dès lors de condamner Madame [J] [L] [U] à payer à la Société Anonyme Immobilière Rhône Alpes la somme de 5809,33 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 08 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, déduction faite des frais de poursuite, avec intérêts au taux légal à compter du 04 juillet 2023 sur la somme de 3356,94 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 7 du code civil.

* Sur les délais de paiement, la résiliation du bail et l’expulsion

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite «ELAN», la clause résolutoire insérée au bail ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Néanmoins, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le commandement délivré par la Société Anonyme Immobilière Rhône Alpes respecte les dispositions de l'article 24 précité et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.

Il est établi par les pièces produites que les loyers n'ont pas été réglés dans les deux mois du commandement.

Néanmoins, il ressort des débats à l’audience que, le 26 octobre 2023, la Commission de surendettement des particuliers du Rhône a déclaré recevable la demande de traitement de la situation de surendettement formée par Madame [J] [L] [U]. Il doit en outre être relevé qu'au jour de l'audience, la dette a diminué depuis la recevabilité du dossier (5444,45 euros déclarés auprès de la Commission). Par ailleurs, le bailleur a déclaré ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement à la locataire.

En outre, le diagnostic social et financier établi par GRAND [Localité 3], fait état d'un revenu de 2000 euros par mois au bénéfice de la locataire qui exerce le métier d'auxiliaire de vie en EHPAD et vit avec deux de ses enfants, tous deux mineurs.

Il convient en conséquence d'accorder à Madame [J] [L] [U] des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne pas avoir jouée si Madame [J] [L] [U] se libère de la dette dans les conditions fixées au dispositif, conformément aux textes susvisés.

En cas de non respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein de droit. La Société Anonyme Immobilière Rhône Alpes sera alors ainsi autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [J] [L] [U] et fondée à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Madame [J] [L] [U] dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges courants, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Le préjudice étant ainsi suffisamment indemnisé, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts sollicitée par le bailleur.

* Sur les autres demandes

Madame [J] [L] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris les actes et formalités d'huissier de justice antérieurs à la présente instance. En revanche, la juridiction ne pouvant statuer sur une situation future et incertaine, il n'y a pas lieu de condamner la défenderesse à assumer le paiement de dépens relatifs à la suite de l'instance.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 05 septembre 2023 concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] et l'emplacement de stationnement situé à la même adresse ;

CONSTATE l'existence d'une procédure de traitement de la situation de surendettement de Madame [J] [L] [U] (décision de recevabilité du 26 octobre 2023),

CONDAMNE Madame [J] [L] [U] à payer à La Société Anonyme Immobilière Rhône Alpes la somme de 5809,33 euros (cinq mille huit cent neuf euros et trente trois centimes) au titre des loyers et charges arrêtés 08 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3356,94 euros à compter du 04 juillet 2023, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [J] [L] [U] à s'acquitter de la dette locative par des versements mensuels successifs de 100 (cent) euros chacun, en plus des loyers et charges courants, payables jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement,

DIT que le premier versement devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et les suivants avant le 10 de chaque mois,

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne pas avoir joué si Madame [J] [L] [U] se libère de la dette conformément à ces délais de paiement,

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse,

EN CE CAS :

- CONSTATE la résiliation du bail et de son avenant (logement et garage),

- AUTORISE la Société Anonyme Immobilière Rhône Alpes à faire procéder à l'EXPULSION de Madame [J] [L] [U] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour Madame [J] [L] [U] d'avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux,

- CONDAMNE Madame [J] [L] [U] à payer à la Société Anonyme Immobilière Rhône Alpes une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, à compter de la reprise d'effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

REJETTE la demande de la Société Anonyme Immobilière Rhône Alpes en paiement de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de la Société Anonyme Immobilière Rhône Alpes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties,

CONDAMNE Madame [J] [L] [U] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jours, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE