Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/11638 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2BVT

JUGEMENT

DU : 16 Juillet 2026

S.A. 3F NOTRE LOGIS

C/

[U] [Q]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. 3F NOTRE LOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [U] [Q], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Mai 2026

Julie DOMENET, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Juillet 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

RG 25/11638-LAR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 février 2021, à effet au même jour la SA 3F Notre Logis a donné à bail à M. [U] [Q] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial révisable de 515,94 euros, provision sur charges incluse, pour une durée de trois mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, la SA 3F Notre Logis a fait signifier à M. [U] [Q] un commandement de lui payer dans les deux mois la somme principale de 3 037,30 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) par courrier électronique émis le 07 juillet 2025 et duquel il a été accusé réception le 20 août 2025.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, la SA 3F Notre Logis a fait assigner M. [U] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462, :

- Constater la résiliation de l'engagement de location intervenu entre elle et le locataire aux torts de ce dernier et à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

- Ordonner en conséquence, son expulsion du logement qu'il occupe, ainsi éventuellement que celle de tous occupants de son fait, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

- Condamner le locataire à lui payer : la somme de 3 385,38 euros au titre des loyers et charges impayés ; une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du mois d'octobre 2025 et jusqu'à l'entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 560 euros ; la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner le locataire aux dépens.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 9 octobre 2025.

L'affaire est appelée et retenue à l'audience du 7 mai 2026.

A cette audience, seule la SA 3F Notre Logis comparaît, représentée par son avocate. Celle-ci maintient ses demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 6 473,29 euros à la date du 31 mars 2026.

M. [U] [Q] , assigné par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice, n'est ni présent à l'audience, ni représenté, ni excusé.

A l'issue de l'audience, il est indiqué que la décision sera rendue le 16 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l'absence de comparution du défendeur

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, il convient d'étudier successivement la recevabilité de l'action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.

Alors que M. [U] [Q] , non comparant, a été assigné par acte de commissaire de justice remis à étude et que le présent jugement est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable

Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 9 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience le 7 mai 2026.

Si la Ccapex a accusé réception de sa saisine le 20 août 2025, la SA 3F Notre Logis justifie avoir émis sa saisine le 07 juillet 2025, soit effectivement plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation le 08 octobre 2025. Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la Ccapex a été saisie dans le délai légal et que l'action en résiliation est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande d'expulsion

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 5 février 2021, à effet au même jour contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prenant effet deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat en cause est tacitement renouvelé tous les trois mois dans les conditions initiales de sa conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification décidée par les parties. C'est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu'il convient d'appliquer.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, la SA 3F Notre Logis a fait signifier à M. [U] [Q] un commandement de lui payer dans les deux mois la somme principale de 3 037,30 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Suivant le décompte arrêté au 27 avril 2026 produit par la SA 3F Notre Logis, les causes du commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, les versements effectués par le locataire n'ayant pas permis de payer l'entièreté de la somme.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 25 août 2025 (en tenant compte des règles de computation des délais prévues notamment à l'article 642 du code de procédure civile) et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, d'ordonner à M. [U] [Q] de restituer le logement loué.

A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les sommes dues

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

Ainsi, M. [U] [Q] sera condamné à payer à la SA 3F Notre Logis une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, dont le montant est fixé à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice de la bailleresse découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La SA 3F Notre Logis verse aux débats les pièces suivantes :

- le contrat de bail souscrit entre les parties le 5 février 2021 à effet au même jour ; - le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 23 juin 2025 ; - le décompte de la créance arrêté au 27 avril 2026, mois d'avril 2026 non inclus (échéance de mars 2026 incluse).

En l'occurrence, le décompte produit par la SA 3F Notre Logis fait ressortir une dette d'un montant de 6 833,97 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 27 avril 2026, mois d'avril 2026 non inclus (échéance de mars 2026 incluse).

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 360,68 euros, de frais de procédure qui ne sont pas dus au titre des loyers et charges impayés mais à celui des dépens, ainsi que la somme de 30,48 euros facturée sans justification au titre des " autres produits ".

Déduction faite de l'ensemble de ces sommes, la dette locative s'élève à la somme de 6 442,81 euros.

M. [U] [Q] , non comparant à l'audience, n'apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner M. [U] [Q] à payer à la SA 3F Notre Logis la somme de 6442,81 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 avril 2026, mois d'avril 2026 non inclus (échéance de mars 2026 incluse), avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Les indemnités d'occupation dues du 25 août 2025 au 27 avril 2026 sont comprises dans la condamnation principale.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [U] [Q] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l'action de la SA 3F Notre Logis recevable ;

CONSTATE au 25 août 2025 la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], conclu le 05 février 2021 entre la SA 3F Notre Logis, d'une part, et M. [U] [Q] , d'autre part, par effet de la clause résolutoire du contrat ;

ORDONNE à M. [U] [Q] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu'il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec l'aide de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu'en application de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution " Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire";

RAPPELLE à M. [U] [Q] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 4]

CONDAMNE M. [U] [Q] à payer à la SA 3F Notre Logis une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer et charges courants qui auraient été dus pour le logement si le bail n'avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), à compter du 25 août 2025, date de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [U] [Q] à payer à la SA 3F Notre Logis la somme de 6 442,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 27 avril 2026, mois d'avril 2026 non inclus (échéance de mars 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [U] [Q] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;

DÉBOUTE la SA 3F Notre Logis de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ;

RAPPELLE que ce jugement est susceptible d'appel dans le délai d'un mois à compter de sa notification.

La cadre-greffière La juge des contentieux de la protection

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;