Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/12604 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2EDB

JUGEMENT

DU : 16 Juillet 2026

S.A. LOGIS METROPOLE

C/

[D] [T] [I] [Q]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. LOGIS METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [D] [T], demeurant [Adresse 2]

Mme [I] [Q], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Mai 2026

Julie DOMENET, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Juillet 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

RG 25/12604-LAR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 juillet 2024, à effet au 27 juillet 2024 la société anonyme (SA) Logis Métropole a donné à bail à M. [D] [T] et Mme [I] [Q] un logement situé [Adresse 3][Localité 3]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial révisable de 513,72 euros, outre une provision sur charges de 115,88 euros, pour une durée trois mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025 concernant M. [D] [T] et du 28 février 2025 concernant Mme [I] [Q], la SA Logis Métropole a fait signifier à aux locataires un commandement de lui payer dans les deux mois la somme principale de 1 139,29 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) par courrier reçu le 5 mars 2025.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, la SA Logis Métropole a fait assigner M. [D] [T] et Mme [I] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

- Constater la résiliation de l'engagement de location intervenu entre elle et M. [D] [T] et Mme [I] [Q] aux torts de ces derniers et à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties ; - Ordonner en conséquence, l'expulsion de M. [D] [T] et Mme [I] [Q] du logement qu'ils occupent, ainsi éventuellement que celle de tous occupants de leur fait, avec si necessaire le concours de la force publique ; - Condamner solidairement M. [D] [T] et Mme [I] [Q] à payer à la SA Logis Métropole : La somme de 3 143,27 euros au titre des loyers et charges impayés ;Une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du mois de novembre 2025 et jusqu'à l'entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 644,42 euros ;La somme de 350,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;- Condamner solidairement M. [D] [T] et Mme [I] [Q] aux dépens.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'ils ont été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 31 octobre 2025.

L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n'a pas été reçue au tribunal avant l'audience. L'affaire est appelée et retenue à l'audience du 7 mai 2026.

A cette audience, la SA Logis Métropole comparaît, représentée par son avocate. Le bailleur maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 4 743,06 euros.

M. [D] [T] et Mme [I] [Q] comparaissent en personne, assistés par leur avocate. Ils reconnaissent le principe et le montant de la dette. Ils sollicitent des délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail à hauteur de 152,15 euros par mois tous les 28 du mois en plus du loyer courant, jusqu'à apurement de la dette. Ils précisent que M. [D] [T] est au chômage et que Mme [I] [Q] est en congé maternité. Ils sollicitent également le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire.

La SA Logis Métropole marque son accord pour que soient octroyés aux locataires les délais de paiement demandés.

A l'issue de l'audience, les parties sont informées que la décision sera rendue le 16 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable

Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l'espèce, la saisine de la Ccapex est intervenue le 5 mars 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation du 30 octobre 2025.

En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 31 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience le 7 mai 2026.

L'action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 16 juillet 2024, à effet au 27 juillet 2024 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prenant effet deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat en cause est tacitement renouvelé tous les trois mois dans les conditions initiales de sa conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification décidée par les parties. C'est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu'il convient d'appliquer.

La SA Logis Métropole justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 18 février 2025 concernant M. [D] [T] et du 28 février 2025 concernant Mme [I] [Q], fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d'obtenir le règlement d'une somme de 1 139,29 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant le décompte arrêté au 21 avril 2026 produit par la SA Logis Métropole, les causes du commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, le versement effectué dans ledit délai n'ayant pas permis de régulariser l'intégralité des causes du commandement. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 18 avril 2025 concernant M. [D] [T] et du 28 avril 2025 concernant Mme [I] [Q].

Sur les sommes dues

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

La SA Logis Métropole verse aux débats les pièces suivantes :

- le contrat de bail souscrit entre les parties le 16 juillet 2024 à effet au 27 juillet 2024 ; - le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 18 février 2025 ; - le décompte de la créance arrêté au 21 avril 2026, mois d'avril 2026 inclus.

En l'occurrence, le décompte produit par la SA Logis Métropole fait ressortir une dette d'un montant de 5 018,16 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 21 avril 2026, échéance du mois d'avril 2026 comprise.

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 275,1 euros de frais de procédure qui ne sont pas dus au titre des loyers et charges impayés mais à celui des dépens.

Il y a également lieu de retirer du montant de la dette les sommes facturées sans justification au titre de " Récup. Réparations locatives ", pour la somme de 16,01 euros.

Déduction faite de l'ensemble de ces sommes, la dette locative s'élève à la somme de 4 727,05 euros.

M. [D] [T] et Mme [I] [Q] reconnaissent le principe et le montant de la dette.

Il y a toutefois lieu de relever que le contrat de bail ne contient aucune clause expresse de solidarité entre les deux locataires. Dans ces conditions, la demande de condamnation solidaire sera rejetée et les locataires seront condamnées au paiement des loyers et charges impayés de manière conjointe.

Il convient par conséquent de condamner M. [D] [T] et Mme [I] [Q] à payer à la SA Logis Métropole la somme de 4 727,05 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 avril 2026, échéance du mois de d'avril 2026 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Selon l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, compte tenu de l'accord des parties sur ce point et des efforts de paiement réalisés par les locataires, M. [D] [T] et Mme [I] [Q] seront ainsi autorisés à s'acquitter de leur dette par mensualités successives d'un montant de 152,15 euros, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de M. [D] [T] et Mme [I] [Q] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d'une seule échéance du loyer courant et/ou des mensualités supplémentaires accordées pour l'apurement de la dette, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié.

La SA Logis Métropole pourra faire procéder à l'expulsion de M. [D] [T] et Mme [I] [Q] et à celle de tous occupants sans autre procédure.

M. [D] [T] et Mme [I] [Q] seront alors condamnés à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, dont le montant est fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer en application de l'article 1240 du code civil.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [D] [T] et Mme [I] [Q] seront condamnés aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu d'accorder aux défendeurs le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l'action de la SA Logis Métropole recevable ;

CONSTATE qu'au 18 avril 2025 s'agissant de M. [D] [T] et 28 avril 2025 concernant Mme [I] [Q], sont réunies les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 4] [Localité 4], conclu le 16 juillet 2024 entre la SA Logis Métropole, d'une part, et M. [D] [T] et Mme [I] [Q], d'autre part ;

CONDAMNE M. [D] [T] et Mme [I] [Q] à payer à la SA Logis Métropole la somme de 4 727,05 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 avril 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande de condamnation solidaire des débiteurs ;

AUTORISE M. [D] [T] et Mme [I] [Q] à se libérer de leur dette locative en 31 mensualités de 152,15 euros et une 32ème et dernière échéance soldant le reste de la dette ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que chaque mensualité de 152,15 euros est due en plus du montant du loyer courant et des charges;

DIT que le paiement des mensualités en remboursement de la dette devra intervenir au plus tard le 28 de chaque mois et, pour la première fois, le 28 du mois suivant la signification du présent jugement, jusqu'à parfait règlement;

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d'exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d'intérêts cessent d'être dues ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

En revanche, DIT qu'à défaut de paiement de toute mensualité (qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou d'une mensualité de l'arriéré) et 15 jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : - la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ; - il sera constaté au 18 avril 2025 s'agissant de M. [D] [T] et au 28 avril 2025 concernant Mme [I] [Q] la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux [Adresse 5] à [Localité 4], conclu le 16 juillet 2024 entre la SA Logis Métropole, d'une part, et M. [D] [T] et Mme [I] [Q], d'autre part, par effets de la clause résolutoire ; - la SA Logis Métropole sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [D] [T] et Mme [I] [Q] ainsi qu'à celle de tout occupant de leur chef avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, à défaut pour M. [D] [T] et Mme [I] [Q] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ; - M. [D] [T] et Mme [I] [Q] seront condamnés à payer à la SA Logis Métropole une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), sans tenir compte de l'APL, à compter du 18 avril 2025 s'agissant de M. [D] [T] et au 28 avril 2025 concernant Mme [I] [Q] , dates de résiliation, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; - Il sera rappelé qu'en application de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution " Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;

RAPPELLE à M. [D] [T] et Mme [I] [Q] qu'ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Secrétariat de la commission de médiation DALO [Adresse 6] [Adresse 7] [Localité 5]

CONDAMNE M. [D] [T] et Mme [I] [Q] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;

DÉBOUTE la SA Logis Métropole de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

ACCORDE à M. [D] [T] et Mme [I] [Q] le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire (au profit de Maître Craynest) ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ;

RAPPELLE que ce jugement est susceptible d'appel dans le délai d'un mois à compter de sa notification.

La cadre-greffière La juge des contentieux de la protection

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;