Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/07748 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZYD5

JUGEMENT

DU : 16 Juillet 2026

S.A. SIA HABITAT

C/

[W] [S] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Caroline HENOT substituée par Me Régis DEBROISE, avocats au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [S] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Mai 2026

Julie DOMENET, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Juillet 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

RG 25/07748-LAR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 janvier 2020, à effet au même jour la société anonyme (SA) Sia Habitat a donné à bail à M. [S] [W] [T] un logement situé [Adresse 3], [Adresse 4], à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial révisable de 487,39 euros, outre une provision sur charges de 95,66 euros, pour une durée trois ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2023, la SA Sia Habitat a fait signifier à M. [S] [W] [T] un commandement de lui payer dans les deux mois la somme principale de 1 256,94 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) par courrier reçu le 14 août 2023.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2025, la SA Sia Habitat a fait assigner M. [S] [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

- Constater la résiliation de l'engagement de location intervenu entre elle et M. [S] [W] [T] aux torts de ce dernier et à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties ; - Ordonner en conséquence, l'expulsion de M. [S] [W] [T] du logement qu'il occupe, ainsi éventuellement que celle de tous occupants de son fait, avec si nécessaire le concours de la force publique ; - Condamner M. [S] [W] [T] à payer à la SA Sia Habitat : La somme de 2 148,83 euros ;Un indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du mois de juin 2025 et jusqu'à l'entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 525,96 euros ;La somme de 350,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;- Condamner M. [S] [W] [T] aux dépens.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 2 juillet 2025.

L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n'a pas été reçue au tribunal avant l'audience.

L'affaire est appelée et retenue à l'audience du 12 février 2026.

Elle a été renvoyée à la demande du bailleur pour permettre au locataire de soldée sa dette locative.

A l'audience de renvoi du 7 mai 2026, seule la SA Sia Habitat comparaît, représentée par son avocat. Le bailleur déplore le fait que la dette n'a pas été soldée par le locataire. Il maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 589,00 euros à la date du 5 mai 2026.

M. [S] [W] [T], assigné par remise de l'acte à sa personne directement, n'est ni présent à l'audience, ni représenté, ni excusé.

A l'issue de l'audience, il est indiqué que la décision sera rendue au 16 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l'absence de comparution du défendeur

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, il convient d'étudier successivement la recevabilité de l'action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande. Alors que M. [S] [W] [T], non comparant, a été assigné à personne et que le présent jugement est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable

Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l'espèce, la saisine de la Ccapex est intervenue le 14 août 2023, soit plus de deux mois avant l'assignation du 1er juillet 2025.

En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 2 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience le 12 février 2026.

L'action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation de bail et l'expulsion

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l'espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer pour constater l'acquisition de la clause résolutoire.

Le contrat en cause est tacitement renouvelé tous les trois ans dans les conditions initiales de leur conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification des parties. C'est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu'il convient d'appliquer.

La SA Sia Habitat justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 11 août 2023, fait signifier à M. [S] [W] [T] un commandement de payer dans les deux mois la somme de 1 256,94 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant le décompte arrêté au 5 mai 2026 produit par la SA Sia Habitat, les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai imparti, le versement effectué dans ledit délai n'ayant pas permis de régulariser l'intégralité des causes du commandement.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 11 octobre 2023 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, d'ordonner à M. [S] [W] [T] de restituer le logement loué.

A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation

Sur les sommes dues

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

M. [S] [W] [T] sera condamné à payer à la SA Sia Habitat une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, dont le montant est fixé à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice de la bailleresse découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, en application de l'article 1240 du code civil.

La SA Sia Habitat verse aux débats les pièces suivantes :

- le contrat de bail souscrit entre les parties le 22 janvier 2020 à effet au même jour ; - le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 11 août 2023 ; - le décompte de la créance arrêté au 5 mai 2026, mois d'avril 2026 inclus (échéance de mai 2026 non incluse).

En l'occurrence, le décompte produit par la SA Sia Habitat fait ressortir une dette d'un montant de 589,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 5 mai 2026, échéance du mois d'avril 2026 comprise (échéance de mai 2026 non comprises).

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d'assurance, soit la somme de 22,02 euros, en l'absence de mise en demeure non suivie d'effet de remettre l'attestation d'assurance locative, conformément aux prescriptions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 279,41 euros de frais de procédure qui ne sont pas dus au titre des loyers et charges impayés mais à celui des dépens.

Il doit aussi être déduit l'ensemble des sommes présentées au décompte sans justification sous l'intitulé de " AUTRE " pour le montant total de 497,01 euros.

Déduction faite de l'ensemble de ces sommes, la dette locative est soldée.

Il convient par conséquent de rejeter la demande en paiement de la SA Sia Habitat.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [S] [W] [T] sera condamné aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l'action de la SA Sia Habitat recevable ;

CONSTATE au 11 octobre 2023 la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 5], à [Localité 3], conclu le 20 janvier 2020 entre la SA Sia Habitat d'une part et M. [S] [W] [T] d'autre part, par effet de la clause résolutoire du contrat ;

ORDONNE à M. [S] [W] [T] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu'il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec l'aide de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu'en application de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution " Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;

RAPPELLE à M. [S] [W] [T] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 6] [Adresse 7] [Localité 4]

CONDAMNE M. [S] [W] [T] à payer à la SA Logis Métropole une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer et charges courants qui auraient été dus pour le logement si le bail n'avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), à compter du 11 octobre 2023, date de la résiliation, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DÉBOUTE la SA Sia Habitat de sa demande en paiement ;

CONDAMNE M. [S] [W] [T] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;

DÉBOUTE la SA Sia Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ;

RAPPELLE que ce jugement est susceptible d'appel dans le délai d'un mois à compter de sa notification.

La cadre-greffière La juge des contentieux de la protection

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;