Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/13046 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2FKP

JUGEMENT

DU : 16 Juillet 2026

S.A. LOGIS METROPOLE

C/

[O] [D] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. LOGIS METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [D] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Mai 2026

Julie DOMENET, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Juillet 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

RG 25/13046-LAR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 novembre 2021, à effet au 17 novembre 2021 la société anonyme (SA) Logis Métropole a donné à bail à M. [O] [D] [X] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial révisable de 456,07 euros, outre une provision sur charges de 58,23 euros, pour une durée trois mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2025, la SA Logis Métropole a fait signifier à M. [O] [D] [X] un commandement de lui payer dans les deux mois la somme principale de 7 541,74 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) par courrier reçu le 25 août 2025.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2025, la SA Logis Métropole a fait assigner M. [O] [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Constater la résiliation de l'engagement de location intervenu entre elle et M. [O] [D] [X] aux torts de ce dernier et à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

Ordonner en conséquence, l'expulsion de M. [O] [D] [X] du logement qu'il occupe, ainsi éventuellement que celle de tous occupants de son fait, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

Condamner M. [O] [D] [X] à lui payer : - La somme de 13 391,59 euros au titre des loyers et charges impayés ; - Une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges en subissant les augmentations légales à compter du mois de novembre 2025 et jusqu'à l'entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 566,96 euros ; - La somme de 350,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [O] [D] [X] aux dépens.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 6 novembre 2025.

L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réalisée le 12 mars 2026 et reçue au tribunal avant l'audience. Elle indique que M. [O] [D] [X] réside dans le logement avec deux autres personnes majeures et que les ressources mensuelles du foyer s'élèvent à 2 127,00 euros au total. Au terme de cet entretien, M. [O] [D] [X] propose de payer 50,00 euros par mois en plus du loyer pour rembourser sa dette locative. Il dit rencontrer des difficultés pour gérer les démarches administratives.

L'affaire est appelée et retenue à l'audience du 7 mai 2026.

A cette audience, seule la SA Logis Métropole comparaît, représentée par son avocate. Le bailleur maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 24 765,03 euros à la date du 27 avril 2026, sur loyers compris.

M. [O] [D] [X], assigné par remise de l'acte à sa personne directement, n'est ni présent à l'audience, ni représenté, ni excusé.

A l'issue de l'audience, il est indiqué que la décision sera rendue le 16 juillet 2026.

Si l'avocate de la SA Logis Métropole a été autorisée à fournir en cours de délibéré avant le 1er juin 2026, le justificatif de la réception par le locataire des mises en demeure de retourner l'enquête relative au supplément de loyer, aucun document n'est parvenu au tribunal.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l'absence de comparution du défendeur

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, il convient d'étudier successivement la recevabilité de l'action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.

Alors que M. [O] [D] [X], non comparant, a été assigné à personne et que le présent jugement est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable

Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l'espèce, la saisine de la Ccapex est intervenue le 25 août 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation du 5 novembre 2025.

En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 6 novembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience le 7 mai 2026.

L'action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 16 novembre 2021, à effet au 17 novembre 2021 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prenant effet deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat en cause est tacitement renouvelé tous les trois mois dans les conditions initiales de sa conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification décidée par les parties. C'est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu'il convient d'appliquer.

La SA Logis Métropole justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 20 août 2025, fait signifier à M. [O] [D] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d'obtenir le règlement d'une somme de 7 541,74 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant le décompte arrêté au 27 avril 2026 produit par la SA Logis Métropole, les causes du commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, aucun paiement de M. [O] [D] [X] n'étant intervenu dans ledit délai.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 20 octobre 2025 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, d'ordonner à M. [O] [D] [X] de restituer le logement loué.

A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les sommes dues

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

M. [O] [D] [X] sera condamné à payer à la SA Logis Métropole une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, dont le montant est fixé à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice de la bailleresse découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer en application de l'article 1240 du code civil.

La SA Logis Métropole verse aux débats les pièces suivantes :

- le contrat de bail souscrit entre les parties le 16 novembre 2021 à effet au 17 novembre 2021 ; - des mises en demeures de fournir l'enquête de supplément de loyer et les justificatifs afférents en date des 23 janvier 2025, 11 février 2025, 22 juillet 2025 et 14 mars 2026, sans justificatif d'envoi et de réception; - le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 20 août 2025 ; - une sommation de fournir les justificatifs de revenus (enquête SLS) en date du 29 août 2025 ; - le décompte de la créance arrêté au 27 avril 2025, mois d'avril 2026 inclus (échéance de mai 2026 non incluse).

En l'occurrence, le décompte produit par la SA Logis Métropole fait ressortir une dette d'un montant de 25 110,62 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 27 avril 2026, échéance du mois d'avril 2026 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d'enquête patrimoine, en l'absence de justificatif de l'envoi par lettre recommandée avec accusé de réception de la mise en demeure d'avoir à renvoyer l'enquête sociale, soit la somme totale de 38,10 euros, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.

Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation et imposent au bailleur d'adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d'imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d'un courrier. En l'espèce, la SA Logis Métropole produit un acte de commissaire de justice du 29 août 2025 par lequel M. [O] [D] [X] a été sommé de fournir à son bailleur l'enquête de resssources avec son avis d'imposition. Dès lors, les suppléments de loyers et frais d'enquête sociale postérieurs sont justifiés. En revanche, tous les suppléments de loyers et les frais d'enquête sociale antérieurs à cette sommation seront déduits de la dette locative, soit la somme totale de 6 638,95 euros, faute de justificatif d'envoi et de réception des mises en demeure produites.

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 345,59 euros de frais de procédure qui ne sont pas dus au titre des loyers et charges impayés mais à celui des dépens.

Déduction faite de l'ensemble de ces sommes, la dette locative s'élève à la somme de 18 087,98 euros.

M. [O] [D] [X], non comparant à l'audience, n'apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner M. [O] [D] [X] à payer à la SA Logis Métropole la somme de 18 087,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 27 avril 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Les indemnités d'occupation du 20 octobre 2025 au 27 avril 2026 (échéance de d'avril 2026 incluse) sont comprises dans la condamnation principale.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [O] [D] [X] sera condamné aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l'action de la SA Logis Métropole recevable ;

CONSTATE au 20 octobre 2025 la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3], conclu le 16 novembre 2021 entre la SA Logis Métropole, d'une part, et M. [O] [D] [X], d'autre part, par effet de la clause résolutoire du contrat ;

ORDONNE à M. [O] [D] [X] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu'il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec l'aide de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu'en application de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution " Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;

RAPPELLE à M. [O] [D] [X] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 4]

CONDAMNE M. [O] [D] [X] à payer à la SA Logis Métropole une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer et charges courants qui auraient été dus pour le logement si le bail n'avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), à compter du 20 octobre 2025, date de la résiliation, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [O] [D] [X] à payer à la SA Logis Métropole la somme de 18 087,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 27 avril 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [O] [D] [X] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;

DÉBOUTE la SA Logis Métropole de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ;

RAPPELLE que ce jugement est susceptible d'appel dans le délai d'un mois à compter de sa notification.

La cadre-greffière La juge des contentieux de la protection

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;