Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00288 - N° Portalis DB3Z-W-B7K-HP6I

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 07 SEPTEMBRE 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ETABLISSEMENT I.A RAVATE [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Xavier BELLIARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [S] [X] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4] (RÉUNION) représentée par Me Estelle CHASSARD, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Juin 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La société ETABLISSEMENT I.A RAVATE S.A a donné à bail à Madame [F] [S] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] selon contrat du 13 janvier 2020, moyennant un loyer mensuel de 776,10 euros charges comprises.

Par un acte sous seing privé du même jour, Madame [F] [T] [X] s'est portée caution solidaire des engagements de Madame [F] [S] [X].

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 2 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.482,38 euros correspondant aux loyers et charges impayés et ce commandement a été signifié à la caution solidaire le 12 janvier 2024.

Par des actes de commissaire de justice séparés du 26 juin 2024 délivrés respectivement à l'étude et à personne, la société ETABLISSEMENT I.A RAVATE S.A a fait assigner Madame [F] [S] [X] et Madame [F] [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - le prononcé de la résiliation du bail pour non-paiement du loyers et charges à titre principal et la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire à titre subsidiaire ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [F] [S] [X] ; - la condamnation solidaire de Madame [F] [S] [X] et Madame [F] [T] [X] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 5.483,48 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; - leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 833,88 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ; - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par un jugement du 3 mars 2025, le juge des contentieux de la protection a :

- constaté le désistement partiel de l’instance à l’égard de Madame [F] [T] [X] ; - sursis à statuer sur les demandes de résiliation du bail et de condamnation au paiement des loyers et charges impayés dans l'attente de la décision à intervenir de la commission de surendettement des particuliers de la Réunion saisie par Madame [F] [S] [X] le 21 novembre 2024 ; - condamné la société ETABLISSEMENT I.A RAVATE S.A à verser à Madame [F] [T] [X] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - sursis à statuer sur les autres demandes et les dépens de l’instance ; - dit que dans l'attente, l'affaire sera radiée du rôle des affaires en cours et qu'elle sera réinscrite à la requête de la partie la plus diligente.

Par des conclusions reçues au greffe le 23 mars 2026, la société ETABLISSEMENT I.A RAVATE S.A a sollicité la réinscription de l’affaire au rang des affaires en cours faisant valoir que la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Réunion avait été rendue le 7 mars 2025.

A l’audience du 1er juin 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la société ETABLISSEMENT I.A RAVATE S.A, représentée par son conseil, a sollicité : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal et le prononcé de la résiliation du bail pour non-paiement du loyers et charges à titre subsidiaire ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [F] [S] [X] ; - la condamnation de Madame [F] [S] [X] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 13.044,16 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

- sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 846,21 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ; - sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Madame [F] [S] [X] représentée par son conseil n’a pas reconclu et n’a formulé aucune observation orale à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 septembre 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 4 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société ETABLISSEMENT I.A RAVATE S.A justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 13 janvier 2020 contient une clause résolutoire stipulant un délai de 2 mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [F] [S] [X] le 2 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.482,38 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 2 mars 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société ETABLISSEMENT I.A RAVATE S.A est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [F] [S] [X] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 2 mars 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société ETABLISSEMENT I.A RAVATE S.A produit un décompte démontrant que Madame [F] [S] [X] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 12.540,98 euros à la date du 2 décembre 2024. Madame [F] [S] [X], n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la société ETABLISSEMENT I.A RAVATE S.A la somme de 12.540,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 2 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.482,38 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Par une décision du 7 mars 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Réunion a envisagé d’imposer un rééchelonnement des dettes de Madame [F] [S] [X] - en ce compris sa dette locative -, la date de la décision définitive et de la confirmation des mesures imposées n’étant pas connue.

Il convient donc seulement de rappeler que la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Réunion s’impose aux parties et qu’elle est prioritaire sur toute autre décision.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)."

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d'office.

En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion.

Madame [F] [S] [X] sera également condamnée à verser à la société ETABLISSEMENT I.A RAVATE S.A une indemnité d’occupation mensuelle de 846,21 euros révisable, à compter du 1er janvier 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [F] [S] [X], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de l'équité et des situations financières respectives des parties, il n'y a pas lieu de condamner Madame [F] [S] [X] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La société ETABLISSEMENT I.A RAVATE S.A sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 janvier 2020 entre la société ETABLISSEMENT I.A RAVATE S.A et Madame [F] [S] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies au 2 mars 2024.

CONDAMNE Madame [F] [S] [X] à verser à la société ETABLISSEMENT I.A RAVATE S.A la somme de 12.540,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 2 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2024 sur la somme de 2.482,38 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

RAPPELLE que la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Réunion s’impose aux parties et qu’elle est prioritaire sur toute autre décision.

DIT n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [F] [S] [X].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [F] [S] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la société ETABLISSEMENT I.A RAVATE S.A à faire procéder à l'expulsion de Madame [F] [S] [X] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [F] [S] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [F] [S] [X] à verser à la société ETABLISSEMENT I.A RAVATE S.A une indemnité d’occupation mensuelle de 846,21 euros révisable, à compter du 1er janvier 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la société ETABLISSEMENT I.A RAVATE S.A de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [F] [S] [X] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE