Baux professionnels - Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 26/00143 - N° Portalis DB3J-W-B7K-HBCV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS EN DATE DU 09 Septembre 2026

DEMANDERESSE :

LE :

Copie simple à : -Me Edwine BENAIS -Me Jérôme CLERC

Copie exécutoire à : - Me Jérôme CLERC

S.A.S. JARDINERIES MONPLAISIR dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Me Edwine BENAIS avocate au barreau de POITIERS

DÉFENDERESSE :

S.A. PIERRES INVESTISSEMENT dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Me Jérôme CLERC avocat au barreau de POITIERS substitué par Me Christelle BRAULT avocate au barreau de POITIERS

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Stéphane WINTER, 1er Vice-président

GREFFIER lors des débats Edith GABORIT et lors de la mise à disposition Maryline LANGLADE

Débats tenus à l'audience publique de référés du : 15 Juillet 2026. Délibéré du 19 août 2026, prorogé au 9 septembre 2026

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 30 novembre 2017, la SA PIERRES INVESTISSEMENT a donné à bail un local commercial sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] à la SAS GAMM VERT SYNERGIES SUD OUEST.

Le 26 juin 2025, un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été dressé.

Suivant acte de cession de fonds de commerce du 1er juillet 2025, la SAS GAMM VERT SYNERGIES SUD OUEST a cédé à la SAS JARDINERIES MONPLAISIR le fonds de commerce du magasin objet du bail conclu le 30 novembre 2017.

Par courrier du 14 novembre 2025, la SAS JARDINERIES MONPLAISIR a mis en demeure la SA PIERRES INVESTISSEMENT de procéder à ses frais au remplacement du système de chauffage vétuste ou à sa remise en état complet.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 janvier 2026, la SAS JARDINERIES MONPLAISIR a mis en demeure, par l'intermédiaire de son conseil, la SA PIERRES INVESTISSEMENT d'avoir à effectuer les travaux relatifs à la chaudière.

Par acte de commissaire de justice du 11 mai 2026 signifié à personne habilitée, la SAS JARDINERIES MONPLAISIR a assigné la SA PIERRES INVESTISSEMENT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 23 juin 2026, la SAS JARDINERIES MONPLAISIR sollicite de :

- DECLARER recevables et bien fondées les demandes de la société JARDINERIES MONPLAISIR ;

- AUTORISER la SAS JARDINERIES MONPLAISIR à séquestrer les loyers ;

- DESIGNER tel séquestre qu'il plaira afin de recueillir les fonds séquestrés ;

- ENJOINDRE et CONDAMNER la société PIERRES INVESTISSEMENT à procéder au changement de l'entier système de chauffage des locaux qu'il loue sis [Adresse 3] et [Adresse 4], sur la commune de [Localité 1] (86), au plus tard dans les 8 jours suivant la décision à intervenir

- FIXER une astreinte de 500 euros par jour de retard, à la charge de la société PIERRES INVESTISSEMENT, à compter du neuvième jour ouvré suivant la date de la décision à intervenir, et jusqu'au 20ème jour ;

- FIXER une astreinte majorée de 2 000 euros par jour, à la charge de la société PIERRES INVESTISSEMENT, à compter du 21ème jour suivant la date de la décision à intervenir, et jusqu'au changement et au bon fonctionnement du système de chauffage au sein des locaux loués;

- CONDAMNER la société PIERRES INVESTISSEMENT au paiement d'une provision à hauteur de 10 000 euros, à valoir sur le préjudice de la SAS JARDINERIES MONPLAISIR s'agissant des divers préjudices matériels et de jouissance qu'elle subit ;

- DEBOUTER la société PIERRES INVESTISSEMENT de l'ensemble de ses fins, demandes et conclusions contraires aux présentes ;

- CONDAMNER la société PIERRES INVESTISSEMENT au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens;

- RAPPELER le caractère exécutoire de la décision à intervenir ;

S'agissant de l'injonction de procéder au changement immédiat du système de chauffage, elle se prévaut des dispositions des articles 835 du code de procédure civile, 1103, 1104, 606, 1719 et 1755 du code civil et rappelle que les réparations relatives à la chaudière incombent au bailleur dans le cadre de son obligation de délivrance conforme et de garantie de jouissance paisible.

S'agissant de l'astreinte, elle rappelle que depuis le mois de novembre 2025, la SA PIERRES INVESTISSEMENT se refuse toute intervention, dès lors, conformément à l'article L.131-1 du code de procédure civile d'exécution, elle sollicite l'astreinte afin d'assurer la bonne exécution de la décision à intervenir.

Par ailleurs, elle se prévaut des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile pour solliciter une provision. Elle précise en effet avoir dû procéder à des réparations temporaires et que son préjudice de jouissance serait évident. En outre, elle précise que la clause insérée dans le bail selon laquelle le preneur renoncerait du recours indemnitaire à l'encontre du bailleur ne permettrait pas au bailleur de se soustraire à son obligation essentielle de délivrance.

S'agissant de l'obligation de délivrance conforme du bailleur et le séquestre des loyers, elle se prévaut des dispositions des articles 1719 et 1755 du code civil et souligne que le chauffage des locaux loués est totalement inutilisable. En outre, elle soutient que seul le séquestre des loyers permettra une réaction du bailleur.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 03 juillet 2026, la SA PIERRES INVESTISSEMENT sollicite de :

A titre principal :

- DECLARER la société PIERRES INVESTISSEMENT recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- DEBOUTER la société JARDINERIES MONPLAISIR de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :

- FIXER l'astreinte sollicitée par la société JARDINERIES MONPLAISIR à un montant inférieur à 25,00 € par jour de retard à compter du 91ème jour suivant la signification de l'ordonnance à intervenir et de suspendre l'application de l'astreinte entre le 15 juillet 2026 et le 5 septembre 2026, période de congé habituel des entreprises ;

- REDUIRE à l'euro symbolique la somme allouée à la société JARDINERIES MONPLAISIR à titre de provision sur les dommages et intérêts ;

En tout état de cause :

- CONDAMNER la société P.S.M PROSERVICES MENUISERIE à payer à la société PIERRES INVESTISSEMENT la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A titre liminaire, elle rappelle qu'au sens des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut ordonner que les mesures strictement nécessaires pour faire cesser le trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, elle se prévaut des dispositions des articles 1103, 1719 du code civil et L.131-1 du code de procédures civiles d'exécution et rappelle qu'il appartient à la SAS JARDINERIES MONPLAISIR de démontrer l'existence d'un trouble manifestement illicite et de démontrer que la mesure sollicitée est strictement nécessaire à la cessation de ce trouble. Or, elle précise que la demanderesse ne démontre pas que la chaudière ne fonctionne pas. De plus, à supposer que celle-ci est bien défectueuse, elle soutient que la demanderesse ne démontre pas plus que son remplacement est la seule solution pour mettre un terme au trouble de jouissance qu'elle décrit.

Elle se prévaut des dispositions du contrat de bail et précise que les grosses réparations à la charge du bailleur sont cantonnées à celles mentionnées à l'article 606 du code civil. En revanche, elle rappelle que la SAS JARDINERIES MONPLAISIR est tenue de maintenir en bon état d'entretien et de fonctionnement, de sécurité et de propreté l'installation de chauffage des locaux, or elle souligne que celle-ci ne démontre pas avoir procédé à l'entretien de la chaudière.

S'agissant de la demande de séquestre des loyers, elle se prévaut des dispositions des articles 1719 et 1219 du code civil et précise qu'aucun manquement grave et actuel de son obligation de délivrance conforme n'est établi. En outre, elle rappelle que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit, de sorte qu'il n'apparait pas nécessaire de procéder au séquestre des loyers. En effet elle soutient que ledit séquestre serait disproportionné en ce qu'il priverait le bailleur de la contrepartie essentielle du bail, les loyers.

Enfin, elle se prévaut des dispositions des articles 1719 et 1103 du code civil et souligne que la demanderesse ne démontre par les préjudices qu'elle invoque, d'autant qu'elle aurait, dans le contrat de bail, renoncé à tous recours en responsabilité, réclamation, indemnisation ou réduction du loyer contre la SA PIERRES INVESTISSEMENT. En effet, elle affirme que la clause insérée dans le contrat de bail s'analyse en une clause limitative ou exclusive de responsabilité, licite en matière de bail commercial.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de condamnation provisionnelle :

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

« Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

La SAS JARDINERIES MONPLAISIR sollicite que la SA PIERRES INVESTISSEMENT soit condamnée à procéder au changement de l'entier système de chauffage des locaux qu'il loue situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1], au plus tard dans les 8 jours de la décision à intervenir.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de la créance qu'il invoque. Toutefois, la SAS JARDINERIES MONPLAISIR ne verse aucune pièce aux débats permettant de démontrer que la chaudière ne fonctionne pas ni même que le remplacement de cette dernière constitue la seule solution pour mettre un terme au trouble de jouissance qu'elle décrit. En effet, il n'est versé aux débats qu'un échange de courriers électroniques par lesquels la locataire se plaint que la chaudière est percée, le bruleur fuit et la tuyauterie est en très mauvais état. Aucun rapport technique n'est versé aux débats.

De plus, la SA PIERRES INVESTISSEMENT conteste l'obligation. Notamment elle soutient qu'il appartient à la demanderesse en sa qualité de preneur, de supporter la charge des travaux nécessaires pour remédier à la défaillance de la chaudière, tandis que la SAS JARDINERIES MONPLAISIR oppose que, selon les termes de l'article 1719 du code civil, les réparations relatives à la chaudière s'analysent en une réparation à la charge du bailleur. Il n'appartient par au juge des référés de trancher au fond ce litige. Il sera par conséquent jugé que l'obligation invoquée par la SAS JARDINERIES MONPLAISIR se heurte à une contestation sérieuse.

Dès lors, la SAS JARDINERIES MONPLAISIR sera déboutée de sa demande de condamnation de la SA PIERRES INVESTISSEMENT à procéder au changement de l'entier système de chauffage ainsi qu'à sa demande de condamnation provisionnelle.

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.»

La SAS JARDINERIES MONPLAISIR succombe à l'instance. Elle sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile,

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50%.»

La SAS JARDINERIES MONPLAISIR est condamnée aux dépens. Elle sera donc déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. En revanche l'équité commande de la condamner à verser à la SA PIERRES INVESTISSEMENT, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à la disposition des parties, contradictoire, après débats en audience publique, en premier ressort,

Vu l'article 835 du code de procédure civile,

Rejetons les demandes de la SAS JARDINERIES MONPLAISIR.

Condamnons la SAS JARDINERIES MONPLAISIR à payer à la SA PIERRES INVESTISSEMENT la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;

Rappelons qu'il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente ;

Condamnons la SAS JARDINERIES MONPLAISIR aux dépens.

La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 09 septembre 2026 par Monsieur Stéphane WINTER, premier vice-président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Maryline LANGLADE, Greffière, et signée par eux.

La Greffière Le premier vice-président