Demande en paiement des charges ou des contributions

1 CCC DOSSIER + 1 fe et 1 CCC à Me [M] Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 03 SEPTEMBRE 2026

S.D.C. LES TURQUOISES c/ [K] [P], [B] [P]

DÉCISION N° : 2026/ N° RG 26/02249 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QXTM

Après débats à l'audience publique tenue le 17 Juin 2026

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. LES TURQUOISES C/o son syndic, Cabinet AGENCE DU CANNET [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [K] [P] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1] non comparant, ni représenté

Madame [B] [P] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1] non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 17 Juin 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Septembre 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [K] [P] et Madame [B] [P] sont propriétaires indivisaires des lots n° 23 et 41 dans l'immeuble " [Adresse 4] " à [Localité 2].

Faisant valoir que les requis sont redevables d'un arriéré de charges à l'égard du syndicat des copropriétaires requérant ; que depuis le 18 novembre 2024, ils n'ont effectué aucun règlement au titre de leurs charges ; que toutes les démarches amiables effectuées par le syndic afin de permettre au syndicat de récupérer le montant de sa créance sont demeurées vaines ; que des mises en demeure et relance leur ont été adressées les 22 août 2023, 6 septembre 2023 et 7 novembre 2025 ; que, ces missives étant demeurées infructueuses, un commandement de payer la somme en principal de 10 894,35 € leur a été signifié par la SELARL LAMBERT & ASSOCIES le 31 décembre 2025 ; que, ce commandement étant demeuré infructueux, le conseil du syndicat requérant a adressé aux requis deux lettres R-AR en date du 23 février 2026, les mettant en demeure de régler la somme de 1 178,13 euros au titre des appels de provisions et fonds travaux de l'exercice en cours, en leur précisant expressément qu'à défaut de règlement, une procédure serait initiée à leur encontre sur le fondement des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; que ces mises en demeure leur ont été délivrées le 24 février 2026, et qu'elle sont également restées vaines, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] a, par actes en date du 22 avril 2026, fait assigner Monsieur [K] [P] et Madame [B] [P] [C] selon la procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir :

Vu les dispositions de l'Article 481-1 du Code de Procédure Civile, Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, Vu notamment l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les pièces versées aux débats, DÉCLARER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence " [Adresse 4] " recevable et fondé en ses demandes en paiement formées à l'encontre de Monsieur [K] [P] et Madame [B] [P] CONSTATER le vote, par l'assemblée générale du 4 juillet 2025, du budget prévisionnel de l'année 2026 pour un montant de 93 500 euros, Vu les mises en demeure 19-2 adressées par Maître [S] [M] à Monsieur [K] [P] et Madame [B] [P], en date du 23 février 2026 et reçues le 24 février 2026, CONSTATER l'expiration du délai légal de 30 jours, CONSTATER la déchéance du terme, Vu l'absence de clause de solidarité dans le règlement de copropriété CONDAMNER, à proportion de leurs droits indivis, Monsieur [K] [P] et Madame [B] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence " [Adresse 4] " les sommes de : 2 356,26 € au titre des provisions sur charges et fonds travaux échues pour l'exercice en cours ; - 10 440,07 € restant dus au titre des charges dues du 22 mai 2023 au 31 décembre 2025, - 2 356,26 € au titre des charges et cotisations fonds travaux non encore appelées de l'exercice du 1 er janvier au 31 décembre 2026, - 1 093,79 € au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et ce jusqu'à parfait paiement, LES CONDAMNER in solidum au paiement des sommes de : - 2 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, jusqu'à parfait paiement, - 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 décembre 2025, soit la somme de 223,47 €, outre celui de la présente assignation, JUGER n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire, qui est de droit.

Bien que régulièrement assignés (actes déposés en l'étude du commissaire de justice), Monsieur [K] [P] et Madame [B] [P] n'ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la procédure

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, les défendeurs ont été valablement été assignés, le commissaire de justice ayant dressé un PV de remise de l'acte à l'étude conformément à l'article 656 du code de procédure civile et ayant pu avoir confirmation du domicile des requises.

2/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l'obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n 2021 1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14 2 1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes parts de parties communes et la répartition des charges.

L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l'assemblée générale.

Aux termes de l'article 14 1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l'article 14 2 1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble [...] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14 1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14 1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14 2 1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d'assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l'article 14 1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d'obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires requérant produit en l'espèce : - le relevé de propriété attestant que Monsieur [K] [P] et Madame [B] [P] sont propriétaires des lots 23 et 41, - le contrat de syndic en cours au titre duquel la SARL AGENCE DU CANNET intervient pour son compte.

Sur l'approbation par l'assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l'exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er janvier au 31 décembre de chaque année.

Le syndicat des copropriétaires LES TURQUOISES produit aux débats les pièces suivantes : le procès verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2025 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2023 et de l'exercice clos le 31 décembre 2024, et voté les budgets prévisionnels des exercices 2025 et 2026.

Sur l'existence d'une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l'article 19-2 suppose qu'une provision due au titre au titre de l'article 14 1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l'article 14 2 1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d'ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l'injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L'article 64 du décret n 67 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64 1 à 64 4.

L'article 65 de ce décret dispose qu'en vue de l'application des articles 64 et 64 2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64 2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l'avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions "pli avisé et non réclamé", "pli refusé par le destinataire" ou "destinataire inconnu à cette adresse" lorsque le copropriétaire n'a pas notifié dans les formes son changement d'adresse.

Le syndic produit les lettres de mise en demeure adressées par son conseil à Monsieur [K] [P] et Madame [B] [P] le 20 février 2026 (présentée le 26 février 2026), d'avoir à régler la somme de 1.178,13 €, selon compte arrêté au 6 février 2026, dans le délai de 30 jours, et lui rappelant qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l'article 19 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette mise est incontestablement restée infructueuse passé un délai de 30 jours à compter du 27 février 2026, date de présentation du courrier RAR, ainsi qu'il résulte du décompte produit arrêté au 01/04/2026, non contesté par le défendeur non comparant.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] justifie donc avoir valablement mis en œuvre les dispositions de l'article 19 2 de la loi du 10 juillet 1965. Les autres provisions non encore échues en application des articles 14 1 ou 14 2-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent dès lors immédiatement exigibles.

Sur les provisions et sommes restant dues devenues immédiatement exigibles

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit : l'extrait de compte copropriétaire des consorts [P] arrêté au 23 01/04/2026 faisant apparaître un solde débiteur de 14.113,59 € incluant : . les charges et fonds ALUR échus au titre de l'exercice en cours, soit 2.356,26 €, . les frais d'huissier, soit 223,47 €, . les frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit 1.093,79 €, . l'arriéré de charges dues du 22 mai 2023 au 31 décembre 2025, soit 10 440,07 €, les décomptes de charges 2023 et 2024, les annexes comptables 2023 et 2024.

Monsieur [P] et Madame [P], qui ne comparaissent pas, ne contestent pas n'avoir pas réglé la totalité des charges et provisions dues.

Le syndicat des copropriétaires est en conséquence bien fondé à solliciter leur condamnation au paiement des charges et provisions échues, ainsi que des appels provisionnels non encore échus de l'exercice 2026 en cours au jour de l'envoi de la mise en demeure par courrier RAR en date du 20 février 2026, devenus exigibles en application de l'article 19 2.

Au regard du décompte produit (qui doit être expurgé des frais d'un montant total de 603,79 € qui seront évoqués ci-dessous), Monsieur [K] [P] et Madame [B] [P] seront en conséquence condamnés, chacun pour sa part dans l'indivision, au paiement des sommes suivantes : 2 356,26 € au titre des provisions sur charges et fonds travaux échues pour l'exercice en cours ; - 10 440,07 € restant dus au titre des charges dues du 22 mai 2023 au 31 décembre 2025, - 2 356,26 € au titre des charges et cotisations fonds travaux non encore appelées de l'exercice du 1 er janvier au 31 décembre 2026, Le tout avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et ce jusqu'à parfait paiement.

Il convient en effet de rappeler que les indivisaires ne sont pas solidairement responsables du paiement des charges, sauf disposition contraire du règlement de copropriété qui, en l'espèce, n'est pas produit.

Sur les frais relevant de l'article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l'article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur [...].

Les frais diversement intitulés "de recouvrement", "de relance", de "constitution de dossier avocat", de "remise huissier", "ouverture de dossier contentieux", "suivi contentieux", "suivi recouvrement"... relèvent de l'activité de syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété. Ces frais font partie des missions courantes du syndic, rémunérées au forfait et ne peuvent donc donner lieu à une rémunération complémentaire, conformément au décret n 2015 342 du 26 mars 2015.

De surcroît, l'annexe 1 (9) de ce décret, définissant le contrat type de syndic de copropriété les prestations particulières autorise une rémunération supplémentaire du syndic à ce titre de démarche contentieuse, telle la transmission du dossier un auxiliaire de justice ou un avocat " uniquement en cas de circonstances exceptionnelles ", non démontrées en l'espèce.

Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, étant également indifférent que le syndicat des copropriétaires ait voté ou non la résolution selon laquelle ces frais seront mis à la charge du copropriétaire défaillant, ces frais n'étant pas nécessaires au sens de l'article 10 1 précité.

En l'outre, les intérêts de retard de 3,79 € ne sont pas justifiés.

Les défendeurs seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 490,00 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3/ Sur la demande au titre de la résistance abusive / de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement d'une somme de 2.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent en principe dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; ces dommages intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, la persistance du défendeur à ne pas régler régulièrement les charges dues depuis plusieurs années, sans fournir la moindre explication, est de nature à créer des difficultés de gestion et contraint nécessairement les autres copropriétaires à l'avance de trésorerie. Le préjudice ainsi caractérisé justifie une condamnation pour résistance abusive d'un montant de 600,00 €.

4/ Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Les défendeurs, qui succombent à la présente instance, supportera outre les entiers dépens.

Les dépens comprendront le coût du commandement de payer du 31 décembre 2025, soit la somme de 223,47 €.

Il serait inéquitable de laisser supporter au syndicat des copropriétaires requérant la charge des frais irrépétibles engagés à l'occasion de la présente procédure. Les défendeurs seront en conséquence condamnés à lui régler la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire, qui est de droit dans les conditions prévues aux articles 514 1 à 514 6 du code de procédure civile en application de l'article 481-1 6 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45 1 du décret du 17 mars 1967 et 481 1 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [K] [X] et Madame [B] [X], chacun à concurrence de sa part dans l'indivision, à payer au syndicat des copropriétaires LES TURQUOISES, les sommes suivantes : 2 356,26 € au titre des provisions sur charges et fonds travaux échues pour l'exercice en cours ; - 10 440,07 € restant dus au titre des charges dues du 22 mai 2023 au 31 décembre 2025, - 2 356,26 € au titre des charges et cotisations fonds travaux non encore appelées de l'exercice du 1 er janvier au 31 décembre 2026, Le tout avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et ce jusqu'à parfait paiement.

Condamne Monsieur [K] [X] et Madame [B] [X], in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] TURQUOISES, les sommes suivantes : - 490,00 € au titre des frais nécessaires 600,00 € à titre de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], du surplus de ses demandes ;

Condamne Monsieur [K] [X] et Madame [B] [X], in solidum, aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 décembre 2025, soit la somme de 223,47 €,

Condamne Monsieur [K] [X] et Madame [B] [X], in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire qui est de droit.

Le greffier Le juge statuant selon la procédure accélérée au fond