Demande en paiement des charges ou des contributions

1 CCC DOSSIER + 1 CCC Me GAMBINI Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 03 SEPTEMBRE 2026

S.D.C. [Adresse 1] c/ [X] [S] [M] [I] divorcée [L]

DÉCISION N° : 2026/ N° RG 26/02942 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QYKT

Après débats à l'audience publique tenue le 01 Juillet 2026

Nous, Madame Stéphanie LE GALL, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. VILLA HENRIC C/o son syndic, CITYA PHENIX IMMOBILIER [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Maître Franck GAMBINI de la SELARL SELARL D’AVOCATS MAXIME ROUILLOT- FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

ET :

Madame [X] [S] [M] [I] divorcée [L] née le 07 Septembre 1959 à [Localité 2] (45) [Adresse 3] [Localité 3] non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 01 Juillet 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Aout 2026, délibéré prorogé à la date du 03 Septembre 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame [X] [I] est copropriétaire (lots 5 et 6) au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL CYTIA MANDELIEU exeçant sous le nom commercial CITYA PHENIX IMMOBILIER, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Madame [X] [I] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’effet de voir, au visa des dispositions des articles 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 828 du code de procédure civile:

- Condamner Madame [X] [I] divorcée [L] au paiement de la somme de 3.401,44 € au titre des de l'arriéré de charges échues et frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 1er avril 2026, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation; - Condamner Madame [X] [I] divorcée [L] au paiement charges non échues votés au titre des derniers budgets prévisionnels, à savoir les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 et 14-2-1 de la loi précitée, décomposées comme suit: au titre du budget prévisionnel du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 approuvé par l’assemblée générale du 26 mars 2026 (article 14-1), à savoir : 01/07/2026 appel du 01/07/2026 - 30/09/2026 267,99 €;au titre des cotisations de fonds de travaux du budget prévisionnel du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 approuvé par l’assemblée générale du 26 mars 2026 mentionnées à l’article 14-2, à savoir : 01/07/2026 FONDS TVX ALUR 13,40 €;- Condamner Madame [X] [I] divorcée [L] au paiement d’une somme de 1.400€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive; - Condamner Madame [X] [I] divorcée [L] au paiement d’une somme de 2.500€, en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes du commissaire de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d'encaissement perçus tels que prévus par l'article 90 de la Loi n.2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l'article 10-1 de la loi n.65-557 du 10/07/1965, le tout lié au défaut de paiement.

Le syndicat des copropriétaires requérant expose que les mises en demeure adressées à Madame [X] [I] les 17 juillet 2025 et 8 août 2025, le commandement de payer en date du 13 octobre 2025 et la mise en demeure visant l’article 19-2 en date du 3 mars 2026 sont demeurés infructueux et qu’elle est redevable, au 1er avril 2026, d’un montant de 3.401,44€ au titre des charges et des frais nécessaires de l’article 10-1.

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 1er juillet 2026, date à laquelle elle a été évoquée.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, de ses prétentions et de ses moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de remise à l’étude, Madame [X] [I] divorcée [L] n’a pas comparu ni personne pour elle ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 13 août 2026 puis, après prorogation, au 3 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [X] [I] a valablement été assignée à domicile selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile. L’acte introductif d’instance fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de sa destinataire, des circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification et des vérifications faites par le commissaire de justice que la destinataire demeure bien à l’adresse indiquée (nom sur la boîte aux lettres et sur la sonnette).

Les dispositions de l'article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original le 11 mai 2026 et l'audience du 1er juillet 2026.

Un délai suffisant s'est écoulé entre l’assignation et l'audience.

2/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l'obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l'assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble [...] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d'assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d'obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la recevabilité des demandes

Le syndicat des copropriétaires requérant produit : - le relevé de propriété en date du 7 janvier 2026 et le relevé de formalités en date du 21 avril 2026 établissant que Madame [X] [I] est propriétaire des lots 5 et 6 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 1], - le contrat de syndic en cours au titre duquel la SARL CYTIA MANDELIEU exeçant sous le nom commercial CITYA PHENIX IMMOBILIER intervient pour son compte.

Sur l'approbation par l'assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l'exercice comptable du syndicat des copropriétaires court en l'espèce du 1er octobre au 30 septembre de l’année suivante.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] produit aux débats : - le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 février 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice 2022/2023, adopté le budget prévisionnel et le fonds Alur de l’exercice 2024/2025 et voté divers travaux, - le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2025 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice 2023/2024, adopté le budget prévisionnel et le fonds Alur de l’exercice 2025/2026 et voté divers travaux.

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat pour les exercices comptables 2022/2023 et 2023/2024. Ils ont également voté les budgets prévisionnels des exercices 2024/2025 et 2025/2026, ce dernier exercice correspondant à celui en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l'article 19-2 suppose qu'une provision due au titre au titre de l'article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d'ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l'injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis. L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

L'article 65 de ce décret dispose qu'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l'avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n'a pas notifié dans les formes son changement d'adresse.

Selon le relevé de compte arrêté au 26 juin 2026, au moins une provision due par Madame [X] [I] au titre du budget prévisionnel de l’année 2025/2026 n'a pas été versée à sa date d'exigibilité.

Le syndicat des copropriétaires produit la lettre de mise en demeure en date du 3 mars 2026 adressée par son conseil à Madame [X] [I] (réceptionnée le 4 mars 2026) d'avoir à régler “les provisions trimestrielles exigibles dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours par règlement des sommes dues en mon cabinet”, sans préciser le montant, la mise en demeure renvoyant simplement en page 1 aux “provisions du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 20026 approuvé par l’assemblée générale du 26 mars 2025 : du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 (PJ3), du 1er janvier 2026 au 31 mars 2026 (PJ3)”, la PJ 3 renvoyant à l’appel de fonds du 1er janvier au 31 mars 2026 faisant état d’un “total à payer” de 3.504,80€ incluant notamment le solde débiteur au 1er septembre 2025 de 2.529,85€.

Or, cette mise en demeure imprécise ne permet pas à la copropriétaire requise de prendre la mesure exacte de l'injonction qui lui est faite puisque ce n'est pas le défaut de paiement dans les 30 jours de la totalité de l’arriéré de charges et des frais auquel renvoie l’appel de fonds visé en PJ 3 qui permet la mise en oeuvre de l'article 19-2 mais uniquement le défaut de paiement dans les 30 jours des provisions trimestrielles impayées au titre du budget prévisionnel de l'exercice 2025/2026 étant rappelé, en outre, que la mise en demeure ne précise pas, dans son corps, le montant à régler sous 30 jours.

De façon surabondante, le décompte établi le 1er avril 2026 produit aux débats (pièce n°18) ne fait pas état des trois règlements effectués par Madame [X] [I] les 8 décembre 2025 (250€ + 281,39€) et 20 mars 2026 (281,39€), soit dans le délai de 30 jours de la délivrance de la mise en demeure et figurant dans le relevé de compte du 26 juin 2026, remis à la barre le jour de l’audience et dont il n’est pas allégué qu’il ait été contradictoirement remis à la défenderesse. Or, à la lecture de ce décompte, il est suffisamment établi que les appels de provisions et de fonds Alur des 1er octobre 2025 et 1er janvier 2026 ont bien été réglés par Madame [X] [I].

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera ainsi déclaré irrecevable en toutes ses demandes, les conditions requises pour mettre en oeuvre la procédure de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n'étant pas réunies.

2/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] HENRIC, représenté par son syndic en exercice, la SARL CYTIA MANDELIEU exeçant sous le nom commercial CITYA PHENIX IMMOBILIER DONT les demandes ont été déclarées irrecevables, supportera les entiers dépens et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Dit n’y avoir lieu à mettre en œuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déclare le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL CYTIA MANDELIEU exeçant sous le nom commercial CITYA PHENIX IMMOBILIER irrecevable en toutes ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL CYTIA MANDELIEU exeçant sous le nom commercial CITYA PHENIX IMMOBILIER AUX entiers dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL CYTIA MANDELIEU exeçant sous le nom commercial CITYA PHENIX IMMOBILIÈRE sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge statuant selon la procédure accélérée au fond