Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND 16, place de l'Étoile - CS 20005 63000 CLERMONT-FERRAND ☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 26/00113 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KO6W

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 04 Septembre 2026

Etablissement public OPHIS

C /

Monsieur [N] [A] [S] [M]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS Préfecture

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sandrine DUMONT, Greffier ;

Après débats à l'audience du 11 Juin 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 04 Septembre 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS 32 rue de Blanzat 63000 CLERMONT-FERRAND représentée par Maître Sophie BONICEL de la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [A] [S] [M] 9 rue Georges Brassens Apt 23 Rdc 63540 ROMAGNAT non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 1er juin 1994, l'OPHIS a donné à bail à M. [N] [A], [S] [M] un logement situé 09 rue Georges Brassens, résidence Chomontel, au rez-de-chaussée, à ROMAGNAT (63540), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.031,65 francs et 185,40 francs pour le garage chaîné.

Le 11 août 2025, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.677,44 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [A], [S] [M] le 21 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, l'OPHIS a fait assigner M. [N] [A], [S] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s'être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis, - ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, - condamner M. [N] [A], [S] [M] à lui payer les sommes suivantes : * 3.957,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 octobre 2025, * une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, 250 euros à titre de dommages-intérêts, outre la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 21 octobre 2025.

Lors de l'audience du 05 mars 2026, l'OPHIS maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 03 mars 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 8.398,73 euros.

Il expose que M. [N] [A], [S] [M] a pris contact pour mettre en place un échéancier en décembre 2025 qui n’a pas été respecté. Il précise que celui-ci s’est présenté avec son assistante sociale de l’ANEF suite à une mesure AVDL, qu’il lui a été demandé une reprise des paiements pour le loyer et charges courantes pour qu’il puisse demander un échéancier. Il ajoute que le loyer du mois de janvier a été réglé le 18 février 2026.

Pour sa part, M.[N] [A], [S] [M] sollicite les plus larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il expose qu’il est à la retraite et qu’il perçoit 1.800 euros mensuels.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire est parvenu au greffe avant l'audience. Il explique que M. [N] [A], [S] [M] rencontre des difficultés de gestion budgétaire, qu’il est très endetté, qu’un dossier de surendettement a été déposé, que le plan d’apurement de la Banque de France de 317 euros n’est pas respecté et qu’un nouveau plan d’apurement vient d’être renégocié avec l’OPHIS. Il indique que M. [N] [A], [S] [M] est fragile sur le plan psychologique et qu’il est atteint d’une grave maladie nécessitant des soins lourds. Il ajoute qu’une expulsion risquerait de le fragiliser encore plus et qu’un rappel de RLS viendra diminuer la dette actuelle.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’OPHIS a précisé n'avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [N] [A], [S] [M].

M. [N] [A], [S] [M] a précisé n'avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

En cours de délibéré, le Juge des Contentieux de la Protection a ordonné la réouverture des débats pour que les parties produisent le dossier de surendettement du locataire et s’expliquent à ce sujet.

A l’audience de réouverture des débats, le 11 juin 2026, l’OPHIS maintient ses demandes initiales de l’assignation comportant la résiliation du bail et l’expulsion du loacataire et de tout occupant de son chef ainsi que sa condamnation à la dette locative d’un montant de 7.795,12 euros arrêté au 03 juin 2026 comprenant le montant du SLS réel, une indemnité d’occupation indexée et comprenant le SLS mensuel, sa condamnation aux entiers dépens, à l’article 700 du Code de procédure civile.

Il indique que M. [N] [A], [S] [M] n’a pas repris le paiement du loyer courant, que les derniers réglements ont été effectués les 18 et 19 février 2026 pour un montant de 673,46 euros chacun et qu’il s’oppose à la mise en place d’un échéancier. Il ajoute qu’il n’a aucune connaissance du dépôt d’un quelconque dossier de surendettement depuis la précédente audience.

M.[N] [A], [S] [M] n’a pas comparu lors de l’audience du 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M.[N] [A], [S] [M] s'étant présenté à la première audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la résiliation et l'expulsion

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 - Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l'OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 11 août 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3.677,44 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 11 octobre 2025.

M. [N] [A], [S] [M] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l'OPHIS, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de M. [N] [A], [S] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

A cet égard, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire étant donné qu’il ressort des débats d’audience que M. [N] [A], [S] [M] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience. Or, il convient de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la suspension de la clause résolutoire est conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L'OPHIS produit un décompte arrêté au 03 juin 2026 dont les éléments et le caractère évolutif ont été contradictoirement annoncés au sein de l’assignation. Il doit donc être jugé recevable. Il établit l’arriéré locatif à la somme de 7.795,12 euros, déduction faite des frais de poursuite à hauteur de 210,35 euros (152,62 euros et 57,73 euros).

Il convient de relever que cet arriéré comprend des frais de télérelève.

Toutefois, en l’absence de dispositions contractuelles concernant les frais de télérelève mensuelle, ces sommes devront être déduites de l’arriéré locatif à hauteur de 442,54 euros.

S’agissant du SLS, il convient de noter que les sommes réclamées au titre du SLS forfaitaire ont été recréditées sur le compte du locataire et qu’en conséquence, ces sommes ne peuvent être retenues au titre de la dette locative.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'OPHIS est établie dans son principe mais son montant sera limité aux sommes dument justifiées. M. [N] [A], [S] [M] sera donc condamné à payer à l'OPHIS la somme de 7.352,58 euros établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur.

M. [N] [A], [S] [M] sollicite l’octroi de délais de paiement sur 36 mois.

Sur ce point, il convient de préciser qu'il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement au locataire étant donné qu'il ressort du décompte fourni par l’OPHIS que M. [N] [A], [S] [M] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l'audience et que celui-ci n'apporte aucun élément permettant d'établir qu'il aurait intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l'octroi de délais de paiement est notamment conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l'audience.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

M.[N] [A], [S] [M] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l'OPHIS, soit la somme mensuelle de 624,80 euros révisable dans les mêmes conditions que celles fixées dans le bail, et assortie des intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chaque échéance.

Sur les autres demandes

Il convient de constater que l’OPHIS dans ses dernières écritures abandonne sa demande de dommages-intérêts. Par ailleurs, le demandeur ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

M. [N] [A], [S] [M], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens.

L'équité commande de ne pas faire droit à la demande de l'OPHIS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 1er juin 1994 entre l'OPHIS et M. [N] [A], [S] [M] à compter du 11 octobre 2025,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de M. [N] [A], [S] [M] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 09 rue Georges Brassens, résidence Chomontel, au rez-de-chaussée, à ROMAGNAT (63540), si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE M. [N] [A], [S] [M] à payer à l'OPHIS la somme de 7.352,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 03 juin 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mai 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par M. [N] [A], [S] [M] à la somme mensuelle de 624,80 euros révisable dans les mêmes conditions que celles fixées dans le bail, et assortie des intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chaque échéance, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l'OPHIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2026 et jusqu'à complète libération des lieux,

DÉBOUTE M. [N] [A], [S] [M] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

DEBOUTE l’OPHIS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [A], [S] [M] à payer les entiers dépens comprenant le coût de l'assignation, du commandement de payer du 11 août 2025 et celui de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection