Autres demandes relatives à la vente

JUGEMENT DU : 03 SEPTEMBRE 2026 DOSSIER N° : N° RG 24/01236 - N° Portalis DBX7-W-B7I-DL7I AFFAIRE : [U] [Z] [T] [L], [K] [M] C/ [O] [C], [R] [E] épouse [C], S.A.S. ALBALYS IMMOBILIER, S.A.S. ATPC EXPERTISES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Valérie BOURZAI

ASSESSEURS : Bertrand QUINT François NASS

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION : - contradictoire - prononcé par mise à disposition au Greffe - susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 25 Juin 2026

SAISINE : Assignation en date du 26 Septembre 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [Z] [T] [L], demeurant [Adresse 1]

Madame [K] [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Florence BOYE-PONSAN, avocat au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 22

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [C], demeurant [Adresse 2]

Madame [R] [E] épouse [C], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Sophie STAROSSE, avocat au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 32

S.A.S. ALBALYS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Patrick MENEGHETTI, avocat plaidant au barreau de PARIS, Me Marie-andrée PERROGON, avocat postulant au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 18

S.A.S. ATPC EXPERTISES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Bénédicte DE BOUSSAC DI PACE, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 497

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EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [Z] [Y] [L] et Mme [K] [M] recherchaient une maison à la campagne pour accueillir leur famille constituée de leur couple et de leurs enfants. Ils se sont rapprochés de l’agence immobilière ALBALYS IMMOBILIER de [Localité 1] qui leur a proposé une maison située [Adresse 5] à [Localité 2], appartenant à M. [O] [C] et Mme [R] [E] épouse [C]. L’annonce publiée par la Société ALBALYS IMMOBILIER pour ce bien mentionnait que la maison avait été construite en 1990, qu’il y avait des « travaux de rafraichissement à prévoir » et que cette maison était équipée pour le chauffage d’une « pompe à chaleur air/eau » et d’une « fosse septique ».

Ils ont visité cette maison à deux reprises en juillet 2021. Lors de ces visites, M. [L] et Mme [M] ont constaté, d’une part, que le chauffage était au fioul (mais M. [C] leur a indiqué que la pompe à chaleur devait être installée en juillet 2021) et, d’autre part, que la vidange de l’assainissement n’était pas faite (mais M. [C] s’était engagé à régulariser cette situation avant la vente).

Un premier acte sous seing privé était soumis à la signature des requérants mais il n’y avait pas la mention de la pompe à chaleur dans les conditions suspensives. M. [L] et Mme [M] ont donc refusé de le signer et un nouvel acte sous seing privé a été rédigé puis signé le 8 septembre 2021 ; cet acte mentionne un prix de vente de 175 000,00 € et, au titre des conditions suspensives, l’installation de la pompe à chaleur.

Bien qu’ayant indiqué avoir dans un premier temps rencontré des difficultés pour obtenir les diagnostics et les plans des évacuations, M. [L] et Mme [M] ont fini par les obtenir :

- un diagnostic électrique réalisé le 26 août 2020 par la Société ATPC EXPERTISES (qui a son siège à [Localité 3]) ;

- un rapport établi le 16 octobre 2020 par le Syndicat intercommunal d’eau potable et d’assainissement (SIEPA) du Nord Libournais (qui a son siège à [Localité 4] ) pour ce qui est du système d’assainissement non-collectif ;

- un schéma de localisation de l’assainissement obtenu par courriel de la part de l’agent immobilier et qui avait été réalisé par lui avec M. [C].

M. [L] et Mme [M] ont vendu leur ancienne maison le 28 octobre 2021 et ont vécu dans un camping dans l’attente de la réitération de la vente par un acte authentique devant notaire. L’agence immobilière ALBALYS IMMOBILIER les a informés le 2 novembre 2021 du fait que la pompe à chaleur n’était toujours pas installée. M. [L] et Mme [M] ont indiqué n’avoir alors pas eu d’autre choix que de renoncer à cette condition suspensive pour pouvoir acquérir la maison et y emménager.

La vente avec M. et Mme [C] a été réitérée le 3 novembre 2021 par un acte authentique, mentionnant un prix de vente de 175 000,00 €.

M. [L] et Mme [M] ont indiqué avoir constaté le matin de la vente que la maison n’était toujours pas vidée et que cela a pris quinze jours après la signature de l’acte authentique de vente.

Ils ont indiqué avoir découvert également lors de leur installation que la maison n’était pas raccordée au réseau public d’eau potable mais à une pompe cachée sous une bâche et dissimulée par de la végétation. De même, ils ont découvert qu’une partie de la maison (la cuisine et la buanderie) n’était en réalité pas raccordée à la fosse septique mais que les eaux usées y afférentes s’écoulaient librement dans le jardin juste à côté du puits servant à alimenter la maison en eau. Ils se sont plaints du défaut de raccordement au réseau public d’eau potable auprès de la Société ALBALYS IMMOBILIER. Selon eux, cette dernière a, à titre commercial, financé le raccordement jusqu’à leur parcelle mais ils ont dû financer eux-mêmes le raccordement de leur parcelle jusqu’à leur maison.

M. [L] et Mme [M] ont également fait intervenir d’autres entreprises pour vérifier l’état de l’électricité. Il est apparu que l’ensemble de l’installation n’était pas conforme et qu’en tout état de cause, la pompe à chaleur ne pouvait pas être installée en raison de cette non-conformité. Selon eux, une prise électrique a brûlé provoquant un départ de feu dans une nuit de décembre 2021 alors que le disjoncteur n’a pas fonctionné. En décembre 2022, un nouveau départ de feu aurait eu lieu dans la cuisine sans que le disjoncteur fonctionne. De même, dès leur entrée dans les lieux, M. [L] et Mme [M] ont constaté la présence d’un câble dans leur maison ; il s’est avéré que ce câble alimentait la parcelle voisine, appartenant à M. [C], pour l’électricité et le pompage de l’eau.

M. [L] et Mme [M] ont fait établir le 16 juin 2022 par un commissaire de justice un constat qui met en évidence tous ces désordres. Le 18 juillet 2022, une expertise amiable a eu lieu et l’expert a mentionné l’ensemble des désordres susmentionnés dans son rapport daté du 25 octobre 2022.

M. [L] et Mme [M] ont alors saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de LIBOURNE pour obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise. Par ordonnance en date du 11 mai 2023, il a été fait droit à leur demande et l’expertise a été ordonnée et confiée à M. [X] [B]. Celui-ci a déposé son rapport le 15 mars 2024.

Sur la base de ce rapport, le 27 septembre 2024, M. [L] et Mme [M] ont assigné M. et Mme [C], la Société ATPC EXPERTISES, la Société ALBALYS IMMOBILIER et le SIEPA du Nord Libournais devant le tribunal judiciaire de LIBOURNE.

Le 29 novembre 2024, le SIEPA du Nord Libournais a signifié des conclusions d’incident pour faire constater l’incompétence du tribunal judiciaire à son égard, au profit du tribunal administratif. Par ordonnance en date du 6 mai 2025, le juge de la mise en état a constaté son incompétence pour ce qui concerne les demandes dirigées contre le SIEPA du Nord Libournais par M. [L] et Mme [M]. Ces derniers ont donc saisi le tribunal administratif de BORDEAUX pour engager la responsabilité dudit SIEPA.

Après sa mise en état, l’affaire a fait l’objet le 9 juin 2026 d’une ordonnance de clôture qui a fixé l’affaire pour être plaidée en audience collégiale le 25 juin 2026, la date limite de dépôt des conclusions étant fixée au 18 juin 2026.

Lors de l’audience du 25 juin 2026, les parties étaient représentées, ont présenté leur demandes et moyens et se sont rapportées à leurs conclusions écrites.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 16 juin 2026 et complétées sur RPVA le 24 juin 2026, M. [L] et Mme [M] demandent au tribunal, au visa des articles 1241 et 1231-1 et suivants du code civil :

- d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries ;

- de constater leur désistement d’instance à l’encontre du SIEPA du Nord Libournais ;

- de constater que la responsabilité contractuelle de M. et Mme [C] est engagée ;

- de constater que les responsabilités extracontractuelles de la Société ATPC EXPERTISES et de la Société ALBALYS IMMOBILIER sont engagées ;

- de condamner solidairement M. et Mme [C] et la Société ALBALYS IMMOBILIER à leur payer une somme de 13 728,00 € TTC au titre des travaux relatifs à l’assainissement ;

- de condamner solidairement M. et Mme [C] et la Société ALBALYS IMMOBILIER à leur payer une somme de de 4 000,00 € TTC au titre des travaux relatifs à l’eau potable ;

- de condamner solidairement M. et Mme [C] et la Société ATPC EXPERTISES à leur payer une somme de 19 634,00 € TTC au titre des travaux relatifs l’électricité ;

- de condamner solidairement M. et Mme [C], la Société ALBALYS IMMOBILIER et la Société ATPC EXPERTISES à leur payer une somme globale de 35 910,00 € à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, arrêté au 1er juillet 2024 ;

- de condamner solidairement M. et Mme [C], la Société ALBALYS IMMOBILIER et la Société ATPC EXPERTISES à leur payer une somme de 840,00 € par mois du 1er juillet 2024 jusqu’au paiement des sommes dues qui permettra la réalisation des travaux ;

- de condamner solidairement M. et Mme [C], la Société ALBALYS IMMOBILIER et la Société ATPC EXPERTISES à leur payer une somme de 32 000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier ;

- de condamner solidairement M. et Mme [C], la Société ALBALYS IMMOBILIER et la Société ATPC EXPERTISES à leur payer une somme de 20 000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

- de condamner solidairement M. et Mme [C], la Société ALBALYS IMMOBILIER et la Société ATPC EXPERTISES à leur payer une somme de 8 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner solidairement M. et Mme [C], la Société ALBALYS IMMOBILIER et la Société ATPC EXPERTISES aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

M. [L] et Mme [M] soutiennent :

- que la responsabilité contractuelle de M. et Mme [C] est engagée car ils ne leur ont pas donné toutes les informations nécessaires pour que la vente se fasse dans de bonnes conditions et qu’ils ont camouflé à toutes les parties et en pleine conscience les problèmes techniques soulevés et constatés ;

- que la responsabilité extracontractuelle de la Société ALBALYS IMMOBILIER est engagée en sa qualité d’agent immobilier car elle n’a pas attiré leur attention sur le fait que la maison n’était pas raccordée au réseau public d’adduction à l’eau potable et sur le fait qu’à l’arrière de la maison, les eaux usées étaient rejetées à ciel ouvert et à proximité du puits utilisé pour l’eau ;

- que la responsabilité extracontractuelle de la Société ATPC EXPERTISES est engagée car, lors des diagnostics qu’elle a réalisés le 26 août 2020, elle n’a pas vérifié correctement l’installation électrique conformément à la norme C16-600, notamment en omettant de rechercher et de contrôler le tableau général et qu’elle a donc manqué à ses obligations de contrôle ;

- que les travaux de remise en état de l’installation électrique sont évalués à un montant de 19 634,00 € TTC ;

- que les travaux de remise en état de l’installation d’assainissement sont évalués à un montant de 13 728,00 € TTC ;

- que les travaux d’alimentation en eau potable qui sont restés à leur charge s’élèvent à 4 000,00 € ;

- qu’ils ont subi un préjudice économique de 32 000,00 € du fait que la valeur réelle de la maison a été évaluée à 143 000,00 € au vu de l’état des installations d’électricité, d’eau et d’assainissement, soit 32 000 € de moins que le prix de 175 000,00 qu’ils ont payé lors de l’acquisition ;

- qu’ils ont vécu pendant neuf mois sans eau potable, sans chauffage et sans assainissement et qu’ils ont été contraints d’aller se doucher dans une station-service de novembre 2021 à janvier 2022 et de boire de l’eau en bouteille et pour cuisiner jusqu’à la réalisation d’un raccordement au réseau d’eau potable par leurs soins en juillet 2022 ; que jusqu’à la réalisation de ces travaux, ils ont été contraints, avec leur famille, de se laver et d’entretenir la maison avec cette eau non conforme et l’ensemble de la famille aurait alors rencontré des problèmes de santé ; qu’ils ont subi un préjudice de jouissance de 9 450,00 € à compter de l’achat jusqu’à l’installation du raccordement à l’eau potable en juillet 2022 ; qu’ils n’ont toujours pas d’assainissement ni de chauffage ;  que pour cette raison, ils ont subi un préjudice de jouissance de 840,00 € par mois de juillet 2022 à juillet 2024 ; qu’ils devront se reloger pendant les six mois que dureront les travaux, moyennent un loyer mensuel de 1 050,00 € ; que leur préjudice total de jouissance s’établit donc à un total de 35 910,00 € ; qu’en outre, ce préjudice devra être majoré d’une somme de 840,00 € par mois jusqu’au paiement des sommes dues afin que les travaux puissent être réalisés ;

- que leur préjudice moral, qu’ils évaluent à 20 000,00 €, résulte de l’humiliation d’avoir dû aller se laver pendant trois mois dans une station-service, du fait que l’ensemble de la famille a rencontré des problèmes de santé aggravés par le manque d’eau potable au domicile familial, du fait que deux départs de feu se sont produits en décembre 2021 et décembre 2022 en raison des dysfonctionnement électriques et du fait qu’ils ont subi des menaces de mort de la part de M. [C] et de son fils le 14 mai 2024.

Par note en délibéré reçue au tribunal le 26 juin 2026 avec son autorisation, M. [L] et Mme [M] ont fait parvenir les annexes du rapport d’expertise judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 19 juin 2026 et notifiées à nouveau sur RPVA le 24 juin 2026, M. et Mme [C] demandent au tribunal :

- d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries ;

- de constater que les demandes de M. [L] et Mme [M] sont manifestement mal fondées au regard de l’acte d’achat du 3 novembre 2021 ;

- de constater l’absence de preuve d’une faute qu’ils auraient commise ;

- de constater qu’ils n’ont pas manqué à leur devoir d’informations lors de la vente,

- en conséquence :

. de débouter M. [L] et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes ;

. de débouter la Société ALBALYS IMMOBILIER des demandes dirigées contre eux ;

- en tout état de cause,

. de dire et juger que la décision à intervenir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire ;

. de condamner M. [L] et Mme [M] à leur payer une somme de 2 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

M. et Mme [C] font valoir :

- que M. [C] n’a pas participé aux opérations d’expertise car il rencontrait de sérieux problèmes de santé ;

- qu’ils n’étaient pas vendeurs professionnels, qu’ils n’ont dissimulé aucune information et qu’ils avaient vendu un bien certes mal entretenu mais moyennant un prix qui en tenait compte, ainsi que de son usure ;

- que leur responsabilité contractuelle ne saurait être engagée à l’égard des acheteurs qui exposent, aux termes de l’acte introductif d’instance délivré le 23 septembre 2024, l’existence de vices cachés imputables mais fondent leur action sur les dispositions de l’article 1241 du code civil qui régit la responsabilité extracontractuelle ;

- que, s’agissant de l’absence d’alimentation et de raccordement au réseau d’eau potable, elle était couverte par les stipulations de l’acte authentique de vente du 3 novembre 2021 ;

- qu’il en est de même s’agissant de la non-conformité du système d’assainissement et que M. [L] et Mme [M] font, là-encore, preuve de mauvaise foi en indiquant avoir découvert, après leur installation, que le système d’assainissement n’était pas conforme. Or, ils étaient parfaitement informés de l’existence de cette situation au jour de la vente après avoir, au demeurant, visité à plusieurs reprises l’immeuble qu’ils ont, par suite, choisi d’acquérir ;

- qu’il en va de même s’agissant de « l’alimentation électrique du voisin ».

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 juin 2025, la Société ALBALYS IMMOBILIER demande au tribunal :

- de la déclarer recevable et bien fondée dans ses moyens et prétentions ;

- de prendre acte qu’elle s’en rapporte à la justice pour ce qui est des demandes de M. et Mme [C] de rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries ; à titre principal :

. de constater que les demandes de M. [L] et Mme [M] sont manifestement mal fondées car ils ont accepté de faire l’acquisition de l’immeuble en l’état en vertu de l’acte authentique de vente du 3 novembre 2021 ;

. en conséquence, de débouter M. [L] et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre ;

- en tout état de cause :

. de juger que M. [L] et Mme [M] ne rapportent pas la preuve d’une faute qu’elle aurait commise lors de la vente ;

. en conséquence, de débouter M. [L] et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre ;

- à titre subsidiaire, si la juridiction entrait en voie de condamnation à son encontre :

. de juger que M. et Mme [C] ont manqué à leur devoir d’information lors de la vente et qu’ils ont reconnu avoir vendu un bien mal entretenu ;

. en conséquence, de condamner M. et Mme [C] à la relever et à la garantir indemne de toute condamnation prononcée à son encontre ;

- en tout état de cause :

. de dire que la décision à intervenir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire ;

. de condamner tout succombant à lui payer une somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 696 du même code.

La Société ALBALYS IMMOBILIER fait valoir :

- que, s’agissant de l’absence d’alimentation et de raccordement au réseau d’eau potable, l’acte authentique de vente du 3 novembre 2021 comporte les précisions déjà mentionnées précédemment sur ce point par les conclusions de M. et Mme [C] et que M. [L] et Mme [M] étaient donc parfaitement informés de l’absence de raccordement au réseau public au jour de la vente ;

- que, de même, s’agissant de la non-conformité du système d’assainissement, l’acte authentique de vente du 3 novembre 2021 comporte les précisions déjà mentionnées précédemment sur ce point par les conclusions de M. et Mme [C] et que M. [L] et Mme [M] étaient donc parfaitement informés de l’existence de cette situation au jour de la vente ;

- que sa responsabilité en qualité d’agent immobilier ne peut être engagée que s’il est établi qu’elle disposait d’éléments de nature à faire douter de la véracité des informations transmises par le vendeur, son mandant. Par ailleurs, l’agent immobilier n’est pas en situation de pouvoir conseiller un acquéreur au même titre qu’un professionnel de la construction sur les qualités et défauts d’un bien ; qu’au cas d’espèce, l’expert judiciaire a estimé qu’elle avait satisfait à son devoir de conseil et que l’unique responsable de la situation est M. [C], comme l’indique le rapport d’expertise amiable établi le 25 octobre 2022 ;

- que lors de la mise en vente immobilière, le terrain n’était pas entretenu, rendant impossible tout constat visuel de sa part ou de la part des acquéreurs ;

- que sa propre bonne foi est attestée par le fait que, lorsqu’elle a été alertée sur la situation par M. [L] et Mme [M], elle a accepté de financer le raccordement de l’eau potable depuis le domaine public jusqu’à leur limite de propriété ;

- qu’il ressort de l’ensemble de ce qui précède que sa responsabilité extracontractuelle ne saurait donc être engagée ;

- que si le tribunal décidait néanmoins que tel a été le cas, il y aurait lieu de constater que c’est M. [C] qui a camouflé la situation et qui a manqué à son obligation d’information lors de la mise en vente de la maison, tant à l’égard des acquéreurs que de l’agence immobilière ; qu’en conséquence, le tribunal devrait alors condamner M. et Mme [C] à la relever et à la garantir indemne de toute condamnation prononcée à son encontre ;

- qu’en cas de condamnation, le tribunal devrait écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir car celle-ci serait incompatible avec la nature de l’affaire.

Dans ses dernières conclusions déposées le 11 juin 2025, la Société ATPC EXPERTISES demande au tribunal :

- à titre principal, de débouter M. [L] et Mme [M] de l’intégralité de leurs demandes formées à son encontre ;

- à titre infiniment subsidiaire :

. de limiter le montant de l’indemnité due par elle à la somme de 1.665 € TTC correspondant aux frais de remplacement du compteur général ;

. de débouter M. [L] et Mme [M] de leurs demandes formées à tort à son encontre au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral et du préjudice financier ;

. de réduire à de plus justes proportions l’indemnité réclamée par M. [L] et Mme [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

. de condamner M. et Mme [C] à la garantir et à la relever indemne à hauteur de 80% des condamnations prononcées à son encontre ;

. de condamner in solidum M. [L] et Mme [M], ou toute autre partie succombante, à verser à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La Société ATPC EXPERTISES fait valoir :

- que l’intervention de l’opérateur réalisant le diagnostic de l’installation intérieure d’électricité ne porte que sur les constituants visibles et visitables de l’installation et s’effectue sans démontage ; qu’en l’espèce, il est parfaitement établi par le rapport d’expertise que le tableau général qui s’est révélé contraire aux normes de sécurité avait été dissimulé par le vendeur, M. [C], dans le doublage du mur ; qu’en conséquence, il peut uniquement être reproché à la Société ATPC EXPERTISES d’avoir omis de mentionner qu’elle n’avait pas été en mesure d’effectuer son contrôle sur le tableau général électrique ;

- que, contrairement à ce que soutiennent les acquéreurs, ils n’auraient en toute hypothèse, pas pu avoir connaissance du caractère dangereux de l’installation et qu’il n’est donc pas certain que la seule mention du caractère non vérifiable du compteur général les aurait convaincus de ne pas acheter ;

- qu’ainsi, M. [L] et Mme [M] ne démontrent pas l’existence d’un lien de causalité entre le manquement reproché au diagnostiqueur et le préjudice qu’ils allèguent et que les conditions d’engagement de sa responsabilité extracontractuelle ne sont donc manifestement pas réunies ;

- qu’à titre infiniment subsidiaire, si par impossible le Tribunal retenait sa responsabilité, il ne pourra que condamner M. et Mme [C] à la garantir et relever indemne à hauteur de 80% des condamnations prononcées à son encontre ;

- que le manquement qui lui est reproché porte sur le fait de ne pas avoir signalé le caractère non visible du compteur principal de sorte que toute condamnation au titre de travaux de remise en conformité devra être cantonnée à la fourniture et la pose du tableau électrique trois rangées estimée à la somme de 1 665,00 € TTC ; qu’en toute hypothèse, elle ne saurait être condamnée à prendre en charge le coût de travaux d’amélioration telle que la fourniture et la pose d’un système VMC ou la pose de ligne directe pour un volet roulant ;

- que le préjudice de jouissance et le préjudice moral allégués par M. [L] et Mme [M] se fondent principalement sur l’absence de raccordement de l’immeuble au réseau d’eau potable ainsi que sur le défaut de conformité du système d’assainissement ; que ces désordres ne relèvent en rien de sa responsabilité ; que s’agissant du système de chauffage, il n’a nullement été constaté lors des opérations d’expertise une absence de fonctionnement de celui-ci ; que, sur l’existence du « câble d’alimentation de la parcelle voisine », outre le fait que sa présence lors du diagnostic n’est nullement établie, il ne relevait pas de la mission du diagnostiqueur d’en faire état et que cette situation est totalement étrangère au conflit qui oppose les acquéreurs à M. et Mme [C] et qui les a contraints à déposer plainte ;

- que, s’agissant du préjudice financier, M. [L] et Mme [M] ne peuvent utilement solliciter à la fois une indemnisation au titre du coût des travaux réparatoires et l’allocation d’une somme destinée à compenser le gain manqué s’ils avaient acquis l’immeuble à sa valeur réelle sans violer le principe de réparation intégrale.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Conformément aux demandes de M. [L] et Mme [M] et de M. et Mme [C] et en l’absence d’opposition de la part des autres parties, il convient de révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 9 juin 2026 afin de tenir compte des dernières écritures échangées.

Sur le désistement d’instance de M. [L] et Mme [M] à l’égard du SIEPA du Nord Libournais

En application de l’article 394 du code de procédure civile : « le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance ». L’article 395 du même code dispose que « le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. / Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste ». Selon l’article 398 du même code : « le désistement d'instance n'emporte pas renonciation à l'action, mais seulement extinction de l'instance ».

Le 29 novembre 2024, le SIEPA du Nord Libournais a signifié des conclusions d’incident pour faire constater l’incompétence du tribunal judiciaire à son égard au profit du tribunal administratif. Par ordonnance en date du 6 mai 2025, le juge de la mise en état a constaté son incompétence pour ce qui concerne les demandes de M. [L] et Mme [M] dirigées à l’encontre du SIEPA du Nord Libournais mais a constaté que le tribunal judiciaire demeure saisi du reste de l’instance.

Par la suite, M. [L] et Mme [M] ont saisi le tribunal administratif pour ce qui est de leurs demandes à l’encontre du SIEPA du Nord Libournais et ont indiqué se désister de ces mêmes demandes devant le tribunal judicaire.

Toutefois, le SIEPA du Nord Libournais n’étant plus partie à l’instance, il n’y pas lieu de constater ce désistement.

Sur les désordres constatés par le rapport d’expertise judicaire

Suite à un constat de commissaire de justice qu’ils ont fait établir le 16 juin 2022 et à une expertise amiable ayant eu lieu le 18 juillet 2022 (rapport daté du 25 octobre 2022), M. [L] et Mme [M] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de LIBOURNE pour obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise. Par ordonnance en date du 11 mai 2023, il a été fait droit à leur demande et une mesure d‘expertise a été confiée à M. [B]. Celui-ci s’est rendu sur les lieux le 27 septembre 2023 (en l’absence de M. [C] qui avait pourtant été convoqué) et a déposé son rapport le 15 mars 2024.

Ce rapport confirme l’existence des désordres en ces termes :

« 3.2.2 L’électricité (…) L’électricité se compose de trois tableaux électriques. Il est allégué que le compteur correspondant à l’arrivée électrique (le départ de l’installation) est complètement hors normes et aucune partie ne soutient le contraire. Plusieurs câblages ont été aperçus formés par deux fils électriques vaguement torsadés amenant un doute légitime sur la sécurité de l’installation. D’ailleurs le demandeur parle de deux départs d’incendie et montre des prises électriques dégradées portant des marques de brulures (…). Bizarrement, à côté du tableau principal existant, il est posé un tableau électrique parfaitement neuf, comportant le compteur Linky, des câbles arrivent mais ne sont pas branchés. M. [C], seul capable de nous informer sur cette présence, n’ayant pas participé aux opérations d’expertise ne nous a pas permis d’aller plus loin dans les explications. (…) L’électricité de cette maison est complètement hors normes et doit être reprise intégralement car dangereuse pour les biens et les personnes. Le principe d’une reprise totale de l’installation n’est contesté par aucune partie. (…) ». 3.2.3 L’assainissement (…) L’assainissement n’est pas conforme parce qu’inconnu. On ne connait pas le mode de traitement des eaux et aucune information n’a été fournie par le vendeur. Il est allégué des déclarations mensongères de sa part. Il est supposé une fosse qui serait située devant l’entrée de la maison, mais elle n’était pas visible le jour de la réunion, elle n’est pas étanche puisque aucun certificat de vidange n’a été obtenu. Sur la partie arrière nous avons bien constaté deux écoulements (machine à laver et évier cuisine) qui coulent à même le sol. L’assainissement de cette maison est totalement hors normes, nous ramenant dans les années cinquante. Cette prestation doit être créée pour satisfaire aux normes en vigueur en assainissement individuel. En pièce n°2, le SIEPA présente un rapport de visite effectué en présence de M. [C] avec une conclusion défavorable (…). Ce rapport fait mention de l’absence de ventilation secondaire et ne « constate aucun dispositif de traitement des eaux usées », sans plus de précision sur cette absence. Il semble incontestable que seule la partie avant a été inspectée, la présence d’écoulement au ras de la maison étant évidente pour autant qu’on visite la partie arrière. Le cas échéant, elle aurait permis de refuser l’installation. En conclusion le rapport préconise une mise à niveau sous quatre ans et un an si une vente du bien s’effectue. Il n’y a pas d’injonction. En pièce n°3, le Siepa présente un rapport de visite effectué en présence de Mme [M] et M. [C] qui amène les mêmes conclusions mais parle cette fois-ci de la partie arrière de la maison. La conclusion est évidemment plus négative et parle de la mise en place d’une filière complète d’assainissement non collectif réglementaire. (…) Les installations sont à considérer comme inexistantes, la réparation de ce désordre consistera à créer un assainissement individuel conforme suivant la solution qui convient. Il s’agit d’un désordre relatif à une impropriété à destination non décelable pour un profane. (…)° » 3.2.4 L’alimentation en eau potable Il est allégué que le terrain n’était pas raccordé au réseau d’eau potable. La maison était alimentée par un puits et un système de pompe (nous avons bien vu la pompe sous un abri toilé). Les eaux usées circulant en surface prés de ce puits, le demandeur n’a pas souhaité attendre pour des raisons sanitaires évidentes et effectuer de lui-même, à ses frais, le raccordement au réseau d’eau potable. En l’état, il y avait une impropriété à destination. Le rapport du SIEPA, fait en présence du demandeur, porte les mêmes conclusions quant à la nécessité de ne pas utiliser le puits. Le désordre n’a pas été constaté dans le cadre de la mission, le demandeur poursuivra sa demande au tribunal. (…) » 3.2.5 L’alimentation électrique du voisin Il est allégué qu’un câble électrique tiré du tableau principal alimentait la maison voisine, propriété de M. [C]. Cette alimentation découverte sur le tard a été coupée. Elle a été remplacée par un branchement électrique tiré à partir de la route principale. Cette alimentation a été réalisé par Enedis d’un poteau en bord de route à un poteau situé sur le terrain de Mme [M] proche de sa mitoyenneté. Cette partie de l’installation est normale et en sécurité. Cependant la partie privée n’est absolument pas réglementaire et surtout pas sécuritaire. Le câble est posé sur le sol, il suit grosso modo la limite de propriété quand il devrait être (suivant norme C15-100) enterré à minimum 60 cm ou mis en aérien. Une lettre spécifique a été envoyée à M. [C], elle n’a, à ce jour, fait l’objet d’aucune réponse. Le désordre est bien constaté, il faut enterrer le câble électrique, le mettre sous fourreau et prévoir une servitude de passage sur le terrain du demandeur ou celui de son voisin qui acceptera cette servitude. Ce désordre ne fait pas partie de la mission, il est évoqué dans cette note pour satisfaire à une information sur une question touchant à la sécurité des personnes. »

Sur la responsabilité contractuelle de M. et Mme [C]

Les règles relatives à la responsabilité contractuelle sont régies par le code civil, notamment par les dispositions suivantes :

- article 1103 « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

- article 1104 : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public » ;

article 1112-1 : « [Localité 5] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants » ;

- article 1137 : « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation » ;

article 1231-1 : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure » ;

article 1231-2 : « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après » ;

article 1231-3 : « Le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive » ;

article 1231-4 : « Dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution ».

M. [L] et Mme [M] soutiennent que la responsabilité contractuelle de M. et Mme [C] est engagée car ils ne leur ont pas donné toutes les informations nécessaires pour que la vente se fasse dans de bonnes conditions et qu’ils ont camouflé en pleine conscience les problèmes techniques constatés. Cette position a été reprise par l’expert judiciaire dans son rapport du 15 mars 2024, qui estime que M. [C] « porte une responsabilité principale ».

Dans leurs conclusions présentées au tribunal, M. et Mme [C] expliquent leur absence aux opérations d’expertise par des raisons de santé et invoquent plusieurs moyens en défense.

En premier lieu, ils font valoir que leur responsabilité contractuelle ne saurait être engagée à l’égard des acheteurs puisque ceux-ci fondent leur action sur les dispositions de l’article 1241 du code civil qui régit la responsabilité extracontractuelle. Cependant, même s’il est exact que les conclusions présentées par M. [L] et Mme [M] visent cet article 1241, elles visent également les articles 1231-1 et suivants du code civil qui régissent la responsabilité contractuelle et ils sollicitent explicitement la mise en jeu de la responsabilité des vendeurs sur ce fondement. Ce premier moyen de défense présenté par M. et Mme [C] sera donc écarté.

En deuxième lieu, M. et Mme [C] font valoir qu’ils n’étaient pas vendeurs professionnels et qu’ils avaient vendu un bien certes mal entretenu mais moyennant un prix qui en tenait compte, ainsi que de son usure.

Toutefois, même en l’absence de qualité de vendeur professionnel, la responsabilité contractuelle de M. et Mme [C] est susceptible d’être engagée s’il s’avérait qu’ils connaissaient des informations dont l'importance était déterminante pour le consentement de M. [L] et Mme [M] et qu’ils ne les en ont pas informé, les dispositions précitées de l’article 1112-1 du code civil ne comportant aucune réserve tenant aux aptitudes professionnelles des cocontractants.

En troisième lieu, M. et Mme [C] font valoir que l’absence d’alimentation et de raccordement au réseau d’eau potable était couverte par les stipulations de l’acte authentique de vente du 3 novembre 2021.

Certes, cet acte authentique précise en sa partie « obligations de l’acquéreur » que « l’attention de l’acquéreur a été attirée sur le fait que faute de convention contraire dans le présent acte, ni le raccordement des installations qui seraient présentes dans les biens vendus aux divers réseaux publics ou privés, ni la conformité aux normes actuellement en vigueur des raccordements éventuellement existants ne lui sont garantis par le vendeur. (…) ».

Cependant, ces stipulations sont insuffisantes en tant que telles pour écarter la responsabilité de M. et Mme [C] sur ce point. En effet :

elles sont rédigées de manière très générale et n’attirent pas explicitement l’attention de M. [L] et Mme [M] sur l’absence de branchement au réseau public d’eau potable ;

- or, d’autres éléments de l’acte authentique de vente pouvaient légitimement amener M. et Mme [C] à ne pas douter de l’existence d’un tel raccordement. Ainsi, il y est mentionné que ce bâtiment, initialement agricole, avait fait l’objet d’une transformation en maison à usage d’habitation suite à un permis de construire délivré relativement récemment, le 13 mars 2000 ; dans ces conditions, et eu égard à la présence d’un réseau d’eau potable dans la commune, ils n’avaient aucune raison de penser que la maison n’y était pas raccordée. Par ailleurs, dans sa partie « obligations de l’acquéreur », l’acte de vente stipule que « l’acquéreur fera son affaire personnelle de la continuation ou de la résiliation (…) de tous abonnements et contrats passés par le vendeur (…) se rapportant à l’immeuble vendu, et notamment ceux souscrits pour le service des eaux (…) et supportera le coût desdits abonnements et des consommations y afférentes, à compter de l’entrée en jouissance. (…) ». Ces stipulations, qui précèdent de peu celles dont se prévalent M. et Mme [C], étaient donc également de nature à laisser à penser aux acquéreurs que la maison disposait bien d’un branchement au réseau d’eau potable ;

- M. [L] et Mme [M] soutiennent, sans avoir été contredits sur ce point, que lors de leurs visites sur place, la pompe alimentant le système d’eau n’était pas visible, étant cachée sous une bâche et par la végétation ;

- M. et Mme [C] ne contestent pas qu’ils avaient parfaitement connaissance de l’absence de branchement au réseau public d’eau potable. Or, ils ne soutiennent ni n’établissent en avoir explicitement informé M. [L] et Mme [M]. Ils ne les ont pas non plus informés du fait que les eaux usées de la cuisine se déversaient directement sur le terrain à proximité du puits utilisé pour pomper l’eau, ce qui était pourtant de nature à la rendre impropre à la consommation et d’être pour cette raison à l’origine de risques graves pour la santé des personnes qui la consommeraient.

Pour l’ensemble de ces raisons, il y a lieu de considérer sur ce point que M. et Mme [C] n’ont pas informé les acquéreurs d’un vice important affectant l’habitation alors qu’eux-mêmes en connaissaient l’existence.

En quatrième lieu, M. et Mme [C] font valoir que la non-conformité du système d’assainissement était couverte par les stipulations de l’acte authentique de vente du 3 novembre 2021 et que M. [L] et Mme [M] font preuve de mauvaise foi lorsqu’ils indiquent avoir découvert, après leur installation, que le système d’assainissement n’était pas conforme alors qu’ils étaient parfaitement informés de l’existence de cette situation au jour de la vente et après avoir, au demeurant, visité à plusieurs reprises l’immeuble.

Certes, l’acte authentique de vente précise en sa partie « protection de l’environnement et santé publique » que « concernant l’évacuation des eaux usées : il est précisé que l’immeuble est situé dans une commune dotée d’un réseau d’assainissement collectif au sens de l’article L. 1331-1 du code de la santé publique mais que la rue dans laquelle se situe l’immeuble n’est pas raccordable audit réseau. Néanmoins, l’immeuble est desservi par une installation d’assainissement individuel. Cette installation a fait l’objet d’un contrôle technique datant de moins de trois ans dont le rapport figure dans le dossier de diagnostic technique annexé (…). Ce rapport a été établi par le SIEPA du Nord Libournais (…) [le] 16 octobre 2020 duquel il résulte ce qui suit : "Installation non conforme. Dans le cadre d’une vente, travaux à réaliser dans un délai d’un an pour l’acheteur". (…) L’acquéreur reconnaît avoir reçu toutes les informations nécessaires sur la localisation de cette installation et sur son entretien, et être parfaitement informé de la situation de l’immeuble au regard de la règlementation sur l’assainissement et les eaux usées. Il déclare : vouloir faire son affaire personnelle des conséquences éventuelles de cette situation ; décharger le vendeur de toute responsabilité à ce sujet ; vouloir prendre à sa charge exclusive toute mise aux normes qui pourrait lui être imposée, le prix de vente tenant compte de cette non-conformité ; persister dans son intention de signer le présent acte (…) ».

Le rapport établi le 16 octobre 2020 par le SIEPA du Nord Libournais auquel il est ainsi renvoyé mentionne la présence d’une fosse étanche en béton dont le regard de visite était accessible mais sans ventilation secondaire et sans présence d’un dispositif de traitement des eaux usées. Ce rapport indique aussi qu’il n’y a pas eu de présentation d’un bon de vidange, ce qui n’a donc pas permis de contrôler l’entretien régulier de la fosse et son étanchéité ainsi que de juger de la conformité de l’installation ; il se conclut par la nécessité de réaliser des travaux obligatoires dans un délai de quatre ans et dans un délai d’un an en cas de vente.

Cependant, ces éléments sont insuffisants en tant que tels pour écarter la responsabilité de M. et Mme [C] sur ce point. En effet :

- M. [L] et Mme [M] avaient obtenu avant la vente, par courriel émanant d’un agent immobilier de la Société ALBALYS IMMOBILIER, un schéma de localisation de l’assainissement qu’il indiquait avoir réalisé avec M. [C] et qui indique que l’évier de la cuisine, la salle d’eau et les WC sont tous les trois raccordés à une fosse située à l’extérieur de la maison, à une distance de cinq mètres de la véranda ;

- or, il ressort des constats susmentionnés figurant dans le rapport d’expertise judiciaire que les désordres sur cette installation d’assainissement collectifs sont en réalité bien plus graves que ceux mentionnés par le rapport établi le 16 octobre 2020 par le SIEPA du Nord Libournais. En effet, les installations existantes sont à considérer comme « inexistantes » et nécessitent un remplacement complet, incluant des travaux à réaliser à l’intérieur de la maison pour y raccorder la cuisine et le cellier qui n’étaient en réalité pas connectés au système d’assainissement et dont les eaux résiduelles s’écoulaient librement à l’extérieur de la maison, à proximité du puits susmentionné utilisé pour le pompage de l’eau ;

- M. [L] et Mme [M] n’avaient pas été informés de cette situation ainsi que de l’ampleur de ces travaux à prévoir avant qu’ils signent l’acte de vente ;

- en revanche, dans ce cas également, M. et Mme [C] ne contestent pas qu’ils avaient parfaitement connaissance de la situation.

Pour l’ensemble de ces raisons, il y a lieu de considérer qu’en produisant aux acquéreurs un schéma d’assainissement erroné et en ne les informant pas de la situation réelle de cette installation, M. et Mme [C] n’ont pas informé les acquéreurs d’un vice important affectant l’habitation alors qu’eux-mêmes en connaissaient l’existence.

En cinquième lieu, s’agissant de l’installation électrique, l’argumentation de M. et Mme [C] est assez laconique puisqu’elle ne mentionne explicitement que « l’alimentation électrique du voisin » ; or, ce sujet, mentionné à la partie 3.2.5 précitée du rapport d’expertise, ne fait l’objet dans la présente instance de la part de M. [L] et Mme [M] d’aucune mise en cause de responsabilité et, a fortiori, de demande d’indemnisation. Cependant, puisque M. et Mme [C] demandent au tribunal d’écarter totalement leur propre responsabilité et qu’ils ont mentionné à plusieurs reprises dans leurs écritures les stipulations de l’acte authentique de vente du 3 novembre 2021, il y a lieu de considérer qu’ils entendaient également, au moins implicitement, faire valoir que l’ensemble des désordres affectant l’installation électrique de la maison étaient couverts par celles-ci.

Certes, l’acte authentique de vente précise en sa partie « protection de l’environnement et santé publique » que « l’immeuble comporte une installation électrique [ayant fait l’objet] le 26 août 2020 d’un état (…) en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lequel état est demeuré ci annexé (…). Il [en] résulte les éléments suivants : "l’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies. Il est recommandé au propriétaire de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’en éliminer les dangers qu’elle(s) présente(nt). L’installation ne fait pas l’objet de constatation diverses". Les anomalies constatées concernent "5- matériels électriques présentant des risques de contact directs avec des éléments sous tension – protection mécanique des conducteurs". Information complémentaire : "l’ensemble de l’installation électrique est protégé par au moins un dispositif différentiel à haute sensibilité < ou égal à 30 mA. L’ensemble des socles de prise de courant est de type à obturateur. L’ensemble des socles de prise de courant possède un puits de 15 mm". Parfaitement informé de cette situation, l’acquéreur accepte que la vente soit conclue en l’état et décide de faire son affaire personnelle de la mise en conformité de l’immeuble au regard de la règlementation relative à la sécurité de l’installation intérieure d’électricité. L’acquéreur déclare avoir pris personnellement connaissance de ces états et en posséder une copie ».

Le diagnostic réalisé le 26 août 2020 par la Société ATPC EXPERTISES auquel il est ainsi renvoyé se référait à différents textes réglementaires ainsi qu’à la norme utilisée NF C16-600 de juillet 2017. Il détaillait les trois non-conformités suivantes : « l’enveloppe d’au moins un matériel est manquant ou détériorée. Douille sans protection dans le couloir, le cellier, la salle d’eau, les chambres 1, 2, 3 ; néon sans protection dans la cuisine » ; « l’installation électrique comporte au moins une connexion avec une partie active nue sous tension accessible. Fils actifs nus sous tension dans le couloir » ; « l’installation électrique comporte au moins un dispositif de protection avec une partie active nue sous tension accessible. Fils avec domino dans le couloir ». Dans sa « conclusion relative à l’évaluation des risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes », seule la case suivante est cochée : « 5- matériels électriques présentent des risques de contact directs avec des éléments sous tension – protection mécanique des conducteurs ». En revanche, la case « 1- appareil général de commande et de protection et son accessibilité » n’est pas cochée. Par ailleurs, le diagnostic ne comporte aucun avertissement particulier concernant « des points de contrôle n’ayant pu être vérifiés selon l’annexe C » ou bien d’autres constatations.

Cependant, ces éléments sont insuffisants en tant que tels pour écarter la responsabilité de M. et Mme [C] sur ce point. En effet :

- il ressort des constats susmentionnés figurant dans le rapport d’expertise judiciaire que le tableau général correspondant à l’arrivée électrique est complètement hors normes, tout comme l’ensemble de l’installation électrique de cette maison qui doit être reprise intégralement car dangereuse pour les biens et les personnes. Cette situation est donc en réalité bien plus grave que celle mentionnée par le rapport établi le 26 août 2020 par la Société ATPC EXPERTISES ; - il ressort du rapport établi par un commissaire de justice le 16 juin 2022 ainsi que des explications apportées par M. [L] et Mme [M] et par la Société ATPC EXPERTISES que le tableau général qui s’est révélé contraire aux normes de sécurité, était inséré dans le doublage d’un mur et qu’il avait été masqué par deux battants et une plaque ; - M. [L] et Mme [M] n’avaient pas été informés de cette situation ainsi que de l’ampleur de ces travaux à prévoir avant qu’ils signent l’acte de vente ; - en revanche, dans ce cas également, M. et Mme [C] ne contestent pas qu’ils avaient parfaitement connaissance de la situation.

Pour l’ensemble de ces raisons, il y a lieu de considérer qu’en ayant masqué derrière une plaque le tableau général électrique réellement utilisé qui était totalement hors normes et en ne les informant pas de la situation réelle, source potentielle de dangers graves pour les personnes, M. et Mme [C] n’ont pas informé les acquéreurs d’un vice important affectant l’habitation alors qu’eux-mêmes en connaissaient l’existence.

En conclusion, il ressort de l’ensemble de ce qui précède que la responsabilité contractuelle de M. et Mme [C] se trouve engagée à l’égard de M. [L] et Mme [M] pour ne pas les avoir pas informés de l’absence de raccordement au réseau public d’eau potable ainsi que de l’ampleur réelle des désordres affectant le système d’assainissement non collectif et l’installation électrique. Cette responsabilité se fonde au cas d’espèce sur les dispositions précitées de l’article 1112-1 précité du code civil mais aussi sur celles de l’article 1137 du même code dans la mesure où ce défaut d’information s’avère en partie intentionnel, s’agissant des désordres susmentionnés qui étaient dissimulés de différentes manières (la pompe du puits et le tableau général électrique) ainsi que des informations erronées données aux acquéreurs quant à la connexion de la cuisine et du cellier sur le système d’assainissement. Il convient également de rappeler que l’obligation d’information qui leur incombait au titre du premier de ces deux articles était explicitement rappelée par l’acte authentique de vente et qu’en le signant, M. et Mme [C] ont déclaré en être parfaitement informés.

Sur la responsabilité extracontractuelle de la Société ALBALYS IMMOBILIER

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 1241 du même code précise que « Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

M. [L] et Mme [M] soutiennent que la responsabilité extracontractuelle de la Société ALBALYS IMMOBILIER est engagée en sa qualité d’agent immobilier car elle n’a pas attiré leur attention sur le fait que la maison n’était pas raccordée au réseau public d’adduction à l’eau potable et sur le fait qu’à l’arrière de la maison, les eaux usées étaient rejetées à ciel ouvert et à proximité du puits utilisé pour l’eau.

Cette position a été reprise par l’expert judiciaire dans son rapport du 15 mars 2024, qui estime que la Société ALBALYS IMMOBILIER « porte une responsabilité secondaire aggravante sur l’adduction eau potable et l’assainissement ».

Pour sa défense, la Société ALBALYS IMMOBILIER fait valoir en premier lieu que l’absence de branchement au réseau public d’eau potable ainsi que les graves désordres affectant le système d’assainissement autonome avaient été portés à la connaissance de M. [L] et Mme [M] par l’acte authentique de vente du 3 novembre 2021.

Mais, pour les mêmes raisons que celles exposées précédemment dans le cas de M. et Mme [C], ce moyen de défense sera rejeté.

En second lieu, la Société ALBALYS IMMOBILIER fait valoir que sa responsabilité en qualité d’agent immobilier ne peut être engagée que s’il est établi qu’elle disposait d’éléments de nature à faire douter de la véracité des informations transmises par le vendeur, son mandant ; que l’agent immobilier n’est pas en situation de pouvoir conseiller un acquéreur au même titre qu’un professionnel de la construction sur les qualités et défauts d’un bien, ainsi qu’il ressort d’une décision de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation n°22-21.518 du 21 décembre 2023 et d’un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 6] n°13-07751 en date du 18 février 2016 ; que lors de la mise en vente immobilière, le terrain n’était pas entretenu, rendant impossible tout constat visuel de sa part ou de la part des acquéreurs ; que sa propre bonne foi est attestée par le fait que, lorsqu’elle a été alertée sur l’absence de branchement au réseau public d’eau potable par M. [L] et Mme [M], elle a accepté de financer le raccordement de l’eau potable depuis le domaine public jusqu’à leur limite de propriété ; que l’expert judiciaire a estimé qu’elle avait satisfait à son devoir de conseil et que l’unique responsable de la situation est M. [C], comme l’indique le rapport d’expertise amiable établi le 25 octobre 2022.

Sur ces divers aspects, il y a lieu de prendre en compte les éléments suivants :

- même si un professionnel de l’immobilier ne dispose pas des mêmes qualifications et responsabilités qu’un constructeur, il n’en demeure pas moins tenu de l’obligation de vérifier, dans la mesure de ce qui lui est possible, les renseignements qui lui sont fournis par le vendeur d’un bien et d’informer précisément ses clients des éléments potentiellement problématiques dont il a pu prendre connaissance ;

- s’agissant de l’état de l’installation électrique, il n’y a pas lieu d’en faire grief à la Société ALBALYS IMMOBILIER puisqu’elle disposait d’un diagnostic réalisé le 26 août 2020 par la Société ATPC EXPERTISES et qu’elle n’avait a priori connaissance d’aucun autre élément susceptible de l’alerter sur la situation réelle bien plus grave de cette installation ;

- s’agissant de l’assainissement, l’annonce publiée par la Société ALBALYS IMMOBILIER mentionnait que la maison était équipée d’une « fosse septique » ; par ailleurs, M. [H], agent immobilier de la Société ALBALYS IMMOBILIER, a adressé par courriel à M. [L] et Mme [M] un « plan d’évacuation des eaux [qu’il] a fait avec M. [C] » en précisant « espére[r] qu’il sera assez lisible et explicite ». Ce plan indique que l’évier de la cuisine, la salle d’eau et les WC sont tous les trois raccordés à une fosse située à l’extérieur de la maison, à une distance de cinq mètres de la véranda. Il en résulte par conséquent que la Société ALBALYS IMMOBILIER a pris une part active dans la délivrance d’informations erronées à M. [L] et Mme [M] pour ce qui est, d’une part, la qualification certaine de fosse septique de l’équipement situé sur le terrain et, d’autre part, le branchement de l’ensemble des pièces de la maison sur le réseau d’assainissement autonome. Si la Société ALBALYS IMMOBILIER indique s’être basée sur les informations qui lui ont été fournies par M. et Mme [C], il lui appartenait de les vérifier avant de les reprendre à son compte d’une manière aussi catégorique ;

- les trois photographies jointes à l’annonce publiée par la Société ALBALYS IMMOBILIER le 30 juin 2021 qui ont été produites par M. [L] et Mme [M] montrent une maison entourée d’un terrain couvert d’une herbe rase, laissant parfaitement visibles les divers éléments du bâtiment et de ses abords. Ainsi, même en tenant compte du fait que ces photographies ont vraisemblablement été prises auparavant et que l’herbe pouvait avoir été bien plus haute par la suite, notamment lors des visites effectuées sur place par M. [L] et Mme [M], la Société ALBALYS IMMOBILIER n’établit pas de manière probante qu’en raison de l’absence d’entretien du terrain, elle n’avait pas été en mesure d’effectuer divers constats, notamment ceux relatifs à l’écoulement de certaines eaux usées directement sur le terrain ; - de même, la Société ALBALYS IMMOBILIER n’établit pas avoir interrogé M. et Mme [C] sur la présence d’un compteur d’eau, ce qui est pourtant une vérification largement à la portée d’une agence immobilière et habituelle dans ce type de situation, ne fut-ce que pour pouvoir indiquer aux acquéreurs à quel endroit il leur sera possible de procéder au relevé du compteur au moment de leur entrée dans les lieux. Un tel questionnement relativement simple aurait donc permis à la Société ALBALYS IMMOBILIER de constater l’absence de raccordement de la maison au réseau public d’eau potable. A cet égard, le fait que ladite Société ait accepté de financer le raccordement de l’eau potable depuis le domaine public jusqu’à la limite de propriété dès que M. [L] et Mme [M] l’ont interpelée sur cette situation peut effectivement constituer un signe de bonne foi de sa part ; mais cela ne suffit pas à l’exonérer de ses devoirs de vérification et d’information préalables ;

- enfin, comme indiqué précédemment et contrairement à ce que semble faire valoir la Société ALBALYS IMMOBILIER, le rapport d’expertise judiciaire n’écarte pas sa responsabilité, même s’il la qualifie de « secondaire ».

En conclusion, il ressort donc de ce qui précède qu’il y a lieu de considérer que la responsabilité extracontractuelle de la Société ALBALYS IMMOBILIER se trouve engagée à raison d’un défaut d’information de M. [L] et Mme [M] pour ce qui concerne l’absence de raccordement de la maison au réseau public d’eau potable et pour ce qui est de l’état réel de l’installation d’assainissement autonome.

Sur la responsabilité extracontractuelle de la Société ATPC EXPERTISES

M. [L] et Mme [M] soutiennent que la responsabilité extracontractuelle de la Société ATPC EXPERTISES est engagée car, lors des diagnostics qu’elle a réalisés le 26 août 2020, elle n’a pas vérifié correctement l’installation électrique conformément à la norme C16-600, notamment en omettant de rechercher et de contrôler le tableau général et qu’elle a donc manqué à ses obligations de contrôle ;

Cette position a été reprise par l’expert judiciaire dans son rapport du 15 mars 2024, qui estime que la Société ATPC EXPERTISES « porte une responsabilité secondaire aggravante sur l’état du réseau électrique ».

En défense, la Société ATPC EXPERTISES fait valoir les moyens suivants : l’intervention de l’opérateur réalisant le diagnostic de l’installation intérieure d’électricité ne porte que sur les constituants visibles et visitables de l’installation et s’effectue sans son démontage ; en l’espèce, le tableau général qui s’est révélé contraire aux normes de sécurité, avait été dissimulé par le vendeur dans le doublage du mur ; en conséquence, il peut uniquement être reproché à la Société ATPC EXPERTISES d’avoir omis de mentionner qu’elle n’avait pas été en mesure d’effectuer son contrôle sur le tableau général électrique ; les acquéreurs n’auraient en toute hypothèse, pas pu avoir connaissance du caractère dangereux de l’installation et il n’est donc pas certain que la seule mention du caractère non vérifiable du compteur général les aurait convaincus de ne pas acheter.

Sur ces divers aspects, il y a lieu de prendre en compte les éléments suivants :

- le contenu du diagnostic réalisé le 26 août 2020 par la Société ATPC EXPERTISES a déjà été détaillé précédemment dans la partie consacrée à la responsabilité de M. et Mme [C]. Il ne comporte aucune mention relative à l’appareil général de commande et de protection (AGCP) et à son accessibilité, la case n°1 dédiée à cet aspect n’étant pas cochée. Il ressort des conclusions de la Société ATPC EXPERTISES qu’elle admet n’avoir pas vérifié ce tableau ;

- des extraits de la norme NF C16-600 de juillet 2017 applicable à ce type de diagnostic ainsi que de son annexe C figurent en annexe du rapport d’expertise judiciaire. Cette norme prévoit une dizaine de contrôles à effectuer sur l’AGCP, au premier rang duquel figure le simple fait de s’assurer de sa présence ; la Société ATPC EXPERTISES fait valoir qu’au cas d’espèce cet équipement était masqué ; mais, dans ces conditions, il lui appartenait de s’en enquérir auprès de M. et Mme [C] lors du contrôle, ce qu’elle n’établit ni ne soutient avoir fait ; - le rapport d’expertise judiciaire mentionne la présence, à proximité de ce tableau masqué, d’un tableau électrique parfaitement neuf, comportant le compteur Linky et auquel arrivent des câbles mais qui ne sont pas branchés ; aucun élément du dossier ne permet d’établir si ce tableau non connecté était déjà en place lors du diagnostic établi par la Société ATPC EXPERTISES ; si tel était le cas, il lui appartenait là aussi de s’enquérir auprès de M. et Mme [C] des raisons de cette situation ;

- l’absence de diagnostic sur l’AGCP est d’autant plus problématique qu’il aurait dû en principe permettre de vérifier la présence d’un interrupteur général ou d’un disjoncteur permettant d’assurer la coupure d’ensemble de l’installation ; il convient à cet égard de rappeler que M. [L] et Mme [M] ont fait état, sans être contredits sur ce point, de deux départs de feux d’origine électrique, en décembre 2021 et décembre 2022, sans que le disjoncteur fonctionne ;

- la circonstance alléguée par la Société ATPC EXPERTISES que les acquéreurs n’auraient en toute hypothèse pas pu avoir connaissance du caractère dangereux de l’installation électrique si elle avait indiqué n’avoir pas contrôlé l’AGCP n’est pas opérante car, comme indiqué précédemment, il ne lui appartenait pas uniquement de mentionner l’absence de contrôle sur ce point mais de s’en enquérir auprès de M. et Mme [C] ;

- il ressort des photographies figurant dans le procès-verbal établi par un commissaire de justice le 16 juin 2022 qu’après avoir ouvert les deux battants qui masquaient le tableau réellement branché (qui, selon M. [L] et Mme [M] et la Société ATPC EXPERTISES était caché par une plaque au moment de leurs visites réalisées avant l’acquisition) que ledit tableau est connecté à un ensemble désordonné de câbles, fils et gaines électriques, avec la présence de dominos, boîtiers, porte-fusibles et disjoncteurs. Il est donc compréhensible qu’aucun fournisseur de pompe à chaleur n’ait accepté d’installer et de brancher un équipement de ce type sur cette installation électrique et que, plus généralement, comme l’indique le rapport d’expertise, celle-ci doit être reprise intégralement car dangereuse pour les biens et les personnes, ce principe n’étant au demeurant contesté par aucune partie.

Il ressort donc de ce qui précède qu’il y a lieu de considérer que la responsabilité extracontractuelle de la Société ATPC EXPERTISES se trouve engagée à raison d’une exécution imparfaite de sa mission de diagnostic de l’installation électrique, ce qui n’a pas permis à M. [L] et Mme [M] de disposer d’une information complète et suffisante pour leur permettre d’apprécier l’état réel de l’installation électrique et d’anticiper de manière précise l’ampleur des réparations indispensables, nettement plus importantes que celle résultant des trois points de non-conformités mentionnés par le diagnostic.

Sur les préjudices, leur lien de causalité avec les fautes commises leur indemnisation et la répartition de leur charge finale

Les préjudices subis par M. [L] et Mme [M] résultent de l’obligation pour eux d’engager des dépenses de remise en état de la maison bien plus élevées que ce qu’impliquaient les « travaux de rafraichissement à prévoir » mentionnés par l’annonce publiée par la Société ALBALYS IMMOBILIER et/ou la réparation des désordres qui avaient été portés à leur connaissance par les diagnostics établis le 16 octobre 2020 par le SIEPA du Nord Libournais sur le système d’assainissement et le 26 août 2020 par la Société ATPC EXPERTISES sur l’installation électrique.

Ils allèguent également avoir subi un préjudice économique, imputable à une perte de valeur de leur maison, ainsi que des préjudices de jouissance et moral, liés à la situation dans laquelle ils se sont retrouvés après l’acquisition et l’emménagement dans la maison.

Sur les préjudices relatifs aux coûts des réparations nécessaires.

En premier lieu, s’agissant du préjudice concernant le raccordement de la maison au réseau public d’eau potable, il sera retenu à hauteur de 3 150,00 €, soit le montant de la facture en date du 20 juin 2022 que M. [L] et Mme [M] ont justifié avoir acquittée à cette fin.

Comme indiqué précédemment, ce préjudice, qui a pour cause le défaut d’information préalable dont ils ont été victimes, est imputable principalement à M. et Mme [C] au titre de leur responsabilité contractuelle mais la Société ALBALYS IMMOBILIER y a également concouru au titre de sa responsabilité extracontractuelle. Il y a donc lieu de considérer qu’ils ont indivisiblement contribué à la réalisation de l’entier dommage.

M. [L] et Mme [M] ont indiqué par ailleurs que la Société ALBALYS IMMOBILIER avait pris à sa charge le raccordement jusqu’à leur parcelle ; toutefois, le tribunal ne dispose pas du montant qui aurait été acquitté à cette fin par ladite Société, celle-ci ne l’ayant ni précisé ni justifié dans ses propres conclusions.

En conséquence, M. et Mme [C] et la Société ALBALYS IMMOBILIER seront condamnés in solidum à payer à MM. [L] et Mme [M] une somme de 3 150,00 € à titre de réparation pour leur préjudice relatif à la nécessité de raccorder la maison au réseau public d’eau potable.

Toutefois, pour tenir compte du fait que la responsabilité de M. et Mme [C] est au cas d’espèce principale, dans la mesure où ils avaient dissimulé l’absence de raccordement et la présence d’une pompe puisant l’eau dans un puits, à proximité du déversement de certaines eaux usées, il y a lieu de répartir la charge finale de cette condamnation de la manière suivante : 80% pour M. et Mme [C] et 20% pour la Société ALBALYS IMMOBILIER.

En deuxième lieu, s’agissant des travaux de réalisation d’un nouveau dispositif d’assainissement non collectif, ils sont évalués par le rapport d’expertise à partir de plusieurs devis produits par les parties, à un montant total de 13 728,00 € TTC. Toutefois, M. [L] et Mme [M] avaient accepté au moment de l’acquisition de la maison de prendre à leur charge certains éléments, notamment la vidange de la fosse et la mise aux normes de l’installation d’assainissement existante. Au vu de ces éléments, il sera donc fait une juste appréciation de leur préjudice en le fixant à une somme de 10 000,00 €.

Comme indiqué précédemment, ce préjudice, qui a pour cause le défaut d’information préalable dont ils ont été victimes, est imputable principalement à M. et Mme [C] au titre de leur responsabilité contractuelle mais la Société ALBALYS IMMOBILIER y a également concouru au titre de sa responsabilité extracontractuelle. Il y a donc lieu de considérer qu’ils ont indivisiblement contribué à la réalisation de l’entier dommage.

En conséquence, M. et Mme [C] et la Société ALBALYS IMMOBILIER seront condamnés in solidum à payer à MM. [L] et Mme [M] une somme de 10 000,00 € à titre de réparation pour leur préjudice relatif à la nécessité de faire réaliser un nouveau système d’assainissement non collectif.

Toutefois, pour tenir compte du fait que la responsabilité de M. et Mme [C] est au cas d’espèce principale, dans la mesure où ils avaient dissimulé l’absence de raccordement de la cuisine et du cellier au réseau d’assainissement individuel, il y a lieu de répartir la charge finale de cette condamnation de la manière suivante : 80% pour M. et Mme [C] et 20% pour la Société ALBALYS IMMOBILIER.

En troisième lieu, s’agissant des travaux de reprise totale de l’installation électrique, ils sont évalués par le rapport d’expertise à un montant total de 19 634,00 € TTC €. Toutefois, M. [L] et Mme [M] avaient connaissance au moment de l’achat de l’existence de trois défauts mentionnés par le diagnostic de l’installation électrique et s’étaient engagés en en assumer la charge. Par ailleurs, la demande de la Société ATPC EXPERTISES tendant à ce que soit exclu du montant à retenir celui afférent à la mise en place d’une nouvelle ventilation mécanique contrôlée sera retenue, un tel dispositif ne relevant pas au sens strict de l’installation électrique. Au vu de ces éléments et des pièces produites, il sera donc fait une juste appréciation de ce préjudice en le fixant à une somme de 16 000 €.

Comme indiqué précédemment, ce préjudice, qui a pour cause le défaut d’information préalable dont ils ont été victimes, est imputable principalement à M. et Mme [C] au titre de leur responsabilité contractuelle mais la Société ATPC EXPERTISES y a également concouru au titre de sa responsabilité extracontractuelle. Il y a donc lieu de considérer qu’ils ont indivisiblement contribué à la réalisation de l’entier dommage. Il ne sera donc pas fait droit à la demande présentée à titre subsidiaire par la Société ATPC EXPERTISES et tendant à ce que le montant d’une éventuelle condamnation prononcée à son encontre soit limité aux seuls frais de remplacement du compteur général.

M. et Mme [C] et la Société ATPC EXPERTISES seront donc condamnés in solidum à payer à MM. [L] et Mme [M] une somme de 16 000,00 € à titre de réparation pour leur préjudice relatif à la nécessité de reprendre intégralement l’installation électrique. Toutefois, pour tenir compte du fait que la responsabilité de M. et Mme [C] est au cas d’espèce principale, dans la mesure où il avait dissimulé le tableau électrique principal, il y aura lieu de répartir la charge finale de cette condamnation de la manière suivante : 75% pour M. et Mme [C] et 25% pour la Société ATPC EXPERTISES.

Sur le préjudice économique

M. [L] et Mme [M] soutiennent qu’ils ont subi un préjudice économique de 32 000,00 € du fait que la valeur réelle de la maison a été évaluée à 143 000,00 € au vu de l’état des installations d’électricité, d’eau et d’assainissement, soit 32 000,00 € de moins que le prix de 175 000,00 qu’ils ont payé lors de l’acquisition.

Toutefois, ils seront déboutés de cette demande dans la mesure où, comme indiqué précédemment, ils bénéficieront d’une indemnisation au titre de la réparation et/ou de la remise en état des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sauf à méconnaître le principe de réparation intégrale (qui vise à replacer la victime dans la situation exacte où elle se serait trouvée si le fait dommageable n'avait pas eu lieu, sans perte ni profit), ils ne peuvent pas simultanément bénéficier d’une indemnisation au titre du coût des travaux réparatoires et d’une indemnisation au titre de l’allocation d’une somme destinée à compenser le surcoût de l’immeuble lors de leur acquisition au regard de sa valeur réelle.

Sur le préjudice de jouissance

A l’appui de leur demande d’indemnisation sur ce fondement, M. [L] et Mme [M] soutiennent qu’ils ont vécu pendant neuf mois sans eau potable, sans chauffage et sans assainissement et qu’ils ont été contraints d’aller se doucher dans une station-service de novembre 2021 à janvier 2022 et de boire de l’eau en bouteille et pour cuisiner jusqu’à la réalisation d’un raccordement au réseau d’eau potable par leurs soins en juillet 2022 ; que jusqu’à la réalisation de ces travaux, ils ont été contraints, avec leur famille, de se laver et d’entretenir la maison avec cette eau non conforme et que l’ensemble de la famille aurait alors rencontré des problèmes de santé qu’elle n’avait pas auparavant (otite, gingivite, exéma, problèmes de peau) ; qu’ils ont subi un préjudice de jouissance de 9 450,00 € (soit neuf mois multipliés par 1 050,00 € de loyer mensuel) à compter de l’achat jusqu’à l’installation du raccordement à l’eau potable en juillet 2022 ; qu’ils n’ont toujours pas d’assainissement ni de chauffage puisque l’état de l’installation électrique leur interdit le branchement d’une pompe à chaleur ; que pour cette raison, ils ont subi un préjudice de jouissance de 840,00 € par mois de juillet 2022 à juillet 2024 ; qu’ils devront se reloger pendant les six mois que dureront les travaux, moyennent un loyer mensuel de 1 050,00 € ; que leur préjudice total de jouissance s’établit donc à un total de 35 910,00 € ; qu’en outre, ce préjudice devra être majoré d’une somme de 840,00 € par mois jusqu’au paiement des sommes dues afin que les travaux puissent être réalisés.

Ainsi, pour cette demande, M. [L] et Mme [M] se fondent principalement sur les désordres relatifs au branchement d’eau potable et à l’état du système d’assainissement, étant rappelé que les responsabilités et préjudices y afférents sont imputables in solidum à M. et Mme [C] et à la Société ALBALYS IMMOBILIER.

M. [L] et Mme [M] mentionnent également l’absence de chauffage. Toutefois, ils n’ont produit aucun élément complémentaire établissant de manière probante que le chauffage antérieur (au fioul) était inutilisable. Dès lors, le lien entre, d’une part, l’absence alléguée de chauffage et, d’autre part, le défaut de l’installation électrique empêchant l’installation d’une pompe à chaleur n’est donc pas établi de manière certaine. Pour ce préjudice de jouissance tel qu’allégué et justifié, il n’y aura donc pas lieu de retenir un lien avec les fautes extracontractuelles commises par la Société ATPC EXPERTISES.

Ce préjudice sera donc exclusivement imputé à M. et Mme [C] et à la Société ALBALYS IMMOBILIER.

S’agissant de son montant, il y a lieu de retenir les éléments suivants : - jusqu’à la réalisation à leur propre initiative d’un raccordement de la maison au réseau public d’eau, M. [L] et Mme [M] et leurs enfants ont subi un préjudice très important lié à l’absence d’accès à l’eau potable, avec toutes les conséquences néfastes qu’ils décrivent, qui n’ont pas été contestées par les autres parties. Ils ont aussi produit un certificat médical daté du 27 juin 2022 attestant que « Mme [M] et ses [quatre] enfants (…) ainsi que sa grand-mère (exposée lors d’un séjour auprès d’elle) présentent de façon objective des problèmes de santé aggravés par le manque d’eau potable au domicile familial ». En conséquence, pour la période de novembre 2021 (date de l’acquisition de la maison) à juin 2022 inclus (date de la facture de réalisation des travaux de raccordement au réseau public), soit huit mois et non pas neuf comme ils l’indiquent, il y a lieu de retenir, comme ils le demandent, un préjudice mensuel d’un montant de 1 050,00 €, correspondant à la valeur locative d’un bien suffisamment grand pour héberger leur famille, puisque les conditions dans lesquelles ils se sont trouvés durant cette période étaient en réalité de nature à rendre leur habitation impropre à sa destination ;

- pour la période de juillet 2022 à juillet 2024, ils allèguent avoir continué à subir un préjudice mensuel d’un montant de 840,00 € lié à l’absence de système d’assainissement individuel fonctionnel et à l’absence de chauffage. Toutefois, comme indiqué précédemment, si les conséquences préjudiciables liés à l’installation d’assainissement sont parfaitement identifiées et établies par les pièces produites, tel n’est pas pour ce qui est des conséquences de l’état de l’installation électrique sur l’absence de chauffage. En conséquence, pour cette période de vingt-cinq mois, il y aura lieu de limiter le montant du préjudice mensuel de M. [L] et Mme [M] à une somme de 300,00 € ;

- par ailleurs, M. [L] et Mme [M] allèguent un préjudice prévisionnel de 6 300,00 € lié à l’obligation alléguée de devoir se reloger pendant six mois durant les travaux de remise en état. Toutefois, il ne s’agit là que d’un préjudice éventuel, non encore concrétisé de manière certaine. Il n’en sera donc pas tenu compte ;

- M. [L] et Mme [M] demandent que pour la période postérieure à juillet 2024, il soit ajouté la somme de 840,00 € par mois « jusqu’au paiement des sommes dues qui permettra la réalisation des travaux ». Il sera fait droit partiellement à cette demande, en diminuant le montant alloué à 300,00 € par mois et en le limitant à la période d’août 2024 à juin 2026, date de l’audience devant le tribunal judiciaire.

Il ressort donc de ce qui précède qu’il y aura lieu de fixer le préjudice de jouissance subi par M. [L] et Mme [M] à une somme totale de 22 800,00 €, soit huit mois indemnisés chacun à hauteur de 1 050,00 € et quarante-huit mois indemnisés chacun à hauteur de 300,00 €.

Comme indiqué précédemment, ce préjudice, qui a pour cause les défauts d’information dont ils ont été victimes concernant l’absence de raccordement au réseau d’eau potable et l’état exact du système d’assainissement individuel, est imputable principalement à M. et Mme [C] au titre de leur responsabilité contractuelle mais la Société ALBALYS IMMOBILIER y a également concouru au titre de sa responsabilité extracontractuelle. Il y a donc lieu de considérer qu’ils ont indivisiblement contribué à la réalisation de l’entier dommage.

Ils seront donc condamnés in solidum à payer à MM. [L] et Mme [M] une somme de 22 800,00 € à titre de réparation pour leur préjudice de jouissance.

Toutefois, pour tenir compte du fait que la responsabilité de M. et Mme [C] est au cas d’espèce principale pour les raisons déjà mentionnées, il y aura lieu de répartir la charge finale de cette condamnation de la manière suivante : 80% pour M. et Mme [C] et 20% pour la Société ALBALYS IMMOBILIER.

Sur le préjudice moral

A l’appui de leur demande d’indemnisation, M. [L] et Mme [M] soutiennent que leur préjudice moral, qu’ils évaluent à 20 000,00 €, résulte de l’humiliation d’avoir dû aller se laver pendant trois mois (de novembre 2021 à janvier 2022) dans une station-service, du fait, attesté par un certificat médical daté du 27 juin 2022, que l’ensemble de la famille a rencontré des problèmes de santé aggravés par le manque d’eau potable au domicile familial, du fait que deux départs de feu se sont produits en décembre 2021 et décembre 2022 en raison des dysfonctionnement électriques et du fait qu’ils ont subi des menaces de mort de la part de M. [C] et de son fils le 14 mai 2024 (suite à la réception par ces derniers du rapport d’expertise judiciaire) pour lesquelles ils ont porté plainte auprès de la gendarmerie de de [Localité 7] le 15 mai 2024 (plainte dont ils ont produit une copie).

Cette demande se fonde donc principalement sur le défaut d’eau potable et d’assainissement ainsi que sur l’attitude menaçante de M. [C] et de son fils. Il est donc imputable uniquement à M. et Mme [C] et à la Société ALBALYS IMMOBILIER, mais pas à la Société ATPC EXPERTISES.

Par ailleurs, pour ne pas indemniser doublement ce préjudice alors que certaines de ses causes alléguées sont les mêmes que celles invoquées pour le préjudice de jouissance, il y aura lieu de d’en ramener le montant à de plus justes proportions, à savoir un montant de 2 000,00 €.

Comme indiqué précédemment, ce préjudice, qui a en grande partie pour cause les défauts d’information dont ils ont été victimes concernant l’absence de raccordement au réseau d’eau portable et l’état exact du système d’assainissement individuel, est imputable principalement à M. et Mme [C] au titre de leur responsabilité contractuelle mais la Société ATPC EXPERTISES y a également concouru au titre de sa responsabilité extracontractuelle. Il y a donc lieu de considérer qu’ils ont indivisiblement contribué à la réalisation de l’entier dommage.

Ils seront donc condamnés in solidum à payer à MM. [L] et Mme [M] une somme de 2 000,00 € à titre de réparation pour leur préjudice moral.

Toutefois, pour tenir compte du fait que la responsabilité de M. et Mme [C] est au cas d’espèce principale pour les raisons déjà mentionnées, il y aura lieu de répartir la charge finale de cette condamnation de la manière suivante : 80% pour M. et Mme [C] et 20% pour la Société ALBALYS IMMOBILIER.

Sur les intérêts

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’« en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement. / (…) ».

En application de ces dispositions, les montants des condamnations précitées (respectivement 3 150,00 €, 10 000,00 €, 16 000,00 €, 22 800,00 € et 2 000,00 €) porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Au cas d’espèce, M. et Mme [C], la Société ALBALYS IMMOBILIER et la Société ATPC EXPERTISES étant les parties perdantes, il y a lieu de les condamner in solidum au dépens, incluant ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire. En conséquence, ces mêmes parties seront déboutées de leurs propres demandes sur ce fondement.

L’article 700 du même code dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…) Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…) ».

Au cas d’espèce, il y a lieu de condamner in solidum les parties perdantes, à savoir M. et Mme [C], la Société ALBALYS IMMOBILIER et la Société ATPC EXPERTISES, à verser à M. [L] et Mme [M] une somme de 4 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, ces mêmes parties perdantes seront déboutées de leurs propres demandes sur ce fondement.

Eu égard aux niveaux de responsabilité distincts des différents parties perdantes et pour tenir compte du fait que la responsabilité de M. et Mme [C] est principale pour les raisons déjà mentionnées, il y aura lieu de répartir la charge finale des condamnations aux dépens et aux frais non compris dans les dépens de la manière suivante : 60% pour M. et Mme [C], 20% pour la Société ALBALYS IMMOBILIER et 20% pour la Société ATPC EXPERTISES.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ». Au cas d’espèce, eu égard à la nature de l’affaire il y aura lieu d’écarter l’application de cette règle.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL DE LIBOURNE statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

- ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 9 juin 2026 et FIXE la nouvelle clôture juste avant les débats.

- CONDAMNE in solidum M. [O] [C] et Mme [R] [E] épouse [C] et la Société ALBALYS IMMOBILIER à payer à M. [U] [Z] [Y] [L] et Mme [K] [M] les sommes suivantes, qui porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement :

- 3 150,00 € à titre de réparation pour leur préjudice relatif à la nécessité de faire réaliser le raccordement de leur maison au réseau public d’eau potable ;

- 10 000,00 € à titre de réparation pour leur préjudice relatif à la nécessité de faire réaliser un nouveau système d’assainissement non collectif ;

- 22 800,00 € au titre de leur préjudice de jouissance ;

- 2 000,00 € au titre de leur préjudice moral

- DIT que dans leurs rapports entre eux et au besoin les y condamne, la charge finale de la condamnation précitée sera répartie ainsi qu’il suit : 80% pour M. et Mme [C] et 20% pour la Société ALBALYS IMMOBILIER ;

- CONDAMNE in solidum M. [O] [C] et Mme [R] [E] épouse [C] et la Société ATPC EXPERTISES à payer à M. [U] [Z] [Y] [L] et Mme [K] [M] une somme de 16 000,00 € à titre de réparation pour leur préjudice relatif à la nécessité de reprendre intégralement l’installation électrique, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

- DIT que dans leurs rapports entre eux et au besoin les y condamne, la charge finale de la condamnation précitée sera répartie ainsi qu’il suit : 75% pour M. et Mme [C] et 25% pour la Société ATPC EXPERTISES ;

- CONDAMNE in solidum M. [O] [C] et Mme [R] [E] épouse [C], la Société ALBALYS IMMOBILIER et la Société ATPC EXPERTISES au dépens, incluant ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire ;

- CONDAMNE in solidum M. [O] [C] et Mme [R] [E] épouse [C], la Société ALBALYS IMMOBILIER et la Société ATPC EXPERTISES à payer à M. [U] [Z] [Y] [L] et Mme [K] [M] une somme de 4 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- DIT que dans leurs rapports entre eux et au besoin les y condamne, la charge finale des condamnations précitées relatives aux dépens et aux frais non compris dans les dépens sera répartie ainsi qu’il suit : 60% pour M. et Mme [C], 20% pour la Société ALBALYS IMMOBILIER et 20% pour la Société ATPC EXPERTISES ;

- DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, incluant celles relatives aux dépens et aux frais non compris dans les dépens ;

- ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 03 septembre 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,