Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 26/00529

JUGEMENT DU 31 Août 2026

N° RC 25/04090

DÉCISION réputée contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[M] [A]

Débats à l'audience du 21 Mai 2026

le

copie et grosse : à VTH copie : à Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 31 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 21 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 31 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT, immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le n°781 598 248 dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Mme [S] [V] munie d’un pouvoir de représentation

D'une Part ;

ET :

Monsieur [M] [A] né le 03 Février 1983 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] non comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé signé le 19 novembre 2019 à effet du 27 novembre 2019, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à M. [M] [A], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 5], [Adresse 4], logement 9, pour un loyer mensuel principal payable à terme échu le 1er de chaque mois, de 261,10 euros outre 61.98 euros de provisions sur charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a : - saisi la CAF le 27 mai 2025 de la situation, - fait signifier à M. [M] [A], le 4 juillet 2025, un commandement de payer la somme de 324,14 euros visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Arguant du défaut de régularisation de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 11 septembre 2025 pour voir, notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail - ordonner l’expulsion de M. [M] [A] devenu sans droit ni titre avec toutes les conséquences de droit ; - et obtenir sa condamnation au paiement de la somme principale de 446,00 euros arrêtée à août 2025, à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 21 mai 2026, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représentée par une salariée munie d‘un pouvoir, actualise sa créance à 1.409,34 euros échéance d’avril 2026 comprise, et maintient ses demandes en indiquant que seul 6 loyers ont été règlés en 2025 et 1 en 2026.

M. [M] [A], régulièrement cité par dépôt en étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté. Le jugement susceptible d'appel sera réputé contradictoire.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août prorogé au 31 août 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie de la saisine de la CAF et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au logement, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit : - le bail d’habitation conclu le 19 novembre 2019 contenant une clause résolutoire jouant à défaut de paiement deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux, - le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 4 juillet 2025, pour 324,14 euros en principal, - un décompte de créance, échéance d’avril 2026 comprise.

En ne comparaisssant pas M. [M] [A], se prive de la possibilité de rapporter la preuve qui lui incombe en vertu de l’article 1353 du code civil de règlements modifiant la créance.

Il ressort des pièces produites que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 5 septembre 2025.

Le décompte de créance n'enregistre en 2026, qu'un unique règlement de 100 euros pour un loyer de 357,83 euros.

Les conditions prévues par la loi pour accorder des délais suspensifs ne sont en conséquences pas remplies.

L'expulsion de M. [M] [A], devenu occupant sans droit ni titre du logement situé à [Localité 5], [Adresse 5] , sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués

- Sur la demande en paiement au titre de l'arrieré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire d'un bail d'habitation à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Depuis la résiliation du bail, M. [M] [A] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel des loyers actualisés et des charges justifiées.

M. [M] [A] est donc redevable des loyers dus avant la déchéance du terme et des indemnités d'occupations postérieures à l'acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de créance d’un montant 1.409,34 euros, hors dépens et pénalités, échéance du mois d'avril 2026 comprise, au titre des loyers et indemnités d’occupation échus.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, le décompte de créance n'appelle pas d'observation. La créance, au titre des loyers et indemnité d’occupation échus sera donc retenue pour un montant total de 1.409,34 euros.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [A], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer. Afin de favoriser le règlement des loyers et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 19 novembre 2019 entre l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT et M. [M] [A] concernant le bien immobilier sis à [Localité 5], [Adresse 4], logement 9 sont réunies à la date du 5 septembre 2025 ;

CONSTATE que M. [M] [A] est occupant sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [A] de quitter les lieux loués et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [M] [A] à verser à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT les sommes de MILLE QUATRE CENT NEUF euros et TRENTE QUATRE centimes ( 1.409,34 euros), échéance du mois d'avril 2026 comprise ;

CONDAMNE M. [M] [A], à compter du 1er mai 2026 à verser à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [M] [A] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,