Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 26/00526

JUGEMENT DU 31 Août 2026

N° RC 25/04079

DÉCISION réputée contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[A] [F]

Débats à l'audience du 21 Mai 2026

le

copie et grosse : à VTH

copie : à Prefet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 31 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 21 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 31 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT, immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le n°781 598 248 dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Mme [O] [E] munie d’un pouvoir de représentation

D'une Part ;

ET :

Madame [A] [F] née le 11 Mai 1980 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] non comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé signé le 20 février 2020, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Mme [A] [F], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 5], [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal payable à terme échu, de 312,60 euros outre 187,09 euros de provisions sur charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a : - saisi la CAF le 10 juin 2025 de la situation, - fait signifier à Mme [A] [F], le 13 juin 2025, un commandement de payer la somme de 1.625,34 euros visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Arguant du défaut de régularisation de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 11 septembre 2025 pour voir, notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail - ordonner l’expulsion de Mme [A] [F] devenue sans droit ni titre avec toutes les conséquences de droit ; - et obtenir sa condamnation au paiement des sommes de 1.258,35 euros arrêtées à août 2025, à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation légale au montant des loyers et charges de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 21 mai 2026, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représentée par une salariée munie d‘un pouvoir, actualise sa créance à 1.264,68 euros échéance d’avril 2026 comprise, en indiquant que les paiements ont repris depuis plusieurs mois. Le loyer résiduel est de 431,35 euros. Il est d’accord pour des délais suspensifs soient accordés à la locataire à raison de 35 euros par mois.

Mme [A] [F], régulièrement citée par dépôt en étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée. Le jugement susceptible d'appel sera réputé contradictoire.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août prorogé au 31 août 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie de la saisine de la CAF et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

- A titre liminaire sur la loi applicable

À titre liminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République. En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.

Les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104). Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public). Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours. En l'espèce, le bail conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023. En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours. En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties. Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle. En troisième lieu, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, nonobstant les termes du commandement visant un délai de 6 semaines pour payer les loyers et charges dus, il découle de ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer les dispositions légales régissant le contrat et la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

En l'espèce,l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit : - le bail d’habitation conclu le 20 février 2020 contenant une clause résolutoire jouant à défaut de paiement deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux, - le commandement de payer visant cette clause résolutoire, signifié le 13 juin 2025, pour 1.625,34 euros en principal, - un décompte de créance, échéance d’avril 2026 comprise.

En ne comparaissant pas Mme [A] [F], se prive de la possibilité de rapporter la preuve qui lui incombe en vertue de l’article 1353 du code civil de de règlements modifiant la créance.

Il ressort des pièces produites que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul 1.000 euros ayant été versés dans ce délai.

De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 14 août 2025.

- Sur la demande en paiement au titre de l'arrieré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire d'un bail d'habitation à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Depuis la résiliation du bail, Mme [A] [F] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel des loyers actualisés et des charges justifiées.

Mme [A] [F] est donc redevable des loyers dus avant la déchéance du terme et des indemnités d'occupations postérieures à l'acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de créance d’un montant 1.264,68 euros, hors dépens et pénalités, échéance du mois d'avril 2026 comprise, au titre des loyers et indemnités d’occupation échus.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, le décompte de créance n'appelle pas d'observation. La créance, au titre des loyers et indemnité d’occupation échus sera donc retenue pour un montant total de 1.264,68 euros.

- Sur les délais suspensifs L’article 6 du code civil prévoit que les parties ne peuvent pas déroger aux lois qui intéressent l’ordre public.

L’article 12 du code de procédure civile exige que “le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables”.

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l'espèce, le décompte de créance produit démontre que Mme [A] [F] a repris le paiement du loyer résiduel courant au jour de l'audience. Cependant l'APL est actuellement suspendue. Elle a néammoins fait l'effort de versements importants de 1.000 euros en août et septembre 2025.

Faute de retour du diagnostic financier et social et de justification des ressources et charges de Mme [A] [F], il n'est pas possible de s'assurer que sa situation lui permette de régler sa dette locative.

Ainsi les conditions prévues par l'article 24 de la loi précitée, qui est d'ordre public, pour accorder des délais suspensifs à la locataire ne sont pas remplies.

Toutefois, il est constant que "s'il est interdit de renoncer par avance aux règles de protection établies par la loi sous le sceau de l’ordre public, il est en revanche permis de renoncer aux effets acquis de telles règles » (cf Cass Chambre civile 1, du 17 mars 1998, 96-13.972).

A l'audience, le bailleur a indiqué avoir un accord verbal avec la locataire, portant sur un versement de 35 euros par mois en plus des loyers et charges et a renoncé à sa demande d'expulsion sous réserve de respect des délais susvisés.

Dans le contexte d'une telle position du bailleur, il convient, dans l'intérêt de la partie la plus faible au contrat, de faire droit à la demande de délais suspensifs formulée par les deux parties, étant rappelé que le bailleur n'en sera pas lésé dès lors qu'une défaillance de la locataire entraînera l'acquisition de la clause résolutoire.

Compte tenu de ces éléments, Mme [A] [F] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité ainsi fixée pour apurer la dette ou du loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, Mme [A] [F] se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [A] [F], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Afin de favoriser le règlement des loyers et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 20 février 2020 entre l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT et Mme [A] [F] concernant le bien immobilier sis à [Localité 5], [Adresse 4] sont réunies à la date du 14 août 2025 ;

CONDAMNE Mme [A] [F] à verser à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT les sommes de MILLE DEUX CENT SOIXANTE QUATRE euros et SOIXANTE HUITcentimes ( 1.264,68 euros), échéance du mois d'avril 2026 comprise ;

AUTORISE Mme [A] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de TRENTE CINQ euros (35 euros) chacune et une trente sixième et dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que jusqu'à la décision définitive sur la procédure de surrendettement, toute mensualité impayée qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l'arriéré restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pourMme [A] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Mme [A] [F] soit condamnée à verser à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyer et des charges justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux au jour de la défaillance ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [A] [F] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,