Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 28 AOUT 2026

Minute n° :

N° RG 26/02360 - N° Portalis DBYV-W-B7K-HS6I

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée auprès de Madame la Première Présidente pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, selon ordonnance de la Première Présidente en date du 13 avril 2026

Greffier : Théophile ALEXANDRE

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Mme [U] [Z] (Salariée) munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [H] [E], demeurant [Adresse 3] comparante en personne

A l'audience du 03 Juillet 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 30 août 2017 entre la SA HLM VALLOIRE HABITAT en qualité de bailleur, et Mme [H] [E], en qualité de locataire, pour un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2]. Le loyer a été fixé à 560,89 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 février 2026, la SA [Adresse 1] a fait signifier à Mme [H] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2672,05 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Il lui a également fait signifier, le même jour, un commandement de justifier de l'assurance du logement et une sommation de justifier de l’occupation du logement.

La SA HLM VALLOIRE HABITAT a saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de cette situation le 19 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 avril 2026, la SA [Adresse 1] a fait assigner Mme [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire, - constater la résiliation judiciaire du bail, - ordonner l’expulsion de Mme [H] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, - la condamner à payer : la somme de 4550,65 euros au titre de la dette locative arrêtée au 07 avril 2026,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, et jusqu’à la reprise effective des lieux caractérisée par l’absence d’occupants et de meubles,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure,ordonner l’exécution provisoire de la décision. L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Loiret le 14 avril 2026.

À l'audience du 03 juillet 2026, la SA HLM VALLOIRE HABITAT, représentée par Mme [Z], maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6404,98 euros arrêtée au 30 juin 2026. Elle indique que le dernier règlement remonte à octobre 2025.

Mme [H] [E], régulièrement assignée à l'étude, comparait et reconnaît ne pas avoir repris le paiement de son loyer.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 28 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

L’article 24, section II. de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur doit, lorsqu'il est une personne morale autre qu'une SCI constituée par des associés parents ou alliés au quatrième degré inclus, saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou la caisse d'allocation familiale au moins deux mois avant la signification d'une assignation visant à faire constater l'acquisition d'une clause résolutoire. La section III. prévoit l’obligation de prévenir les services préfectoraux, pour tous les bailleurs, au moins six semaines avant la date de la première audience. La section IV. Dispose que de telles conditions sont de même requise pour toute demande de résiliation judiciaire fondée sur l’existence d’une dette locative.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 avril 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

La SA [Adresse 1] justifie avoir saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 19 janvier 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est enfin justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives par la SA HLM VALLOIRE HABITAT le 19 janvier 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de SA [Adresse 1] est recevable.

SUR LA DEMANDE D’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 05 février 2026. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration de ce délai. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 06 avril 2026.

Par voie de conséquence, Mme [H] [E] se trouve, à compter de la résiliation du bail, occupante sans droit ni titre, il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de la condamner à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

L'expulsion de Mme [H] [E] et de tout occupant de son fait des lieux loués sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

L'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que cette expulsion est assortie par principe d’un délai de deux mois avant commandement de quitter les lieux.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA DETTE LOCATIVE

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Est de même réputé non-écrit, aux termes de l’alinéa i) du même article, tout clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Il ne peut pas plus lui réclamer des frais de pénalités liés au manquement à ces obligation.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la SA HLM VALLOIRE HABITAT produit notamment, à l’appui de ses prétentions au titre de la dette locative, le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé à 30 juin 2026. Elle considère que cette dette locative s’élève à cette date à 6404,98 euros.

La dette n’est pas contestée par Mme [H] [E], aucun élément n’étant produit susceptible de remettre en cause son montant.

Dès lors, il convient de condamner Mme [H] [E] à payer à la SA [Adresse 1] la somme de 6404,98 euros, au titre des sommes dues au 30 juin 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [H] [E] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de notification à la préfecture et de saisine de la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations respectives des parties, de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA HLM VALLOIRE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 août 2017 entre la SA [Adresse 1] d'une part, et Mme [H] [E] d'autre part, concernant le logement et ses accessoires éventuels situés [Adresse 4] à [Localité 2], sont réunies à la date du 6 avril 2026,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [H] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [H] [E] à compter du 6 avril 2026, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Mme [H] [E] à payer à la SA HLM VALLOIRE HABITAT l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 30 juin 2026, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Mme [H] [E] à payer à la SA [Adresse 1] la somme de 6 404,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 30 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [H] [E] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de notification à la préfecture et de saisine de la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives,

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe à la date susmentionnée.

Le greffier, La juge placée,