Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 28 AOUT 2026

Minute n° :

N° RG 26/02183 - N° Portalis DBYV-W-B7K-HSTY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée auprès de Madame le Première Présidente pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, selon ordonnance de la Première Présidente en date du 13 avril 2026

Greffier : Théophile ALEXANDRE

DEMANDEUR :

S.C.I. LP IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1] agissant par son gérant représentée par Me Helene CADINOT - MANTION, avocat au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [Z], [F] [H] [P], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

A l'audience du 03 Juillet 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 15 août 2025 entre la SCI LP IMMO en qualité de bailleur, et Mme [Z] [H] [P], en qualité de locataire, pour un logement situé [Adresse 3] à SAINT JEAN DE BRAYE (45800). Le loyer a été fixé à 850,00 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2026, la SCI LP IMMO a fait signifier à Mme [Z] [H] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1926,87 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

La SCI LP IMMO a saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de cette situation le 30 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice signifié le 08 avril 2026, la SCI LP IMMO a fait assigner Mme [Z] [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,constater la résiliation du contrat,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyers,ordonner l’expulsion de Mme [Z] [H] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,la condamner à payer :- la somme de 1926,87 euros au titre de la dette locative du 15 août 2025 au 14 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer au jour de l’audience, - une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, - la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Loiret le 08 avril 2026.

À l'audience du 3 juillet 2026, la SCI LP IMMO, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5110,02 euros arrêtée au 3 juillet 2026.

Mme [Z] [H] [P], régulièrement assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée.

En l’absence de contact avec la locataire et d’éléments d’informations sur sa situation, le diagnostic social et financier n’a pas pu apporter d’informations utiles à verser aux débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 suivant prévoit que la décision est réputée contradictoire si elle est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à personne, qu’elle est rendue par défaut si la décision est rendue en dernier ressort et la citation n’a pas été remise à personne.

En l'espèce, Mme [Z] [H] [P] assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 08 avril 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 03 juillet 2026.

Le bailleur justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 janvier 2026, cette formalité étant prévue à peine d'irrecevabilité pour un bailleur personne physique lorsque la situation d’impayé dépasse deux mois de loyer ou si le montant de la dette est équivalent à deux fois le loyer hors charges.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit après l’écoulement d’un délai de six semaines après la signification.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 janvier 2026. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration de ce délai.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 11 mars 2026.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Par voie de conséquence, Mme [Z] [H] [P] se trouve, à compter de la résolution du bail, occupante sans droit ni titre, il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de la condamner à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

L'expulsion de Mme [Z] [H] [P] et de tout occupant de son fait des lieux loués sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

L'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que cette expulsion est assortie par principe d’un délai de deux mois avant commandement de quitter les lieux.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA DETTE LOCATIVE

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Est de même réputé non-écrit, aux termes de l’alinéa i) du même article, tout clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Il ne peut pas plus lui réclamer des frais de pénalités liés au manquement à ces obligations.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la SCI LP IMMO produit notamment, à l’appui de ses prétentions au titre de la dette locative, le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé au 29 juin 2026. Elle considère que cette dette locative s’élève à cette date à 5110,02 euros. Il convient toutefois, au regard du décompte produit et conformément aux dispositions de l’article 4 i) et p) précités, de déduire du décompte présenté les frais de contentieux et de recouvrements, ainsi que tout ce qui peut être assimilé à l’application d’une clause pénale. Les frais de pénalités figurant au décompte ne sont en outre pas justifiés.

Il convient par ailleurs de déduire les frais identifiés au relevé sous les libellés « Frais impayé prélèvement », « Relance » et « CDT DE PAYER DU 27.01.26 », soit la somme de 246,09 euros, qui relèveront éventuellement des dépens.

Il en ressort que la dette locative doit être retenue pour un montant de 4 863,93 euros.

Dès lors, il convient de condamner Mme [Z] [H] [P] à payer à la SCI LP IMMO la somme de 4 863,93 euros, au titre des sommes dues au 03 juillet 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 janvier 2026 et du présent jugement sur le surplus.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [Z] [H] [P] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Cependant, la SCI LP IMMO sera déboutée de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Mme [Z] [H] [P], lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il convient de condamner Mme [Z] [H] [P] à payer à SCI LP IMMO la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI LP IMMO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 août 2025 entre la SCI LP IMMO d'une part, et Mme [Z] [H] [P] d'autre part, concernant le logement et ses accessoires éventuels situés [Adresse 3] à SAINT JEAN DE BRAYE (45800), sont réunies à la date du 11 mars 2026,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [Z] [H] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [Z] [H] [P] à compter de la date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Mme [Z] [H] [P] à payer à la SCI LP IMMO l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 3 juillet 2026, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Mme [Z] [H] [P] à payer à la SCI LP IMMO la somme de 4 863,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 03 juillet 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 janvier 2026 et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Mme [Z] [H] [P] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer du 27 janvier 2026, et le coût de l'assignation,

DEBOUTE la SCI LP IMMO de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

CONDAMNE Mme [Z] [H] [P] à payer à SCI LP IMMO la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe à la date susmentionnée.

Le greffier, La juge placée,