Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 AOUT 2026

Minute n° :

N° RG 26/00189 - N° Portalis DBYV-W-B7K-HSZK

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée auprès de Madame la Première Présidente pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, selon ordonnance de la Première Présidente en date du 13 avril 2026

Greffier : Théophile ALEXANDRE,

DEMANDEUR :

Madame [K], [O], [N] [Q], demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [H], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

A l'audience du 03 Juillet 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à :

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 8 décembre 2025, prenant effet le 16 décembre 2025, entre Mme [K] [Q] en qualité de bailleur, et M. [U] [H], en qualité de locataire, pour un logement et ses accessoires situés [Adresse 3] à [Localité 1] (45). Le loyer a été fixé à 500,00 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2026, Mme [K] [Q] a fait signifier à M. [U] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 728,96 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Mme [K] [Q] a saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de cette situation le 26 février 2026.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 avril 2026, Mme [K] [Q] a fait assigner en référé M. [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,juger qu’à compter de la résiliation du bail, M. [U] [H] est occupant sans droit ni titre du logement ; ordonner l’expulsion de M. [U] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, juger que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront réglé selon les modalités de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,- le condamner à lui payer : la somme de 2 160,96 euros au titre de la dette locative,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et la dénonciation à la CCAPEX ; Juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L111-8 du code de procédures civiles d’exécution. L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Loiret le 16 avril 2026.

À l'audience du 03 juillet 2026, Mme [K] [Q], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 642,96 euros arrêtée au 22 juin 2026.

M. [U] [H], régulièrement assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté.

Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. L’article 473 suivant prévoit que la décision est réputée contradictoire si elle est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à personne, qu’elle est rendue par défaut si la décision est rendue en dernier ressort et la citation n’a pas été remise à personne.

En l'espèce, M. [U] [H] assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 avril 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 03 juillet 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 février 2026, cette formalité n’étant pas prévue à peine d'irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit après l’écoulement d’un délai de six semaines après la signification.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 25 février 2026. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration de ce délai. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 08 avril 2026.

Par voie de conséquence, M. [U] [H] se trouve, à compter de la résiliation du bail, occupant sans droit ni titre, il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de la condamner à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

L'expulsion de M. [U] [H] et de tout occupant de son fait des lieux loués sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

L'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que cette expulsion est assortie par principe d’un délai de deux mois avant commandement de quitter les lieux.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA DETTE LOCATIVE

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Est de même réputé non-écrit, aux termes de l’alinéa i) du même article, tout clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Il ne peut pas plus lui réclamer des frais de pénalités liés au manquement à ces obligation.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l'espèce, Mme [K] [Q] produit notamment, à l’appui de ses prétentions au titre de la dette locative, le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé au 22 juin 2026. Elle considère que cette dette locative s’élève à cette date à 2 642,96 euros.

Au regard des pièces produites et en l’absence de tout élément susceptible de remettre en cause ce montant, il en ressort que la dette locative doit être retenue pour ce montant.

M. [U] [H] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 2 642,96 euros, à titre provisionnel.

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

M. [U] [H] n’étant pas présent à l’audience, aucune demande de délai de paiement n’est sollicitée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [U] [H] aux dépens de l'instance comprenant les frais du commandement de payer. La demande relative aux frais de dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives sera rejetée puisqu’il ne s’agit pas d’une formalité prévue à peine d’irrecevabilité.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il convient de condamner M. [U] [H] à payer à Mme [K] [Q] la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile, les décisions prises en référé sont assorties de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique de référé, par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l'urgence, 

DECLARE recevable la demande de Mme [K] [Q] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 décembre 2025 entre Mme [K] [Q] d'une part, et M. [U] [H] d'autre part, concernant le logement et ses accessoires éventuels situés [Adresse 4] à [Localité 1] (45), sont réunies à la date du 08 avril 2026,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [U] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [U] [H] à compter du 08 avril 2026, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE M. [U] [H] à payer à Mme [K] [Q] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 22 juin 2026, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE M. [U] [H] à payer à Mme [K] [Q] la somme de 2 642,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 22 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE M. [U] [H] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 février 2026,

CONDAMNE M. [U] [H] à payer à Mme [K] [Q] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe à la date susmentionnée.

Le greffier, La juge placée,