Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 28 AOUT 2026

Minute n° :

N° RG 25/03557 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HGLH

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée auprès de Madame la Première Présidente pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, selon ordonnance de la Première Présidente en date du 13 avril 2026

Greffier : Théophile ALEXANDRE, Greffier

DEMANDEURS :

Madame [V] [F] épouse [Z] demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Isabelle GUILBERT de la SELARL GUILBERT, avocats au barreau de MONTARGIS substituée par Me Angeline PARIS, avocat au barreau d'ORLEANS

Madame [K] [Z], demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Isabelle GUILBERT de la SELARL GUILBERT, avocats au barreau de MONTARGIS substituée par Me Angeline PARIS, avocat au barreau d'ORLEANS

Madame [R] [Z] épouse [M], demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Isabelle GUILBERT de la SELARL GUILBERT, avocats au barreau de MONTARGIS substituée par Me Angeline PARIS, avocat au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [P] [I] demeurant [Adresse 4] représentée par Me Bénédicte GREFFARD - POISSON, avocat au barreau d'ORLEANS

A l'audience du 03 Juillet 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2012, ayant pris effet le 13 décembre 2012, Mme [V] [F] veuve [Z] a donné en location à Mme [P] [I] un appartement à usage d’habitation principale et ses accessoires situés [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 750 euros charges comprises, payable d’avance.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, Mme [V] [F] veuve [Z] , Mme [K] [Z] et Mme [R] [Z] épouse [M] ont donné congé du logement pour le vendre, à effet au 12 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, remis à domicile, Mme [V] [F] veuve [Z] , Mme [K] [Z] et Mme [R] [Z] épouse [M] ont fait assigner Mme [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir :

DIRE ET JUGER les consorts [Z] recevables et bien fondés en leurs demandes.VALIDER le congé pour vendre délivré le 19 avril 2024 à l'encontre de Madame [P] [X] que le bail conclu le 11 décembre 2012 entre les parties est arrivé à échéance le 12 décembre 2024.ORDONNER l'expulsion de Madame [P] [I] et tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 5] à [Localité 2] (lot n°2) mais également du garage (lot n° 10) et du grenier (lot n°8) qui y sont attachés, avec le concours de la force publique, d'un serrurier et d'un déménageur si besoin.CONDAMNER Madame [P] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer hors charges de la date du jugement à Intervenir jusqu'à la parfaite libération des lieux,CONDAMNER Madame [P] [I] à verser à Madame [V] [Z] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.CONDAMNER Madame [P] [I] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026, puis après plusieurs renvois a été appelée à l’audience du 03 juillet 2026.

Lors de cette audience, Mme [V] [F] veuve [Z] , Mme [K] [Z] et Mme [R] [Z] épouse [M], représentées par leur Conseil, ont déposés des nouvelles écritures et en sollicitent le bénéfice. Elles demandent au tribunal, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 de :

DIRE ET JUGER les consorts [Z] recevables et bien fondés en leurs demandes.DEBOUTER Madame [I] de ses exceptions de procédure et autres demandes en nullité.VALIDER le congé pour vendre délivré le 19 avril 2024 à l'encontre de Madame [P] [X] que le bail conclu le 11 décembre 2012 entre les parties est arrivé à échéance le 12 décembre 2024.ORDONNER l'expulsion de Madame [P] [I] et tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 5] à [Localité 2] (lot n°2) mais également du garage (lot n° 10) et du grenier (lot n°8) qui y sont attachés, avec le concours de la force publique, d'un serrurier et d'un déménageur si besoin.CONDAMNER Madame [P] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer hors charges de la date du jugement à intervenir jusqu'à la parfaite libération des lieux.CONDAMNER Madame [P] [I] à verser à Madame [V] [Z] la somme de 15 091.52 € au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 14 avril 2026 outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et capitalisation.DEBOUTER Madame [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires.CONDAMNER Madame [P] [I] à verser à Madame [V] [Z] la somme de 1,500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.CONDAMNER Madame [P] [I] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Mme [P] [I], représentée, a sollicite le bénéfice de ses écritures selon lesquelles il est demandé au tribunal :

Prononcer la nullité de l’acte introductif d’instance pour défaut de capacité à ester en justice de leurs auteurs,Subsidiairement, Juger que mesdames [Z] recevables mais mal fondée en leurs demandes ;Les en débouter, Les condamner à régler la somme de 1 500 euros au titre des frais de justice, non compris dans les dépens, dont distraction à Maître [S] qui se réserve le droit, en cas de condamnation, de renoncer à percevoir la part contributive de l’Etat, et à poursuivre à son profit la somme allouée par le tribunal, en application de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle. Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA NULLITE DE L’ASSIGNATION EN RAISON DU DEFAUT DE QUALITE A AGIR

Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile, « Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte: Le défaut de capacité d'ester en justice; Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice; Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice ».

En l’espèce, il ressort des pièces que le contrat de bail a été signé entre Mme [V] [F] veuve [Z] et Mme [P] [I].

Force est de constater que l’action a été engagée par Mme [V] [F] veuve [Z], Mme [K] [Z] et Mme [R] [Z].

Pourtant, seule Mme [V] [F] veuve [Z] a la qualité de bailleresse, étant seule inscrite comme tel dans le contrat de bail.

Néanmoins, pour justifier de leur qualité à agir, Mme [V] [F] veuve [Z] produit aux débats une attestation de propriété notariée en date du 25 juin 2005 suite à la succession de M. [O] [Z]. Il en ressort que suite au décès de ce dernier, Mme [V] [F] veuve [Z], la conjointe survivante, et ses deux filles, Mme [K] [Z] et Mme [R] [Z], ont hérité de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] (45), dont l’usufruit revenait à Mme [V] [F] veuve [Z].

De ce fait, la qualité à agir de Mme [K] [Z] et Mme [R] [Z] est établie.

II. SUR LA VALIDITE DU CONGE ET SES CONSEQUENCES

Sur la forme : Aux termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’un commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Aux termes de l’article 1114 du code civil, « L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation ».

- Sur le défaut de mention de la consistance du bien

En l’espèce, Mme [V] [F] veuve [Z], Mme [K] [Z] et Mme [R] [Z] épouse [M] ont donné congé à Mme [P] [I] du logement dont elle est locataire, par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024 et à effet au 12 décembre 2024 à minuit, et cela aux fins de vente.

Le congé a été donné pour le 12 décembre 2024. En outre, la notification est bien intervenue six mois avant l'expiration du congé.

Il contient les mentions prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [P] [I] fait valoir que l’offre de vente ne comporte pas la mention précise du bien concerné et de sa consistance, ni ne vise le jardin commun. Elle considère donc que l’offre est incomplète et indéterminable, car ne permettant pas au bénéficiaire de l’offre de vente de se livrer à une étude comparative par rapport aux biens similaires existant sur le marché.

Il ressort du congé pour vendre, notifié le 19 avril 2024, que le bien est décrit de la manière suivante :

Un appartement (lot n°2) à usage d’habitation sis [Adresse 6] avec un garage (lot n°10) et un grenier (lot n°8) ;Le bail a été consenti pour une durée de trois années entières et consécutives ayant commencé à courir le 13.12.2012 pour se terminer le 12.12.2015 ; Depuis le bail s’est renouvelé à plusieurs reprises par tacite reconduction pour des périodes successives de trois ans, et pour la dernière fois le 13.12.2021 ;Le bail arrive à échéance au 12.12.2024 ; Par le présent acte, le requérant vous donne congé pour la date du 12.12.2024. Force est de constater que l’acte reprend le numéro des lots de copropriété concernés, renvoie expressément au contrat de bail qui, indique précisément en page 1 la description des parties privatives (un quatre pièces au 1er étage comprenant : entrée, séjour, cuisine aménagée, trois chambres, salle de bains, wc, chauffage individuelle au gaz, garage, grenier, jardin commun) et la localisation des biens loués.

Dans l’acte de succession notarié du 25 juin 2005, il n’est pas indiqué de jardin commun, mais de dégagement.

Dans ces conditions, il est démontré que Mme [P] [I] avait une parfaite connaissance des biens concernés par le congé pour vendre et de sa localisation, de sorte il convient de considérer une absence de contestation sérieuse de la validité du congé.

- Sur l’évaluation du bien litigieux

En l’espèce, Mme [P] [I] soutient que l’appartement est vétuste et non entretenu, de sorte que le prix de vente « fixé in abstracto » sans considération de l’état réel du logement et des parties communes, et sans visite, est surcoté et dépourvu de sérieux.

Il ressort du congé pour vendre que le prix du bien a été fixé au montant de 200 000 euros.

Les consorts [Z] ne produisent aucune estimation, aucune attestation de valeur qui aurait été réalisée par un notaire ou une agence immobilière préalablement à la fixation du prix de vente du bien, alors qu'il apparaît logique que toute personne souhaitant vendre son bien immobilier sollicite au préalable, a minima une estimation de son bien effectuée par un professionnel qualifié, si ce n'est au moins deux.

Force est de constater que les consorts [Z] ne produisent que l’attestation de propriété notariée suite à la succession de M. [O] [Z] du 25 juin 2005 qui estimait, à cette époque, le bien a 106 715 euros.

Les consorts [Z] n'apporte aucun élément susceptible d'indiquer que le prix fixé dans le congé pour vendre serait conforme au prix du marché. 

S'agissant de l'état du bien, le propriétaire n'a versé aucun élément aux débats indiquant que le bien aurait été partiellement ou totalement rénové, et qu’il ne serait pas en état de vétusté.

Ainsi, les propriétaires ne rapportent pas la preuve des différentes démarches qu'elles auraient effectuées pour fixer un tel prix, en cohérence avec le marché immobilier au moment de la délivrance du congé.

En conséquence, au regard de l'ensemble des moyens, arguments et pièces transmis par les parties, la valeur du bien immobilier loué et objet du congé pour vendre ne peut être établie.

D’ailleurs, il n’est pas démontré une quelconque intention de vendre réelle et sérieuse des consorts [Z].

Le congé pour vendre, délivré le 19 avril 2024 est nul et de nul effet en raison de l'offre de vente qu'il contient et qui a été faite pour un prix volontairement dissuasif dans l'intention d'empêcher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption, si bien que le bail du 11 décembre 2012 à effet au 13 décembre 2012, n'a pas été résilié par l'effet du congé et s'est poursuivi dans le temps.

Aucune expulsion ne pourra dès lors être ordonnée et aucune indemnité d'occupation ne sera accordée, le bail se poursuivant.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

- Sur les dépens :

Les consorts [Z], qui succombent à l’instance, seront condamnées aux dépens.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Selon l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, à payer à l'avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l'aide juridictionnelle, une somme qu'il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Si l'avocat du bénéficiaire de l'aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l'Etat. S'il n'en recouvre qu'une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l'Etat.

En l’espèce, Mme [P] [I] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, même si aucune pièce ne le démontre. Par application de ces dispositions, Mme [V] [F] veuve [Z], Mme [K] [Z] et Mme [R] [Z], qui succombent en leurs prétentions, seront condamnées à verser à Maître [S], la somme de 1 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve qu’elle renonce à percevoir la part contributive de l’Etat.

- Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Dans ce cas, il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucune raison ne justifie que la présente décision ne soit pas exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que Mme [K] [Z] et Mme [R] [Z] ont bien qualité et intérêt à agir dans le cadre de la présente instance ;

DECLARE nul et de nul effet le congé pour vendre, délivré le 19 avril 2024 par Mme [V] [F] veuve [Z], Mme [K] [Z] et Mme [R] [Z] à Mme [P] [I] dans le cadre du bail du 11 décembre 2012 à effet au 13 décembre 2012 et relatif au logement et ses accessoires situés [Adresse 4] ;

DIT qu'en conséquence, le contrat de bail conclu le 11 décembre 2012 à effet au 13 décembre 2012 entre Mme [V] [F] veuve [Z] et Mme [P] [I] relatif au logement et ses accessoires situés [Adresse 4] n'a pas été résilié et s'est poursuivi ;

DEBOUTE Mme [V] [F] veuve [Z], Mme [K] [Z] et Mme [R] [Z] de sa demande d'expulsion de Mme [P] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef ainsi que de sa demande d'indemnité d'occupation ;

CONDAMNE Mme [V] [F] veuve [Z], Mme [K] [Z] et Mme [R] [Z] à payer à Maître [S] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sous réserve qu’il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat ;

CONDAMNE Mme [V] [F] veuve [Z], Mme [K] [Z] et Mme [R] [Z] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe à la date susmentionnée.

Le greffier, La juge placée,