Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 28 AOUT 2026

Minute n° :

N° RG 25/03375 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HF5S

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée auprès de Madame la Première Présidente pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, selon ordonnance de la Première Présidente en date du 13 avril 2026

Greffier : Théophile ALEXANDRE

DEMANDEURS :

Madame [T] [V], demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Marie Kim PHAM de l'AARPI SEGUIN HANRIAT &PHAM, avocats au barreau de STRASBOURG, substituée par Me Sophie PINCHAUX, avocat au barreau d'ORLEANS

Monsieur [U] [H], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Marie Kim PHAM de l'AARPI SEGUIN HANRIAT &PHAM, avocats au barreau de STRASBOURG, substituée par Me Sophie PINCHAUX, avocat au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [F], demeurant [Adresse 2] représenté par l'AARPI CONCAS ET GREGOIRE, avocats au barreau de NICE, substituée par la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS

Madame [M] [K] épouse [F], demeurant [Adresse 3] représentée par l'AARPI CONCAS ET GREGOIRE, avocats au barreau de NICE, substituée par la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS

Société CENTURY 21, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par l'AARPI CONCAS ET GREGOIRE, avocats au barreau de NICE, substituée par la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS

A l'audience du 03 Juillet 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 17 janvier 2023, prenant effet le 13 mars 2023, entre M. [O] [F] et Mme [M] [K] épouse [F], (ci-après les « époux [F] ») en qualité de bailleurs, et Mme [T] [V] et M. [U] [H], en qualité de locataires, pour un logement situé [Adresse 5] à [Localité 2]. Le loyer a été fixé à 1 390 euros hors charges.

Un mandat de gestion du bien immobilier est donné à l’agence CENTURY 21 HELP’IMMO, nom commercial de la société EURL LP’IMMO, située au [Adresse 6] à [Localité 3] (45).

En raison de désordres relevés, Mme [T] [V] et M. [U] [H] ont notifié leur congé le 13 juin 2024.

Un état des lieux de sortie est réalisé le 22 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 mars 2025, Mme [T] [V] et M. [U] [H] ont fait assigner les époux [F] et l’agence CENTURY 21 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les condamner solidairement ou in solidum à régler les sommes suivantes : 11 200 euros au titre du préjudice de jouissance,134,53 euros au titre du dépôt de garantie,2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Aux entiers frais et dépens de la procédure. L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2025, puis après plusieurs renvois, a été appelée à plaider le 03 juillet 2026.

Lors de cette audience, les parties ont sollicité le bénéfice de leurs dernières écritures.

Dans leurs dernières écritures déposées à l’audience, Mme [T] [V] et M. [U] [H] sollicitent du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : Juger leur demande recevable et bien fondée, En conséquence, condamner solidairement ou in solidum les époux [F] et l’agence CENTURY 21 à régler les sommes suivantes :11 200 euros au titre du préjudice de jouissance,134,53 euros au titre du dépôt de garantie,2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Aux entiers frais et dépens de la procédure. Dans leurs dernières écritures, les époux [F] et l’agence CENTURY 21 demandent, quant à eux, sous le visa des articles 6, 7, 3-2 et 22 de la loi n°89-642 du 06 juillet 1989, articles 1240 et 1719 du code civil, au tribunal de : Débouter Mme [T] [V] et M. [U] [H] de l’intégralité de leurs prétentions, Condamner Mme [T] [V] et M. [U] [H] à payer aux époux [F] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Mme [T] [V] et M. [U] [H] à payer à la société LP’IMMO la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Mme [T] [V] et M. [U] [H] aux entiers dépens,Ecarter l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance

Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. (...) Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, san préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués.

Les articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définissent les critères qu'un logement doit satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

Si le bailleur ne remplit pas ses obligations sa responsabilité civile peut être engagée sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil.

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

La délivrance d'un logement indécent est en elle-même constitutive d'une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.

Lorsqu'un préjudice résultant de l'indécence du logement est établi, il y a lieu d'octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d'une obligation de bonne foi dans l'exécution du contrat en application des dispositions de l'article 1134 du code civil.

En vertu de ce principe, lorsqu'il constate l'existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires conformément aux dispositions de l'article 20 de la loi précitée. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

C'est au bailleur, tenu de délivrer au locataire un logement décent, qu'il appartient de prouver qu'il s'est libéré de son obligation (3e Civ., 15 octobre 2013, n° 12-20993).

Le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu'en démontrant la survenance d’un cas de force majeure ou en démontrant que la faute du locataire est la cause exclusive du dommage.

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1719 du code civil dispose : « le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (…) ».

Aux termes de l'article 1720 du même code, « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

En l’espèce, il est établi que les locataires ont rencontré des dysfonctionnements concernant la pompe à chaleur peu de temps après leur entrée dans les lieux, ayant des répercussions sur l’eau chaude et le chauffage du logement. Les désordres allégués sont avérés et non contestés. Ces désordres ont été constatés par commissaire de justice, dans un procès-verbal de constat du 18 mars 2024, en ses termes : « j’ouvre le robinet d’eau chaude au maximum, l’eau s’écoule j’attends environ 1 min 30 secondes, il n’y a pas d’eau chaude ou tiède. L’eau est froide ». Il est constaté la même chose au niveau de la salle d’eau parentale et de la cuisine.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 juin 2024, les locataires ont dénoncé les désordres aux bailleurs et les ont mis en demeure de régler la somme de 10 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Ces désordres constituent des non conformités aux critères de décence tel qu’énoncé par l’article 2 du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002. Si l'état des lieux d'entrée du 13 mars 2023 faisait état d'un bon état général du logement, il n'en demeure pas moins qu'au regard des désordres relevés ci-dessus, les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance d'un logement décent, en ce que les non conformités ont été relevées à peine quelques mois après la prise à bail.

Dès lors, il convient de relever l’existence non contestable d’un trouble de jouissance perturbant de manière importante les conditions de vie de Mme [T] [V] et M. [U] [H].

Néanmoins, les bailleurs invoquent la faute des locataires comme cause exonératoire de responsabilité.

Il ressort des pièces versées que des entreprises sont intervenues très rapidement et à plusieurs reprises pour réparer les dysfonctionnements, qui ont perduré. D’ailleurs, à la lecture des pièces produites par les bailleurs, cinq entreprises sont intervenues pour résoudre le problème, entre septembre 2023 et janvier 2024. Des solutions ont été proposées afin de remédier aux difficultés liées à la pompe à chaleur, ainsi que le remplacement de pièces. En outre, les bailleurs produisent de nombreux courriels et attestations des entreprises démontrant que les interventions au domicile des locataires se sont avérées complexes en raison de leur comportement inapproprié et de la difficulté de déterminer un rendez-vous.

Enfin, les pièces produites permettent de démontrer que les bailleurs sont intervenus rapidement pour remédier aux désordres constatés par les locataires, et que, du fait de leur comportement, les désordres ont perduré.

Concernant l’agence CENTURY 21, celle-ci est tenue par un mandat de gestion et n’a aucun lien contractuel avec les locataires. Aucune responsabilité ne peut leur être retenue, d’autant plus que les locataires ne rapportent pas la preuve d’une faute délictuelle. De ce fait, Mme [T] [V] et M. [U] [H] seront déboutés de leur demande de condamnation solidaire ou in solidum à leur égard.

Par conséquent, les désordres ont créé un préjudice de jouissance à Mme [T] [V] et M. [U] [H] qu’il convient de réparer par l’octroi de dommages et intérêts d’un montant correspondant à 30% du loyer qui est de 1390 euros, soit la somme de 580 euros par mois.

Concernant la période, il ressort des pièces produites que les locataires se sont montrés irrespectueux envers une des entreprises intervenantes dès novembre 2023. De ce fait, le préjudice de jouissance sera indemnisé sur la période du 26 juin 2023 au 30 novembre 2023, soit 05 mois.

Par conséquent, les époux [F] seront condamnés à payer à Mme [T] [V] et M. [U] [H] la somme de 2 900 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur la restitution du dépôt de garantie

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximum d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.” En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte du décompte produit par les bailleurs que les locataires ont payé la moitié des frais du commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie, soit la somme de 134,53 euros.

Il ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 22 juillet 2024 que cet état des lieux a été réalisé de manière contradictoire, soit en présence de Mme [T] [V].

De ce fait, il apparaît justifié de débouter Mme [T] [V] et M. [U] [H] de leur demande de restitution de la somme de 134,53 euros au titre du dépôt de garantie.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner les époux [F] aux dépens de l'instance.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations respectives des parties, de laisser à la charge des demandeurs les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement M. [O] [F] et Mme [M] [K] épouse [F] à payer à Mme [T] [V] et M. [U] [H] la somme de 2 900 euros au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Mme [T] [V] et M. [U] [H] de leur demande au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [F] et Mme [M] [K] épouse [F] aux dépens de l'instance,

REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe à la date susmentionnée.

Le greffier, La juge placée,