Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 28 AOUT 2026

Minute n° :

N° RG 25/01915 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HDGA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée auprès de Madame la Première Présidente pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, selon ordonnance de la Première Présidente en date du 13 avril 2026

Greffier : Théophile ALEXANDRE

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [Y], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Henri-Joseph CARDONA, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Chloé ARON, avocat au barreau de PARIS

Madame [X] [W] épouse [Y], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Henri-Joseph CARDONA, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Chloé ARON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Q] [V], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Emmeline PLETS DUGUET, avocat au barreau d'ORLEANS substitué par Me Edouard SAINT-HILAIRE, avocat au barreau d'ORLEANS

A l'audience du 03 Juillet 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à :

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 16 juin 2015, prenant effet à compter du 24 juillet 2015, entre M. [Q] [V] en qualité de bailleur, et M. [P] [Y] et Mme [X] [W] épouse [Y] (ci-après « les époux [Y] »), en qualité de locataires, pour une maison située [Adresse 3] à [Localité 2] (45). Le loyer a été fixé à 630,00 euros, hors charges.

Le 24 juillet 2015, un état des lieux d’entrée est réalisé.

Par courrier en date du 03 juin 2022, la Mairie de [Localité 2] informe les locataires d’une surconsommation d’eau inhabituelle suite au relevé annuelle des compteurs d’eau.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 juillet 2023, les époux [Y] ont mis en demeure au bailleur afin qu’il règle les quatre factures n°2023-EA-00-103, n°2023-EA-00-93, n°2022-EA-00-4849 et n°2022-EA-00-4864 pour un montant total de 9 918,75 euros.

Par courrier du 19 septembre 2023, les époux [Y] ont saisi la Commission Départementale de Conciliation du Loiret. Un avis est rendu le 23 novembre 2023.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice signifié le 24 janvier 2025, les époux [Y] ont fait assigner M. [Q] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :

Dire les époux [Y] recevables et bien fondés en leur action,Condamner M. [Q] [V] à verser la somme de 9 918,75 euros à titre de remboursement de factures d’eau en raison de la surconsommation d’eau,Condamner M. [Q] [V] à verser la somme de 500 euros à titre de la réticence abusive,Condamner M. [Q] [V] à verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner M. [Q] [V] aux entiers dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 25 septembre 2025, et après plusieurs renvois, l’affaire a été plaidée à l’audience du 03 juillet 2026.

Lors de cette audience, M. [P] [Y] et Mme [X] [W] épouse [Y], représentés, maintiennent leurs demandes et sollicitent le bénéfice de leurs dernières écritures reprises à l’oral. Ils font valoir que les factures ont été reçues en décembre 2022, permettant de respecter le délai de prescription de trois ans. Ils soutiennent qu’ils ont été alertés de la surconsommation d’eau en cours d’année 2022 par le courrier de la Mairie ; que le bailleur a procédé à des travaux sur un robinet extérieur qui n’était pas mentionné dans le bail ; et que la piscine a été désinstallée.

M. [Q] [V], représenté, sollicite le bénéfice de ces dernières écritures reprises oralement à l'audience :

Constater et prononcer l’irrecevabilité des demandes prescrites car fondées sur des factures en date de 2020 à 2022 pour une assignation signifiée en 2025 ou pour des obligations contractuelles prescrites,Constater le manquement de fondement des demandes des époux [Y] et les débouter de toutes leurs demandes,Condamner les époux [Y] à verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner les époux [Y] aux entiers dépens.

Il soulève in limine litis la prescription aux motifs que les factures litigieuses sont à partir de 2018 ; que les demandeurs n’ont assigné qu’en janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA FIN DE NON RECEVOIR DE LA PRESCRIPTION

Selon l'article 1134 du code civil applicable au jour du contrat, devenu l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Selon l’article L218-2 du code de la consommation, « L'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ».

Ce texte régie les relations entre tous les professionnels et les consommateurs de prestations, auxquels est réclamé le paiement d'une facture. Aux termes de l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». Aux termes de l’article 1719 du même code, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail ».

Cet article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Il appartient au bailleur qui invoque la prescription de démontrer le point de départ de celle-ci, à savoir le moment où les locataires ont eu connaissance de la situation. 

En l’espèce, les époux [Y] réclament le paiement de la somme totale de 9 918,75 euros correspondant aux factures d’eau qu’ils ont reçu aux motifs d’une surconsommation d’eau :

Facture de fin de contrat Assainissement n°2023-EA-00-103 du 28 février 2023 pour une consommation survenue du 1er juin au 17 décembre 2022 pour un montant total de 1 516,01 euros ; Facture de fin de contrat eau n°2023-EA-00-93 du 28 février 2023 pour une consommation survenue entre le 1er juin 2022 et le 17 décembre 2022 pour un montant total de 1 675,43 euros ;Facture réelle eau n°2022-EA-00-4849 du 13 juillet 2022 pour une consommation survenue entre le 25 juin 2020 au 1er juin 2022 et pour l’abonnement du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 pour un montant total de 3 532,14 euros ; Facture réelle Assainissement n°2022-EA-00-4864 du 31 décembre 2022 pour une consommation survenue entre le 25 juin 2020 au 1er juin 2022 pour un montant total de 3 195,17 euros. Le bailleur soutient que les dispositions de l’article L218-2 du code de la consommation sont applicables au présent litige rendant prescrite l’action et que l’action est également prescrite en application de l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989.

La demande des locataires est fondée sur les charges locatives. De ce fait, l’action en prescription est fondée sur l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989.

M. [Q] [V] produit aux débats :

- une attestation du bailleur lui-même pour justifier des travaux réalisés au domicile des locataires concernant une fuite le 02 août 2022 suite à un avertissement de surconsommation d’eau le 1er août 2022 et une déclaration sur l’honneur du bailleur d’août 2022 toujours concernant la réparation sur conduite d’eau suite à une fuite du robinet d’arrêt situé au fond d’un regard côté garage ; - un avis de la commission départementale de conciliation du Loiret du 23 novembre 2023 selon lequel elle considère que « les factures sont à la charge des locataires qui ont été avertis à plusieurs reprises par le concessionnaire de la ville de [Localité 2] et n’ont prévenus leur propriétaire que le 02 août 2022. Ce dernier a réalisé les réparations le jour même » ; - un courrier du 18 avril 2023 adressé aux locataires par le gestionnaire du bien loué qui indique que les locataires avaient sollicité le bailleur pour obtenir l’autorisation d’installer une piscine hors-sol non loin du robinet extérieur ; que « les services des eaux de la ville de [Localité 2] a attiré votre attention sur l’importance de votre consommation, vous invitant alors à vérifier ou à faire vérifier votre installation, vous en avez référé à votre propriétaire, lequel s’est immédiatement déplacé » ; - une attestation de Mme [D] [L], conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile mais dont il manque l’exposé des faits ; - une attestation de Mme [E] [J], conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, selon laquelle « pendant la période du COVID qui a débuté le 16/03/2020 mes voisins, M. et Mme [Y] (…) [ont] installé une piscine ».

Les époux [Y] soutiennent avoir eu connaissance de la surconsommation d’eau au cours de l’année 2022, suite à l’alerte de la Mairie du 03 juin 2022.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces que les locataires ont eu connaissance de la surconsommation d’à partir du courrier de la Mairie de [Localité 2] du 03 juin 2022, entrainant une intervention du bailleur le 02 août 2022.

La commission départementale de conciliation du Loiret indique que le concessionnaire de la ville de [Localité 2] a averti à plusieurs reprises les locataires, mais le bailleur n’apporte aucun élément en ce sens.

De ce fait, les locataires ayant eu connaissance de la réalité de la surconsommation d’eau le 03 juin 2022, le moyen tiré de la prescription est inopérant.

Les époux [Y] sont donc recevables en leur demande de remboursement des factures.

SUR LA DEMANDE DE REMBOURSEMENT DES FACTURES D’EAU

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.».

Selon l’article 1.7 du contrat de bail, « sont à la charge directe du locataire : l’électricité de la maison (mettre le compteur à votre nom auprès d’EDF) et l’eau (mettre le compteur à votre nom auprès de la mairie) ».

Il est rappelé l'article 1134 du code civil applicable au jour du contrat, devenu l'article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Cet article ajoute « Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

Il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 1315 devenu 1353 du Code civil que c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et que c’est à celui qui s’en prétend libéré d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, les époux [Y] soutiennent que la surconsommation d’eau est due à la fuite incessante d’eau provenant du robinet extérieur, robinet qui ne figure ni dans le contrat de bail ni dans l’état des lieux d’entrée.

Il ressort de l’ensemble des pièces produites que les époux [Y] ne rapportent pas la preuve que les réparations réalisées par leur bailleur sur le robinet extérieur n’ont pas tenues et sont la cause de la fuite d’eau ayant engendré la surconsommation d’eau.

Force est de constater que le bailleur est intervenu au domicile de ses locataires dès connaissance d’une fuite d’eau afin de procéder aux réparations nécessaires.

Il est indiqué que la non-présence du robinet extérieur sur l’état des lieux d’entrée ne justifie pas le paiement des factures d’eau qui incombent, selon le contrat de bail, au locataire.

Enfin, à la lecture des factures litigieuses, la consommation d’eau a diminué en 2023, laissant penser, à défaut d’éléments contraires, que la réparation effectuée par le bailleur a fonctionné.

De ce fait, en raison de l’insuffisance des pièces produites, les époux [Y] seront déboutés de leur demande.

Les époux [Y] étant déboutés de leur demande principale, la demande au titre de la réticence abusive est sans objet. Ils seront donc déboutés de cette demande.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner les époux [Y] aux dépens de l'instance.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il convient de condamner les époux [Y] à payer à M. [Q] [V] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de M. [P] [Y] et Mme [X] [W] épouse [Y] ;

DEBOUTE M. [P] [Y] et Mme [X] [W] épouse [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [P] [Y] et Mme [X] [W] épouse [Y] aux dépens de l'instance,

CONDAMNE M. [P] [Y] et Mme [X] [W] épouse [Y] à payer à M. [Q] [V] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe à la date susmentionnée.

Le greffier, La juge placée,