Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

Minute n°26/ ORDONNANCE DU : 04 septembre 2026 DOSSIER N° : N° RG 26/00076 - N° Portalis DB2N-W-B7K-IZPY AFFAIRE : S.C.I. SCI SAINT JACQUES LA PAILLE c/ S.A.S. SAS R.M.T.H.L.M

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 septembre 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI SAINT JACQUES LA PAILLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Séverine DUBREUIL de la SELAS JURI OUEST, avocats au barreau du MANS

DEFENDERESSE

S.A.S. SAS R.M.T.H.L.M, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Emmanuel BRUNEAU, avocat au barreau du MANS, avocat postulant et par Maître Eudes MALARMEY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 29 mai 2026,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 07 juillet 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a ensuite été prorogé au 24 juillet 2026.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 15 octobre 2021, la SCI SAINT-JACQUES-LA-PAILLE a donné à bail commercial à la SAS R.M.T.H.L.M un local à usage commercial situé [Adresse 3] et [Adresse 4] au MANS (72000), pour un loyer annuel de 78.000 € HT, avec une franchise de loyer d'un mois et une réduction du loyer pendant la première année.

La SAS R.M.T.H.L.M a exploité le fonds de commerce, afin d’y développer une activité de commerce de détail d'habillement sous l'enseigne [W] [R].

À compter du mois d'avril 2022, certains loyers sont restés impayés par la SAS R.M.T.H.L.M ou ont été payés avec retard.

À compter de janvier 2023, la SCI SAINT-JACQUES-LA-PAILLE a sollicité à plusieurs reprises auprès de la SAS R.M.T.H.L.M le paiement des loyers.

Le 6 novembre 2024, la SCI SAINT-JACQUES-LA-PAILLE a fait délivrer à la SAS R.M.T.H.L.M un commandement de payer la somme de 28.083 € au titre des loyers impayés du mois d'août 2024 au 23 octobre 2024, et visant la clause résolutoire contenue dans le bail.

Par acte du 3 décembre 2024, la SAS R.M.T.H.L.M a fait citer la SCI SAINT-JACQUES-LA-PAILLE devant le tribunal judiciaire du Mans auquel elle a demandé de : - Prononcer, à titre principal, la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 6 novembre 2024 et le juger de nul effet ; - Suspendre à titre subsidiaire, les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial et constater que la SAS est fondée à solliciter des délais de paiement sur 24 mois pour s'exécuter ; - En tout état de cause, constater le trouble de jouissance résultant du défaut de conformité du local commercial et condamner la SCI SAINT-JACQUES-LA-PAILLE à indemniser la SAS de son préjudice résultant de ce défaut de conformité, lequel ne saurait être inférieur au montant des sommes appelées au titre du commandement de payer, ainsi qu'au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement du 22 décembre 2025, le tribunal judiciaire du Mans a notamment : - Débouté la SAS R.M.T.H.L.M de l'ensemble de ses demandes ; - Condamné la SAS R.M.T.H.L.M à payer à la SCI SAINT-JACQUES-LA-PAILLE la somme totale de 86.232,86 € au titre des sommes dues contractuellement (d'août 2024 à avril 2025), la somme de 4.000 € en réparation du préjudice au titre de la résistance abusive, outre la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le 6 janvier 2026, la SCI SAINT-JACQUES-LA-PAILLE a signifié le jugement du 22 décembre 2025 à la SAS R.M.T.H.L.M.

En l'absence de règlement des loyers, par acte du 12 février 2026, la SCI SAINT-JACQUES-LA-PAILLE a fait citer la SAS R.M.T.H.L.M devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel elle demande, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L.145-41 et L.143-2 du code de commerce et 642 du code de procédure civile, de : - Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 9 janvier 2026 ; - Ordonner l’expulsion du preneur sous astreinte et avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance ; - Condamner le preneur au paiement de la somme provisionnelle de 72.556,23 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 novembre 2024 ; - Condamner le preneur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer, à savoir la somme de 8.336 €, à compter du 9 janvier 2026, et jusqu’à la remise des clés et la libération des lieux ; - Rappeler l'exécution provisoire de droit ; - Condamner le preneur au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner le preneur aux dépens, comprenant les frais de poursuite.

À l’audience du 29 mai 2026, la SCI SAINT-JACQUES-LA-PAILLE maintient ses demandes, soutenant que les effets du commandement de payer sont acquis et que les loyers n'ont pas été réglés dans le délai imparti.

La SAS R.M.T.H.L.M demande au juge des référés de : - À titre principal : - Constater que le commandement de payer du 6 novembre 2024 est insuffisant pour fonder la demande d'acquisition de la clause résolutoire ; - Constater l'existence d'une contestation sérieuse ; - En conséquence, débouter la SCI de l'intégralité de ses demandes ; - À titre subsidiaire, accorder à la SAS des délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil ; - En tout état de cause, condamner la SCI au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

La SAS R.M.T.H.L.M soutient notamment que : - Selon l'article L.145-41 du code de commerce, la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à la suite d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant un délai d’un mois, lequel doit nécessairement viser une dette locative actuelle et permettre au locataire de régulariser utilement sa situation. En l’espèce, la demanderesse se prévaut d’un commandement de payer délivré le 6 novembre 2024, pour fonder une assignation en référé du 12 février 2026, soit plus de quinze mois après sa délivrance. Un tel commandement, manifestement ancien, ne correspond plus à la situation locative au jour des poursuites. Le compte locatif ayant nécessairement évolué entre-temps par l’effet des échéances successives, d’éventuels règlements ou ajustements. La dette visée en 2024 ne saurait donc être regardée comme identique à celle alléguée aujourd’hui ; - Il convient effectivement de noter qu’un important règlement en date du 12 janvier 2026 a soldé une partie de la dette locative à hauteur de 45.000 € et que deux saisies-attributions ont été pratiquées sur les comptes bancaires de la société défenderesse pour des montants de 7.748,14 € et 3.679,90 €. Toutes ces sommes sont à déduire des sommes réclamées par la société demanderesse et auraient dû être comptabilisées dans un commandement de payer actualisé ; - Une procédure au fond est intervenue dans cet intervalle, sans que la demanderesse ne sollicite alors l’acquisition de la clause résolutoire dans ses écritures alors qu’elle en avait parfaitement l’occasion. Ce choix procédural démontre que le commandement du 5 novembre 2024 n’était plus regardé comme un fondement pertinent pour poursuivre la résiliation du bail ; - Dans ces conditions, le commandement invoqué, devenu obsolète et inadapté à la situation locative actuelle, est privé d’effet utile et ne saurait fonder l’acquisition de la clause résolutoire. Il en résulte que la demande adverse, fondée sur un commandement ancien et déconnecté de la dette alléguée, est irrégulière et devra être rejetée ; - À titre subsidiaire, la société R.M.T.H.L.M a démontré tout au long de la relation contractuelle sa bonne volonté puisqu’elle a toujours payé ses loyers chaque mois nonobstant l’attitude déplacée du bailleur. Concernant sa situation financière, le débiteur produit ses derniers bilans qui démontrent une situation difficile après une année 2024 compliquée au regard de l’activité économique globale en France et plus particulièrement dans le domaine du prêt-à-porter. Néanmoins, sa situation s’est améliorée dans le courant de l’année 2025 et plus encore depuis le début de l’année 2026 ; - À titre plus subsidiaire, s’il devait être établi que le commandement est régulier et que les créances invoquées sont fondées, un délai de 24 mois pour régler la dette doit être accordé, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce temps.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail commercial et l'expulsion :

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Le 6 novembre 2024, un commandement de payer visant, d’une part, la clause résolutoire insérée au bail ; d’autre part, l’article L.145-41 du code de commerce, a été délivré par le bailleur à la SAS R.M.T.H.L.M.

Par acte du 3 décembre 2024, la SAS R.M.T.H.L.M a fait citer la SCI SAINT-JACQUES-LA-PAILLE devant le tribunal judiciaire du Mans auquel elle a demandé de : - Prononcer, à titre principal, la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 6 novembre 2024 et le juger de nul effet ; - Suspendre à titre subsidiaire, les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial et constater que la SAS est fondée à solliciter des délais de paiement sur 24 mois pour s'exécuter ; - En tout état de cause, constater le trouble de jouissance résultant du défaut de conformité du local commercial et condamner la SCI SAINT-JACQUES-LA-PAILLE à indemniser la SAS de son préjudice résultant de ce défaut de conformité, lequel ne saurait être inférieur au montant des sommes appelées au titre du commandement de payer, ainsi qu'au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement du 22 décembre 2025, le tribunal judiciaire du Mans a débouté la SAS R.M.T.H.L.M de l'ensemble de ses demandes.

Dès lors, les effets de la clause résolutoire sont acquis à titre rétroactif au 7 décembre 2024, dans la mesure où la nullité du commandement de payer du 6 novembre 2024 n'a pas été prononcée dans le jugement du 22 décembre 2025 et que le commandement de payer était donc valable pour une période d'un mois, à compter du 6 novembre 2024, sans qu'il soit nécessaire d'en délivrer un nouveau.

Le preneur ne s’est pas exécuté dans le délai imparti, comme le retient le tribunal judiciaire du Mans, dans son jugement du 22 décembre 2025, en condamnant la SAS R.M.T.H.L.M au paiement des loyers dus entre août 2024 et avril 2025, aucun paiement n'étant intervenu dans cette période.

Il convient ainsi de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 7 décembre 2024, demande qui ne souffre d'aucune contestation sérieuse.

L’expulsion du preneur sera ordonnée, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, si nécessaire avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard.

Il y a également lieu d'ordonner l’enlèvement des biens meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux et les transporter en tout lieu approprié, aux frais, risques et périls du preneur, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution de la présente décision.

Sur les demandes de provision :

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il résulte du décompte produit aux débats que le preneur est bien redevable des sommes réclamées, la SAS R.M.T.H.L.M ne rapportant pas la preuve d'éventuels paiements intervenus entre le mois de mai 2025 et le 8 janvier 2026. En effet, le paiement de 45.000 € invoqué a été effectué, selon la SAS le 12 janvier 2026, soit postérieurement au décompte versé par la SCI dans ses conclusions.

Le preneur sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 72.556,23 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 8 janvier 2026, et à compter du 9 janvier 2026, au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 8.336 €.

Sur la demande de délais de paiement :

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le juge des référés peut accorder des délais de paiement au débiteur en situation de régler sa dette et qui fournit une offre de règlement sérieuse.

En l’espèce, la SAS R.M.T.H.L.M sollicite des délais de paiement afin de régler sa dette pendant 24 mois, expliquant qu'elle a démontré tout au long de la relation contractuelle sa bonne volonté puisqu’elle a toujours payé ses loyers chaque mois nonobstant l’attitude déplacée du bailleur. De plus, l'année 2024 a été compliquée au regard de l’activité économique globale en France et plus particulièrement dans le domaine du prêt-à-porter. Néanmoins, sa situation s’est améliorée dans le courant de l’année 2025 et plus encore depuis le début de l’année 2026

Au soutien de sa demande, elle verse aux débats un bilan comptable pour l'année 2023, une preuve de paiement de la somme de 45.000 € le 12 janvier 2026 et des saisies-attributions effectuées les 3 et 16 mars 2026 pour des montants de 7.748,14 € et 3.679,90 €.

Il convient de souligner que la SAS R.M.T.H.L.M a sollicité des délais de paiement devant le tribunal judiciaire du Mans, soutenant déjà être de bonne volonté et avoir toujours payé ses loyers.

Or, il convient de souligner que la SAS produit un bilan comptable concernant l'année 2023, soit un bilan comptable ancien, ne permettant pas d'apprécier sa situation financière actuelle, qui selon les dires de la SAS, se serait récemment améliorée. De plus, la SAS ne peut soutenir avoir régulièrement payé ses loyers, alors que depuis le mois d'août 2024, cette dernière n'a réglé aucun loyer à l'échéance prévue, nécessitant une condamnation judiciaire et la pratique de saisies-attributions sur ses comptes pour obtenir le paiement des loyers dus.

En conséquence, la demande de délais de paiement formulée par la SAS R.M.T.H.L.M sera rejetée.

Sur les autres demandes :

La SAS R.M.T.H.L.M succombe et sera donc condamnée aux dépens, ne comprenant pas les frais de poursuite, en l'absence d'informations sur le montant de ces frais.

Par suite, elle est redevable d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à la somme de 2.000 €.

De plus, la demande formulée par la SAS au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

- CONSTATE par acquisition des effets de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail commercial du local commercial situé [Adresse 3] et [Adresse 4] au [Localité 1] liant les parties et ce à la date du 7 décembre 2024 ;

- ORDONNE à la SAS R.M.T.H.L.M et à tous occupants de son chef de libérer les lieux de corps et de biens dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et de remettre les clés des lieux au bailleur dans le même délai ;

- DIT QUE passé ce délai il pourra être procédé à l’expulsion du preneur au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

- DIT QUE passé ce délai, faute pour le preneur de s’être exécuté, il courra contre lui une astreinte de CENT EUROS (100 €) par jour de retard dans l’exécution ;

- ORDONNE l’enlèvement des biens meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux et les transporter en tout lieu approprié, aux frais, risques et périls du preneur, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution de la présente décision ;

- CONDAMNE la SAS R.M.T.H.L.M à payer à la SCI SAINT-JACQUES-LA-PAILLE, la somme de SOIXANTE-DOUZE MILLE CINQ CENT CINQUANTE-SIX EUROS ET VINGT-TROIS CENTIMES (72.556,23 €) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés à la date du 8 janvier 2026, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 novembre 2024 ;

- CONDAMNE la SAS R.M.T.H.L.M à payer à la SCI SAINT-JACQUES-LA-PAILLE une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à la date du commandement de payer, soit HUIT MILLE TROIS CENT TRENTE-SIX EUROS (8.336 €) par mois, à compter du 9 janvier 2026, et ce jusqu’à la remise des clés et la libération des lieux ;

- REJETTE l'ensemble des demandes formulées par la SAS R.M.T.H.L.M ;

- CONDAMNE la SAS R.M.T.H.L.M à payer à la SCI SAINT-JACQUES-LA-PAILLE la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND