Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/06640 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NUEI

AFFAIRE :

[C]

C/

[Y]

JUGEMENT contradictoire du 28 AOUT 2026

Copie : Me DECHAND-LANG / Me GIGNOUX

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 28 AOUT 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [T] [C] née le 19 Mai 1950 à [Localité 2] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me DECHAND-LANG, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [Y] né le 01 Octobre 1953 à [Localité 4] (MAROC) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Me GIGNOUX, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 22 Juin 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 AOUT 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat sous signature privée du 7 février 2020, Madame [T] [C] a consenti à Monsieur [Z] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par exploit du 8 avril 2024, Madame Madame [T] [C] a fait délivrer à Monsieur [Z] [Y] un congé pour reprise à son profit, avec effet au 31 octobre 2025.

Selon assignation du 31 octobre 2025, Madame [T] [C] a attrait Monsieur [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], pour obtenir à titre principal, la validation du congé pour reprise, l’expulsion du preneur et sa condamnation à une indemnité d’occupation outre 10.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, assortis des intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 février 2026, renvoyée à deux reprises à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 22 juin 2026.

Lors des débats, les parties, représentées par leur conseil, se sont référées à leurs conclusions déposées.

Madame [T] [C] a demandé : - de confirmer la validité du congé pour reprise du 8 avril 2024 et la déchéance de plein droit de Monsieur [Y] de tout titre d’occupation au 31 octobre 2025 ; - de condamner Monsieur [Y] à lui payer une somme de 4.457,95 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal depuis le 31 octobre 2025 jusqu’à parfait paiement, avec anatocisme annuel courant de la date de l’assignation, outre une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui seront recouvrés directement par Maître Emilie DECHAND-LANG.

Madame [C] a exposé en subtance, que le congé pour reprise est valide en sa forme et sur le fond. Ce congé était fondé sur une reprise du logement pour y habiter. Agée de 75 ans et souffrant de troubles dépressifs, elle souhaitait se rapprocher de sa famille. Elle ne bénéficie que d’une faible retraite. Elle a laissé à Monsieur [Y] un délai largement supérieur au délai légal pour quitter les lieux. Plusieurs logements équivalents lui ont été proposés par son mandaire, toutes refusées. Monsieur [Y] s’est maintenu dans les locaux sans motifs et de mauvaise foi, malgré les mises en demeure et diligences engagées pour parvenir à une résolution amiable du litige. Il n’a entrepris aucune démarche de relogement. Il n’a libéré les lieux que le 26 mars 2026. Le maintien abusif du locataire dans son immeuble a généré des frais, une désorganisation personnelle et une perte de jouissance. Madame [C] s’est dite fondée à obtenir l’indemnisation de ses préjudices, moral, d’agrément et économique.

Monsieur [Z] [Y] a demandé : - de constater que la demande d’expulsion formée à son encontre est devenue sans objet - de débouter Madame [C] de ses demandes - de constater qu’il n’a commis aucune faute constitutive de résistance abusive et que Madame [C] ne justifie nullement la réalité et le montant de son préjudice - de condamner Madame [C] à lui payer une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Monsieur [Y] a soutenu essentiellement, être âgé de 72 ans et avoir rencontré des problèmes de santé. Il n’a pu se rendre aux convocations du conciliateur de justice, saisi par Madame [C]. Il avait prévenu le conciliateur et informé sa bailleresse de son accord pour une procédure amiable. Le report de la conciliation lui a été refusé. Il a toujours respecté ses obligations de locataire. Il a toujours payé ses loyers et charges. Il a rapidement cherché des solutions de relogement, mais se trouvait contraint par son état de santé exigeant des locaux accessibles aux PMR. Il n’a trouvé son nouveau logement qu’en mars 2026. La demande d’expulsion est devenue sans objet. Il a rendu l’appartement dans un bon état. Son maintien dans l’immeuble de Madame [C] n’était ni abusif ni malicieux. Aucune faute ni résistance ne peut lui être imputée. Madame [C] ne démontre pas la réalité et le quantum de son préjudice. Elle a inclus des frais relatifs à une procédure engagée devant le juge de l’exécution. Elle a en effet fait pratiquer une saisie conservatoire d’un montant de 7.756,71 euros sur la base de ces préjudices infondés, qu’il a contestée. La présente procédure est abusive et doit être indemnisée.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile. Le délibéré a été fixé au 28 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir « juger » ou « prendre acte » lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais le cas échéant des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est acquis aux débats que les parties se trouvaient liées par un bail conclu le 7 février 2020, portat sur un appartement situé [Adresse 3]. Un congé pour reprise a été délivré le 8 avril 2024, pour le 31 octobre 2025, dont les délais, la forme et le motif ne sont pas contestés. Monsieur [Y] a libéré les locaux le 26 mars 2026.

S'il est avéré qu'il a effectivement quitté le logement, cette circonstance ne remet pas en cause la validité du congé pour reprise et la résiliation du bail au 31 octobre 2025.

En revanche, Madame [C] s’est désistée de sa demande en expulsion et d’indemnité d’occupation, devenue sans objet.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Il est de principe que, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, de légèreté blâmable ou d'erreur grossière équipollente au dol.

L'article 1231-6 du code civil dispose par ailleurs que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il en résulte que l'octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cet abus. La résistance abusive désigne un comportement du débiteur tendant à refuser avec persistance à exécuter son obligation. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

Madame [C] sollicite la condamnation de Monsieur [Y] à lui verser une indemnité de 4.457,95 euros en dédommagement de sa résistance abusive. Elle lui reproche de n'avoir pas donné suite au congé qui lui a été délivré en bonne et due forme, malgré les nombreuses démarches tendant à la recherche d'une issue amiable au contentieux.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, que Monsieur [Y] a dans un premier temps contesté la validité du congé pour reprise. Les mises en demeure de quitter ont été adressées avant expiration du préavis. Madame [C] a saisi le conciliateur de justice le 23 juillet 2025. Sur demande de Monsieur [Y], la convocation du 22 septembre 2025 a été déplacée au 6 octobre 2025, date à laquelle le conciliateur a constaté l’absence de Monsieur [Y] et attesté d’un échec de la procédure. Si le conciliateur n’a pas estimé pertinent de faire droit à ce second report, Monsieur [Y] démontre cependant avoir répondu favorablement à cette tentative de résolution amiable, et avoir sollicité un report en raison d’un rendez-vous médical de dernière minute. Il établit être en situation de handicap depuis mars 2023, avoir rencontré des problèmes de santé sur cette période qui ont pu retarder ses démarches de relogement. Aucun élément ne permet d’étabir que les propositions de relogement qu’il a refusées correspondaient à son état de handicap. Ses diligences sont réelles. Il a libéré les locaux dès signature d’un logement adapté. Son maintien dans l’immeuble de Madame [C] a duré moins de cinq mois. L’ensemble des loyers, charges et indemnités a été réglé.

Au vu des circonstances, de la situation et des diligences du locataire, Madame [C] ne rapporte pas à suffisance la preuve d’une volonté délibérée de Monsieur [Y] de lui nuire en se maintenant dans son immeuble.

Par ailleurs, l'indemnité d'occupation a une nature mixte, compensatoire et indemnitaire. Elle est destinée à rémunérer la jouissance des lieux et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation sans droit ni titre, jusqu'à la reprise effective des lieux par leur propriétaire.

En l’occurence, Madame [C] ne prouve pas le caractère abusif de la résistance de Monsieur [Y], pas plus qu’elle ne justifie d’un préjudice distinct du seul retard dans la libération de ses locaux, déjà réparé par l’indemnité d’occupation, éventuellement assortie des intérêts.

Madame [C] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive dirigée contre Monsieur [Y].

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

Il est patent que pour condamner une personne au paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la faute, faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice, doit être caractérisée.

En l’espèce, Monsieur [Y] ne rapporte pas la preuve d'une intention particulièrement malicieuse de la part de Madame [C] qui était alors fondée à agir en validation du congé et expulsion à défaut de départ volontaire de son locataire.

Sa demande d’indemnisation ne peut donc prospérer.

Sur les frais du procès

Les parties succombant en leurs demandes, il est équitable de dire qu’elles conserveront chacune la charge de leurs frais et dépens. L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance de l’espèce n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS, Le Juge du Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré le 8 avril 2024 par Madame [T] [C] à Monsieur [Z] [Y], avec effet au 31 octobre 2025 et portant sur les locaux situés [Adresse 3] ; CONSTATE que Monsieur [Z] [Y] a libéré les lieux le 26 mars 2026 et que Madame [T] [C] se désiste de ses demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation ; DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes ; REJETTE les demandes formuées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués. Le juge Le Greffier