Baux d'habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/05451 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NQYB

AFFAIRE :

[F]

C/

[O] UDAF du Var

JUGEMENT réputé contradictoire du 28 AOUT 2026

Grosse exécutoire : Me GARBAIL

Copie : Me MALARDOT - Association UDAF du Var

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 28 AOUT 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [M] [F] épouse [I] née le 29 Avril 1952 à [Localité 2] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me GARBAIL, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Madame [R], [H] [O] née le 29 Juin 1969 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me MALARDOT, avocat du barreau de TOULON (AJ 83137/2025/015818 du 30/12/2025)

Association UDAF du Var en qualité de curateur de Madame [R] [O] [Adresse 4] [Localité 6] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 22 Juin 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 AOUT 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat sous signature privée du 8 mars 2018, Madame [M] [F] épouse [I] a consenti à Madame [R] [O], placée sous curatelle de l’UDAF 83, un bail d’habitation meublé portant sur un appartement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 420 euros.

Un dépôt de garantie de 420 euros a été versé.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 8 mars 2018.

Par ordonnance du 28 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé, a notamment dit que le congé délivré le 29 novembre 2021 avec effets au 7 mars 2022 pour motifs légitimes et sérieux, par Mme [M] [F] à Madame [R] [O] était valable et fondé, ordonné l’expulsion de la locataire à défaut de départ amiable, condamné Mme [O] à payer une indemnité d’occupation provisionnelle de 461,38 euros à compter du 8 mars 2022 jusqu’à libération effective des lieux.

Madame [O] a été expulsé des locaux le 30 octobre 2024.

Par assignation en date du 1er août 2025, Madame [M] [F] épouse [I] a attrait Madame [R] [O] et l’UDAF 83 es qualité de curateur, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] afin de solliciter la condamnation de Madame [O] à lui payer les sommes suivantes : 21.000,35 euros au titre du préjudice matériel 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Les dépens. L’affaire a été appelée le 2 février 2026, renvoyée à deux reprises à la demande des parties pour se mettre en état, et plaidée le 22 juin 2026.

Lors des débats Madame [M] [F] épouse [I] et Madame [R] [O], représentées par leur conseil, se sont référées à leurs conclusions déposées.

Madame [F] a réitéré les demandes figurant dans son acte introductif d’instance. Elle a exposé avoir été informée par le syndic, les voisins et les artisans d’une invasion de cafards provenant des locaux loués à Madame [O] et de leur saleté. Cette situation a été constatée par huissier de justice en novembre 2021 et par le service propreté urbaine de la ville de [Localité 7]. L’état des lieux d’entrée décrit un logement en bon état et non vétuste. Il était loué meublé. Dans le procès-verbal d’expulsion en date du 30 octobre 2024, le commissaire de justice relève la dégradation et l’insalubrité du bien. Ni Madame [O] ni l’UDAF n’ont contesté ces observations. Aucune résolution amiable n’est intervenue. Les frais de remise en état s’élèvent à un total de 21.000,35 euros dont Madame [F] demande remboursement. Cette demande en paiement avait été rejetée par le jugement du 21 mai 2024 qui n’a pas d’autorité de la chose jugée dans la mesure où Madame [O] occupait encore les lieux et les réparations ne pouvaient pas être chiffrées ni effectuées. La mauvaise foi de la demanderesse justifie d’écarter l’octroi de délais de paiement.

Madame [R] [O] a demandé : De juger que sa responsabilité est exonérée du fait d’une faute du bailleur et de rejeter l’intégralité des demandes A titre subsidiaire de réévaluer le préjudice matériel de Madame [F] à de plus justes proportions, d’appliquer un coefficient de vétusté, de lui accorder des délais de paiement sur 2 ans et de rejeter les demandes formulées au titre des frais et dépens. Madame [O] a soutenu que pathologie est à l’origine de son incurie dans l’entretien. Néanmoins les désordres invoqués par le bailleur ne lui sont pas tous imputables. L’état des lieux d’entrée mentionnait déjà le mauvais état de certains équipements et revêtements. Les locaux étaient vétustes à son arrivée. Elle les a occupés durant six années. Le bailleur et le syndic ont manqué de diligences pour faire cesser les désordres qui lui sont imputés. Ces désordres ont cessé à la fin de l’année 2000. Leur persistance après n’est pas démontrée. Madame [F] a attendu plus de deux ans pour mettre en œuvre l’expulsion. Elle a formulé une demande indemnitaire de manière prématurée, qu’elle a augmenté dans le cadre de cette instance. Certains postes doivent être écartés : remboursement d’une facture SAM rejetée par le jugement du 21 mai 2024, demande de remplacement d’installations qui étaient détériorés à son arrivée ou d’éléments qui ne figuraient pas dans l’inventaire. Madame [O] a déclaré percevoir une allocation adulte handicapée. Au vu de sa situation médicale et sociale, elle a sollicité des délais de paiement pour les dégradations qui seraient retenues à son encontre.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Citée à personne morale, l’UDAF 83 n’a pas comparu et personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré au 28 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les réparations locatives

L'article 1728 du code civil dispose que « le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ».

L'article 1730 du même code prévoit que « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail ».

L'usure normale correspond à la dégradation naturelle d'un bien immobilier au fil du temps et en raison d'une utilisation raisonnable.

En cas de dégradations dépassant l'usure normale, le locataire peut être tenu pour responsable.

Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives. Les sommes auxquelles il peut prétendre présentent un caractère indemnitaire, de sorte qu’il n'est pas tenu de démontrer qu'il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence les devis fournis n'ont qu'une portée indicative et ne présente un intérêt pour l'estimation du montant des réparations locatives qu'autant qu'ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s'entend évidemment pas d'une remise à neuf.

En l'espèce, il est acquis aux débats que : Les parties ont été liées par un bail d’habitation meublé, conclu le 8 mars 2018, portant sur un appartement situé [Adresse 5] ; Qu’un dépôt de garantie de 420 euros a été versé Qu’un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre le gestionnaire de Mme [F] et Madame [O] le 8 mars 2018 Un procès-verbal d’expulsion de Madame [O] a été établi le 30 octobre 2024 par commissaire de justice. L’état d’insalubrité des locaux durant l’occupation de Madame [O] et lors de son expulsion, est établi notamment par : le constat d’huissier de justice du 18 novembre 2021 qui mentionne un « état d’insalubrité caractérisé », « désordre, saleté, ordures diverses, sols et murs crasseux, mégots de cigarettes sur la banquette lit et la table en bois, lavabo et bac douche condamnés par les excréments et déchets, évier hors d’usage… » « meubles recouverts de déchets, impropres à tout usage normal, « risque incendie caractérisé par de multiples mégots de cigarettes consumés dans l’ensemble du logement » Des photographies couleur sont annexées et éloquentes un rapport information du service propreté urbaine de la ville de [Localité 7] en date du 1er août 2022, qui indique s’être rendu dans le domicile de Madame [O], dans lequel il relève des détritus et immondices, une accumulation anormale de déchets dans le logement, des salissures au sol et murs, une prolifération de cafards dans l’appartement Des photographies couleur sont annexées et éloquentes l’ordonnance de référé du 28 octobre 2022 qui a validé le congé pour motifs légitimes et sérieux au regard du défaut d’entretien et de jouissance paisible par la locataire les correspondances du syndic et du voisinage le procès-verbal d’expulsion du 30 octobre 2024 dans lequel figurent les photographies couleur des lieux, également éloquentes sur leur état. Le commissaire de justice instrumentaire a précisé que l’ensemble des biens garnissant les locaux a été mis en déchetterie.

Au vu de la multiplication des procédures par Madame [F], aux fins d’obtenir l’expulsion de Madame [O] de son immeuble, à savoir courriers amiables à l’UDAF, requête du 1er septembre 2021, constat du 18 novembre 2021, assignation en référé du 4 avril 2022, assignation au fond le 23 mai 2023, commandement de quitter les lieux le 2 juin 2023 suite au jugement du 22 octobre 2022 et à la sortie de la trêve hivernale, expulsion le 30 octobre 2024, aucune inertie ne peut lui être reprochée. Elle n’est en tout état de cause, aucunement responsable des désordres constatés dans ses locaux, et qui sont uniquement imputable à la locataire. Aucun partage de responsabilité ne saurait être prononcé.

Néanmoins, l’état des lieux d’entrée contradictoire du 8 mars 2018 permet de retenir la vétusté ou le dysfonctionnement de certains éléments. Il en est ainsi de : du radiateur sèche serviette HS du convecteur en mauvais état, détaché du mur, ne fonctionne pas radiateur bain d’huile HS 5 prises en mauvais état Couette très sale Plan de travail en stratifié usé Vasque de salle de bain ébréché et brulée Robinetterie qui fuit à cause du calcaire Fuite sous bonde Bac douche état d’usage « très très sale », joint autour du bac à douche sale, fermeture « très très sale » , évacuation « très sale » « bonde de cheveux »Cuvette WC très salePortes avec des trous, peinture écaillée [Localité 8] en état d’usage et sous banque à repeindre (nombreuses traces) Compte tenu de leur état initial et de la durée de l’occupation durant 6 années, leur remplacement ne saurait être imputé à la locataire.

Par ailleurs, il ne peut être mis à la charge de la locataire : l’installation d’un nouveau réseau électrique et en évacuation d’eau, le remplacement du chauffe-eau, la pose de placo avec isolation thermique et phonique, remplacement de double vitrage, en l’absence de désordres ou dégradations constatés et imputables à Madame [O]certains équipements ne figurant pas à l’état des lieux d’entrée seront écartés des réparations locatives, soit extracteur d’air, hotte Enfin la valeur de remplacement sera minorée de moitié compte tenu de la durée d’occupation, de leur durée de vie et des coefficients de vétusté à appliquer, pour les éléments qui étaient en bon état tel que le réfrigérateur, le four à micro-ondes, les meubles visés dans l’inventaire.

Les frais de nettoyage seront aussi divisés par moitié, l’appartement étant déjà décrit à l’entrée de Madame [O] comme « très sale». En définitive, au regard de l’état initial des locaux, de leur durée d’occupation et des devis fournis par le bailleur, il sera fait droit à la demande de réparation locative pour un montant global de 5.000 euros.

Sur les délais de paiement

L’article 1343–5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la situation financière et sociale de Madame [O] qui ne perçoit qu’une allocation adulte handicapé, et de l’absence d’urgence ou de nécessité invoquée par Madame [F] qui a déjà remis son bien en état, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement dans les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante Madame [O] supportera la charge des dépens de la présente procédure.

L’équité exige qu’elle soit aussi condamnée à payer à Madame [F] une somme de 700 euros pour les frais irrépétibles que cette dernière a dû exposer pour l’instance.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance de l’espèce n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge du Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à Madame [M] [F] épouse [I] la somme de 5.000 euros au titre des réparations locatives ;

ACCORDE à Madame [R] [O] la faculté d'apurer sa dette au plus tard le 5 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 24 mensualités égales et successives de 208 euros, la dernière mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu'à défaut de paiement d'un règlement à l'échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l'application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais accordés ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à Madame [M] [F] épouse [I] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le juge Le Greffier