Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1] ☎ : [XXXXXXXX01]

RG N°: N° RG 26/00084 - N° Portalis DBZL-W-B7K-EBIV

ORDONNANCE DE REFERE N°26/751

DU : 08 Septembre 2026

S.A. [F] ANCIENNEMENT DENOMMEE [S]

C/

[B] [O]

ORDONNANCE DE REFERE

A l'audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 08/09/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

S.A. [F] ANCIENNEMENT DENOMMEE [S], demeurant [Adresse 3] Rep/assistant : Me Anne-sophie BOUR, avocat au barreau de THIONVILLE

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [O], demeurant [Adresse 4], comparant en personne

Date des débats : 30 Juin 2026

Vu la citation introductive d'instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 août 2017, la société anonyme [F] (ci-après la SA [F]) a consenti à M. [B] [O] un bail d’habitation sur le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 2] (57), moyennant le paiement d’un loyer principal mensuel révisable de 588,06 euros, outre 100,42 euros de charges, 13,50 de loyer mensuel pour le jardin et 9,59 euros concernant un accord collectif multiservices.

Deux places de stationnement situées [Adresse 5] à [Localité 2] (57) ont également été données à bail le 21 août 2017 et le 13 septembre 2017 pour un loyer mensuel initialement fixé à 8 euros par place.

Suivant acte de commissaire de justice du 28 octobre 2025, la SA [F] a fait délivrer à M. [B] [O] un commandement de payer la somme principale de 12 301,99 euros visant la clause résolutoire prévue dans le contrat, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par exploit du 16 février 2026, la SA [F] a assigné M. [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l’expulsion de M. [B] [O] et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner M. [B] [O], à titre provisionnel, au paiement des sommes suivantes :19 883,87 euros, représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 octobre 2025 ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, d’un montant de 877,78 euros pour le logement et de 8,88 euros pour chacune des places de stationnement, et ce jusqu’à reprise effective des lieux ;600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;ordonner la capitalisation des intérêts. À l’audience du 30 juin 2026, la SA [F] a comparu représentée par son avocat. Elle a versé aux débats un décompte actualisé et affirmé que M. [B] [O] n’avait effectué aucun règlement et n’avait pas répondu à l’enquête concernant le surloyer (supplément de loyer solidarité).

M. [B] [O] indique ne pas comprendre le montant du loyer (1 600 euros). Il affirme avoir fait un règlement il y a deux mois. Il indique également avoir rencontré des problèmes de santé et ne pas être en mesure de payer le loyer et son complément tous les mois.

À l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré au 8 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 février 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA [F] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA [F] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 octobre 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 décembre 2025 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 août 2017 à compter du 29 décembre 2025.

Il y a également lieu de constater la résiliation des baux conclus le conclus le 21 août 2017 et le 13 septembre 2017 concernant les places de stationnement.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de M. [B] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 août 2017, du commandement de payer délivré le 28 octobre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 30 mai 2026 que la SA [F] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Concernant l’augmentation du loyer, la SA [F] soutient que le défendeur n’a pas répondu à l’enquête concernant le surloyer (supplément de loyer solidarité). Cela n’est pas contesté par M. [B] [O] et a été évoqué lors du diagnostic social et financier.

Toutefois, il n’est nullement justifié par la SA [F] du barème retenu pour le calcul du supplément de loyer solidarité.

Les sommes perçues au titre du surloyer seront par conséquent déduites de sa créance.

Par conséquent, il convient de condamner, à titre provisionnel, M. [B] [O] au paiement de la somme de 8.787,81 euros arrêtée au 30 mai 2026, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 décembre 2025, M. [B] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 877,78 euros pour le logement et 8,88 euros pour le loyer de chacune des places de stationnement et de condamner, à titre provisionnel, M. [B] [O] à leur paiement à compter du 29 décembre 2025, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Il est rappelé que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [B] [O] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation au défendeur, de sa notification au représentant de l’État, ainsi que celui de la dénonce à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du commandement de payer.

En revanche, l'équité commande de débouter la SA [F] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande de la SA [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 octobre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 4 août 2017 entre la SA [F], d’une part, et M. [B] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2] (57), est résilié depuis le 29 décembre 2025,

CONSTATONS que les contrats conclus le 21 août 2017 et le 13 septembre 2017 entre la SA [F], d’une part, et M. [B] [O], d’autre part, concernant les places de stationnement situées au [Adresse 5] à [Localité 2] (57), sont résiliés depuis le 29 décembre 2025,

ORDONNONS à M. [B] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 2] (57), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS M. [B] [O] au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 877,78 euros par mois pour le logement et 8,88 euros par mois pour chacune des places de stationnement soit (soit 17,76 euros par mois),

DISONS que ces indemnités d’occupation, qui se substituent aux loyers dès le 29 décembre 2025, sont payables dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNONS M. [B] [O] à payer à la SA [F] la somme de 8.787,81 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025,

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNONS M. [B] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 octobre 2025 et celui de l’assignation du 16 février 2026,

DEBOUTONS la SA [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 8 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,