Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [D] [S]

Copie exécutoire délivrée le : à : SCP [X] - [C]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 26/01462 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCB5C

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le mardi 08 septembre 2026

DEMANDEUR IMMOBILIERE 3F, société anonyme d’habitation à loyer modéré, dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par la SCP MENARD - WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P.128

DÉFENDEUR Monsieur [D] [S] demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 juin 2026

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 septembre 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 08 septembre 2026 PCP JCP fond - N° RG 26/01462 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCB5C

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2013, la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [W] et M. [D] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 342,30 €.

Mme [F] [W] est décédée le 31 juillet 2019, de sorte que M. [D] [S] est désormais seul titulaire du bail.

Soutenant que M. [D] [S] troublerait la jouissance paisible et le bon entretien de l’immeuble, la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F l’a assigné une première fois en justice afin de faire résilier son bail. Par jugement réputé contradictoire du 24 mars 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a débouté la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F de sa demande estimant qu’elle ne prouvait pas suffisamment l’existence des troubles allégués.

Par ordonnance du 30 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a ensuite rejeté la requête de la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F par laquelle elle sollicitait la désignation d’un commissaire de justice afin de pénétrer dans le logement de M. [D] [S] pour constater les nuisances et dégradations provoquées, estimant qu’une telle mesure était inappropriée puisque les troubles allégués avaient lieu au vu et au su de tous et essentiellement dans les parties communes.

Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2025, la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F a de nouveau assigné M. [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : -prononcer la résiliation du contrat de location, -ordonner l’expulsion de M. [D] [S], sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, -ordonner la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, -condamner M. [D] [S] à payer à la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des charges et taxes, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clés, -condamner M. [D] [S] aux dépens, en ce compris les frais de constat, -condamner M. [D] [S] à verser à la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -rappeler l’exécution provisoire de la décision.

À l’audience du 11 juin 2026, la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

M. [D] [S], cité à étude par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2025, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la demande de résiliation du bail

Il résulte des articles 1224 et suivants du code civil que la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

La résolution met fin au contrat et prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir.

L’article 8 des conditions générales du bail stipule que le locataire s’engage à habiter paisiblement les lieux loués, suivant leur destination qu’il s’interdit de modifier ou encore que le locataire est seul responsable des dommages causés à l’immeuble, aux occupants et autres personnes s’y trouvant par lui-même, par les personnes dont il doit répondre ou par les animaux ou objets qu’il a sous sa garde.

En l’espèce, la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F sollicite la résiliation du bail de M. [D] [S] aux motifs qu’il troublerait la jouissance paisible et le bon entretien de l’immeuble depuis plusieurs années. Sont essentiellement rapportés des tapages nocturnes et diurnes, des proliférations de cafards et des introductions d’individus dans l’immeuble qui commettraient de graves incivilités (urines et excréments dans les parties communes, individus installés sur des matelas dans les parties communes, rixes et agressions dans les couloirs, individus alcoolisés et/ou drogués…).

Au soutien de ses déclarations, la demanderesse verse aux débats : -une pétition signée par six voisins le 22 février 2024, -dix attestations de voisins se plaignant des troubles causés par M. [D] [S], -trois rapports d’intervention de la société SAPIAN en date des 19 août 2025, 20 octobre 2025 et 4 novembre 2025 qui était chargée de désinfecter le logement de M. [D] [S] contre les blattes ; les 20 octobre et 4 novembre 2025, M. [D] [S] a refusé l’intervention, -un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 27 novembre 2025 recueillant six témoignages de voisins qui font état de passages d’invités de M. [D] [S] de jour comme de nuit, de leur hygiène critique, de leur agressivité, de leur alcoolisation et, plus généralement, de nuisances sonores, de présence d’urines et d’excréments dans les parties communes ou encore de jets de bouteilles depuis les fenêtres. Tous ces témoignages concordent et décrivent une situation durable, ancienne et en constante aggravation.

Le commissaire de justice s’est lui-même rendu sur le palier de l’appartement de M. [D] [S] ; il a rapporté la présence d’une odeur « pestilentielle, lourde et presque insoutenable » dès l’ascenseur, que deux individus qui n’étaient pas dans « un état normal » étaient sortis précipitamment de l’appartement lorsqu’il était arrivé, que la porte d’entrée était fortement dégradée, que M. [D] [S] était en état d’ébriété avancé ou sous l’influence de stupéfiants et ne l’a pas autorisé à pénétrer chez lui ou encore que l’appartement semblait manifestement insalubre (« infestation manifeste de cafards »). -un second procès-verbal de constat du 27 mai 2026 qui a relevé une persistance manifeste des nuisances décrites dans le premier procès-verbal de constat, -un mail d’un voisin adressé à la bailleresse le 6 mai 2026 qui est excédé et rapporte les mêmes éléments que ceux des témoignages et procès-verbaux de constat.

Il résulte de ces pièces que M. [D] [S] cause, directement ou indirectement par les personnes qu’il introduit dans l’immeuble, des nuisances qui troublent gravement la tranquillité de l’immeuble et du voisinage. Ces troubles sont anciens (au moins depuis 2024) et constants et génèrent un climat anxiogène dans l’immeuble, les autres occupants craignant légitimement pour leur sécurité.

La bailleresse rapporte en outre la preuve qu’elle a tenté de mettre fin à ces nuisances depuis plus de deux ans (sommation de faire cesser les troubles le 12 avril 2024, mise en demeure du 16 avril 2024, sommation du 3 novembre 2025, deux procédures en justice qui n’ont pas abouti).

M. [D] [S] manque de manière grave et réitérée à son obligation contractuelle de jouissance paisible des lieux, ce qui suffit à justifier une résiliation du bail. Ainsi, la résiliation du bail conclu entre la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F et M. [D] [S] le 24 septembre 2013 sera prononcée à compter du 29 décembre 2025, date de l’assignation, et l’expulsion de M. [D] [S] sera ordonnée.

Il n’y a toutefois pas lieu de prévoir une astreinte.

II) Sur la demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, les nuisances commises par M. [D] [S] ou ses invités sont graves, durent depuis plus de deux ans et perturbent sérieusement le quotidien du voisinage. La situation doit cesser au plus vite, d’autant plus qu’elle semble s’aggraver.

Par conséquent, le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé.

III) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [D] [S] sera condamné à payer à la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 29 décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

IV) Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens, lesquels ne comprennent toutefois pas le coût des constats.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F et M. [D] [S] le 24 septembre 2013 sur des locaux situés au [Adresse 3], à compter du 29 décembre 2025,

ORDONNE à M. [D] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

REJETTE la demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

SUPPRIME le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [D] [S] à payer à la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 29 décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE M. [D] [S] aux dépens, lesquels ne comprennent pas le coût des constats,

CONDAMNE M. [D] [S] à verser à la S.A. d'H.L.M. IMMOBILIERE 3F la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La Juge des contentieux de la protection