Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Huseyin OZERSAHIN

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Christian PAUTONNIER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/08200 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZU7

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le mardi 08 septembre 2026

DEMANDERESSE La société anonyme d’habitations à loyer modéré, à Conseil d’Administration, dénommée “BATIGERE HABITAT” anciennement dénommée “BATIGERE Grand Est” venant aux droits et aux obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0159

DÉFENDEUR Monsieur [I] [N], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Huseyin OZERSAHIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0758

COMPOSITION DU TRIBUNAL Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 juin 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 septembre 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 08 septembre 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/08200 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZU7

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2023 à effet au 13 septembre 2023, la S.A. d'H.L.M. BATIGERE HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [I] [N] sur l’appartement n° F1003 situé au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 715,35 € hors charges.

Par ordonnance du 19 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a désigné un commissaire de justice afin qu’il se rende sur les lieux et constate les conditions d’occupation de l’appartement.

Suspectant un défaut d’occupation des lieux à titre de résidence principale et une sous-location illicite, la S.A. d'H.L.M. BATIGERE HABITAT a, par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2025, assigné M. [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : -prononcer la résiliation du bail, -ordonner l’expulsion de M. [I] [N], -condamner M. [I] [N] à payer à la S.A. d'H.L.M. BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à libération des lieux, -condamner M. [I] [N] aux dépens, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat, de l’assignation et de ses suites, -condamner M. [I] [N] à verser à la S.A. d'H.L.M. BATIGERE HABITAT une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -rappeler l’exécution provisoire.

Initialement appelée à l’audience du 28 novembre 2025, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l'audience du 11 juin 2026.

À l’audience du 11 juin 2026, la S.A. d'H.L.M. BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu les demandes de son assignation.

M. [I] [N], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de : -débouter la S.A. d'H.L.M. BATIGERE HABITAT de ses demandes, -condamner la S.A. d'H.L.M. BATIGERE HABITAT aux dépens, -condamner la S.A. d'H.L.M. BATIGERE HABITAT à verser à M. [I] [N] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -rejeter la demande relative à l’exécution provisoire.

Il convient de se référer aux écritures respectives des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la demande de résiliation du bail

Il résulte des articles 1224 et suivants du code civil que la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

La résolution met fin au contrat et prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il résulte de l’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation que le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En cas de non-respect de ces dispositions, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Selon l’article 2, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

Le bail stipule, en pages 2 et 3, que le logement loué constitue la résidence principale du locataire. Il s’engage à une présence effective dans le logement au moins 8 mois par an. La cession ou sous-location par le locataire de tout ou partie de son logement est interdite conformément à la législation en vigueur dans les immeubles HLM locatifs, sauf dans le cas limitativement prévu par le code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la S.A. d'H.L.M. BATIGERE HABITAT soutient que M. [I] [N] n’occuperait plus les lieux à titre de résidence principale et aurait procédé à une sous-location illicite du logement. Elle indique avoir été alertée de la situation par Mme [R] [W] [J], une personne recherchant un logement à [Localité 1] qui aurait signé un contrat de location sur le logement litigieux, aurait réglé un dépôt de garantie et un premier mois de loyer et n’aurait jamais récupéré les clés dudit logement. Mme [R] [W] [J] a déposé plainte le 14 février 2025 pour escroquerie.

La S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT verse aux débats un procès-verbal de constat du 23 avril 2025 duquel il ressort que, lorsque le commissaire de justice a pénétré dans les lieux, l’électricité était coupée (disjoncteur abaissé) et le logement était parfaitement propre et rangé, avec une décoration neutre mais sans aucun effet personnel (meuble TV vide, commode et penderie vides avec cintres et fer à repasser, vaisselle en quantité limitée et assortie, réfrigérateur vide à l’exception de deux bouteilles d’eau, poubelle vide, présence de produits ménagers, absence de produits d’hygiène, linge de toilette parfaitement plié sur une tablette dans la salle de bain, absence de vêtements, de courriers, de papiers personnels, d’objets...). Le commissaire de justice en a conclu qu’aucune trace d’habitation n’était présente et que l’état des lieux correspondait aux codes d’une chambre d’hôtel ou d’un appartement de location courte durée.

De son côté, M. [I] [N] nie toute inoccupation personnelle des lieux et toute sous-location illicite et rappelle que la charge d’une telle preuve pèse sur le bailleur.

M. [I] [N] considère que le procès-verbal de constat du 23 avril 2025 est établi à une date ponctuelle et ne permet pas de constater autre chose que son absence également ponctuelle des lieux. Toutefois, il ne fournit aucune explication quant à la raison et à la durée de son absence aux alentours du 23 avril 2025. En outre, les lieux tels qu’ils ont été constatés par le commissaire de justice le 23 avril 2025 font davantage penser à une inoccupation continue des lieux par M. [I] [N] qu’à une simple absence ponctuelle.

M. [I] [N] ajoute que le commissaire de justice n’a pas photographié l’intégralité de l’appartement et notamment certains emplacements qui contiendraient ses effets personnels. Il verse ainsi aux débats des photographies représentant des condiments dans un placard, des ustensiles de cuisine (quelques casseroles, un bol, un moule à cake, des torchons, quelques couverts), des produits d’hygiène dans la douche et quelques affaires sous un lit (couette, sac, pochette, valise). Or, ces photographies, outre le fait qu’elles ne permettent pas d’identifier l’appartement dans lequel elles ont été prises et sont d’évidence postérieures à la réception de l’assignation et des pièces, ne sont pas incompatibles avec les constatations du commissaire de justice en ce que les affaires photographiées par M. [I] [N] restent peu nombreuses et ne sont pas personnelles.

M. [I] [N] verse ensuite aux débats son avis d’imposition établi en 2025, 12 factures Bouygues Télécom (de janvier à décembre 2025) et une copie de son passeport délivré le 2 janvier 2024 faisant tous apparaître l’adresse du logement litigieux. Il rappelle que son nom figure sur la boîte aux lettres. Il justifie que le logement est bien assuré à son nom. Il produit encore une facture d’un serrurier datée du 29 avril 2025 afin de démontrer qu’il a remplacé la serrure après le passage du commissaire de justice qui l’avait forcée pour entrer dans les lieux. Néanmoins, ces éléments ne sont pas incompatibles avec ce qui pourrait s’apparenter à une gestion du bien, distincte d’une occupation des lieux personnelle, effective et à titre de résidence principale.

M. [I] [N] produit également deux attestations de témoins de M. [K] [M] et M. [S] [H], lesquels attestent de ce qu’ils sont régulièrement reçus chez lui dans l’appartement litigieux. Ces témoignages, partiaux car émanant d’amis du défendeur, doivent être appréciés avec réserve et ne sauraient suffire à rapporter la preuve d’une occupation personnelle et effective des lieux.

Par ailleurs, la manière dont la S.A. d'H.L.M. BATIGERE HABITAT a été alertée de la situation vient renforcer le doute sur l’usage dont le défendeur fait des lieux. M. [I] [N] précise n’avoir aucun lien avec la société DEL MALL IMMO MIREBEAU qui a signé le faux bail meublé du 8 février 2025 avec Mme [R] [W] [J]. Néanmoins, dans sa plainte du 14 février 2025, Mme [R] [W] [J] relate avoir visité l’appartement litigieux le 8 février 2025 avec une femme s’étant présentée comme la conjointe du propriétaire, et le 14 février 2025, un voisin lui aurait indiqué qu’il s’agissait d’un appartement social loué sur Airbnb. On imagine mal comment Mme [R] [W] [J] aurait pu visiter l’appartement au mois de février 2025 alors que celui-ci était censé être occupé à titre principal par M. [I] [N] et sans que celui-ci n’en soit informé.

Ainsi, il ressort de l’ensemble des éléments versés aux débats et des explications fournies par chacune des parties que la S.A. d'H.L.M. BATIGERE HABITAT rapporte suffisamment la preuve d’une inoccupation personnelle des lieux par M. [I] [N], lequel manque ainsi à ses obligations contractuelles.

Par conséquent, le bail du 11 septembre 2023 conclu entre la S.A. d'H.L.M. BATIGERE HABITAT et M. [I] [N] sera résilié au 8 septembre 2026, date de la présente décision, et l’expulsion de M. [I] [N] sera ordonnée.

II) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [I] [N] sera condamné à payer à la S.A. d'H.L.M. BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, le cas échéant révisé, et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 8 septembre 2026 et jusqu’à libération effective des lieux.

III) Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [I] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation du 11 septembre 2025 et du procès-verbal de constat du 23 avril 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A. d'H.L.M. BATIGERE HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc d'écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE, au 8 septembre 2026, la résiliation du bail conclu le 11 septembre 2023 entre la S.A. d'H.L.M. BATIGERE HABITAT et M. [I] [N] et portant sur l’appartement n° F1003 situé au sein de l’immeuble sis [Adresse 2],

ORDONNE à M. [I] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement n° F1003 situé au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE M. [I] [N] à payer à la S.A. d'H.L.M. BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, le cas échéant révisé, et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 8 septembre 2026 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE M. [I] [N] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 11 septembre 2025 et du procès-verbal de constat du 23 avril 2025,

CONDAMNE M. [I] [N] à verser à la S.A. d'H.L.M. BATIGERE HABITAT la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

ÉCARTE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

La greffière La Juge des contentieux de la protection