Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

JUGEMENT DU : 07 Septembre 2026 DOSSIER : N° RG 26/00076 - N° Portalis DB3A-W-B7K-EI6M NAC : 5AH AFFAIRE : [Q] [N] C/ [G] [L] MINUTE N° : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Mme CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Mme ODRION, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Q] [N] [Adresse 1] [Localité 1] comparante

DEFENDERESSE

Madame [G] [L] née le 24 Janvier 1941 à [Localité 2] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Me Isabelle CANDELIER, avocat au barreau de TOULOUSE

Débats tenus à l'audience du : 06 Juillet 2026 Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 07 Septembre 2026

Le 07 Septembre 2026 ccc délivrées aux parties cccrfe délivrée à Mme [N]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 20 juin 2017, Mme [G] [L] a donné à bail à Mme [Q] [N] et M. [Y] [Z] une maison d’habitation située [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 760 euros, outre 10 euros à titre de provision sur charges. Un dépôt de garantie d’un montant de 760 euros a été versé.

L’état des lieux d’entrée a eu lieu le 8 juillet 2017, et celui de sortie le 30 juin 2025.

Des échanges sont intervenus entre les parties.

Par requête en date du 18 novembre 2025, reçue au greffe le 8 décembre 2025, puis actualisée le 24 février 2026, Mme [Q] [N] a saisi le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi, aux fins de voir condamner Mme [G] [L] à lui restituer le montant du dépôt de garantie majoré des pénalités de retard.

Le 3 février 2026, une attestation d’échec de tentative de conciliation a été établie.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue.

A l’audience du 6 juillet 2026, Mme [Q] [N] sollicite du Juge de condamner Mme [G] [L] à lui payer les sommes suivantes :

- 479 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, - 801 euros au titre des pénalités de retard, Soit au total 1 280 euros.

A l’appui de ses prétentions, Mme [N] explique que Mme [L] lui a restitué une partie du dépôt de garantie, mais a retenu le reste sans motif légitime. Elle se fonde sur l’état des lieux de sortie, et fait valoir avoir tenté à plusieurs reprises de trouver une solution amiable, en vain.

En défense, Mme [G] [L], par son Conseil, sollicite du Juge, sur le fondement des dispositions des articles 7, 7-1 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, et 1732 du code civil, de :

- A titre principal, déclarer irrecevables les demandes de Mme [Q] [N], - A titre subsidiaire, la débouter de l’intégralité de ses demandes, - A titre infiniment subsidiaire, réduire les demandes de Mme [N] à une juste mesure,

En tout état de cause, - Condamner Mme [Q] [N] à lui payer la somme de 1000 € au titre du préjudice moral subi, - La condamner à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, Mme [L] affirme à titre principal que M. [Z], co-titulaire du bail, n’a pas participé à l’état des lieux de sortie et n’est pas associé à la présente procédure, de sorte qu’en raison de la présence d’une clause d’indivisibilité dans le contrat, les demandes de Mme [N] doivent être jugées irrecevables.

A titre subsidiaire, Mme [L] fait valoir que les retenues réalisées sur le dépôt de garantie étaient justifiées, pour un montant total de 521,89 euros. Elle s’appuie sur l’état des lieux de sortie, les factures produites, et les échanges survenus entre les parties postérieurement au 30 juin 2025. Elle ajoute que la présente procédure lui cause un préjudice moral important qu’il convient de réparer.

La décision a été mise en délibéré au 7 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la recevabilité des demandes

Il résulte des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, c’est à juste titre que Mme [L] relève que le contrat de bail a été conclu avec Mme [Q] [N] et M. [Y] [Z], et qu’une clause d’indivisibilité entre les deux locataires figurait au contrat.

Néanmoins, il est constant que la présence d’une telle clause ne fait pas échec à la demande d’un seul locataire de se voir restituer le montant du dépôt de garantie.

En cas de succès d’une telle demande, il appartiendrait éventuellement ensuite, le cas échéant, à l’autre locataire, de s’adresser à celui ayant bénéficié de la restitution, afin que les comptes soient établis entre eux.

En tout état de cause, l’absence de M. [Z] à la présente procédure ne rend pas les demandes formées par Mme [N] irrecevables.

En conséquence, ce moyen sera écarté, et les demandes formées par Mme [Q] [N] seront jugées recevables.

II- Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

A- Sur la somme déjà restituée

Il ressort des déclarations des parties à l’audience que Mme [L] a restitué la somme de 283,78 €, par virement réalisé le 1er août 2025.

Le solde s’élève donc à la somme de : 760 - 283,78 = 476,22 €.

B- Sur les retenues opérées par Mme [L]

En application des dispositions des articles 1730 et suivants du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

En outre, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été réalisé le 8 juillet 2017, lors de la prise à bail.

Un état des lieux de sortie a été effectué de façon contradictoire, le 30 juin 2025.

Ainsi, il conviendra de comparer les états des lieux d’entrée et de sortie, et de les confronter aux autres pièces produites, afin de vérifier la réalité des dégradations, et le coût de remise en état imputable à la locataire.

Sur l’entretien de la haie Il ressort de l’état des lieux d’entrée qu’il était mentionné : “les haies de clôture ne doivent pas dépasser deux mètres de haut et ne doivent pas dépasser chez les voisins”.

Sur l’état des lieux de sortie, il est indiqué : “arbres ; haies entretenus ; gazon tondu” (sic).

A cette seule comparaison, rien ne permet d’affirmer qu’une retenue puisse être opérée.

Mme [L] affirme que les échanges ultérieurs démontrent que Mme [N] a reconnu devoir procéder à l’élagage de la haie postérieurement à l’état des lieux de sortie.

Les courriels échangés entre les parties n’établissent cependant pas une reconnaissance de la part de la locataire d’avoir à faire réaliser une telle prestation. Seule Mme [L] évoque une discussion à ce sujet lors de l’état des lieux de sortie.

Toutefois, Mme [N] produit une facture établissant qu’elle a fait réaliser une prestation de taille de la haie, pour un montant de 140 € TTC ayant donné lieu à facturation en date du 28 juillet 2025. Ceci implique donc qu’un échange soit intervenu à ce titre.

Mme [L] soutient que cette prestation était insuffisante, et qu’elle a été contrainte de faire intervenir un autre jardinier, ce qui a été facturé 432 euros TTC selon facture en date du 15 novembre 2025.

Néanmoins, force est de constater que les éléments versés aux débats (photographies non datées, factures aux intitulés succincts, absence de mesure) ne suffisent pas à établir que la taille effectuée à l’initiative de Mme [N] n’ait pas permis de considérer que son obligation en qualité de locataire était bien satisfaite.

Or, en l’absence de toute mention à ce titre sur l’état des lieux de sortie, il appartenait à Mme [L] de justifier de façon non contestable que la retenue opérée était légitime.

Dans le cas présent, il sera jugé que tel n’est pas le cas.

La somme de 432 euros devra donc être restituée.

Sur le remplacement du hublot d’éclairage du garage Il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie qu’il manquait un globe d’éclairage.

Cela n’est d’ailleurs pas contesté par Mme [N].

Ainsi, il sera jugé que cette réparation doit être mise à sa charge, pour un montant de 5,99 €.

Sur l’achat d’une brosse Mme [L] affirme que l’achat d’une brosse a été rendu nécessaire afin de nettoyer les radiateurs, en raison d’un défaut d’entretien de la part de la locataire.

Or, rien n’est mentionné à ce titre sur l’état des lieux de sortie, et les photographies produites, non datées, ne permettent pas d’établir que cette dépense doive être mise à la charge de Mme [N].

La retenue d’un montant de 15,90 € opérée à ce titre ne sera donc pas jugée justifiée.

Sur le remplacement de quatre poignées de porte Mme [L] fait valoir que quatre poignées ont été remplacées.

Or, rien ne figure à ce titre sur l’état des lieux de sortie, et les photographies produites sont insuffisantes à établir que cette dépense doive être mise à la charge de Mme [N].

La retenue d’un montant de 31,96 € opérée à ce titre ne sera donc pas jugée justifiée.

Sur le remplacement des spots de la cuisine Il ressort de la comparaison des états des lieux qu’à la sortie, il est mentionné que “les éclairages du plan de travail ne fonctionnent pas”.

Mme [N] affirme qu’il s’agit d’un problème électrique, mais n’en justifie pas.

Le remplacement des spots de la cuisine, pour un montant de 36,04 €, devra donc être mis à sa charge.

***

Ainsi, il ressort de tout ce qui précède que le montant total devant être mis à la charge de la locataire, et pouvant être déduit du montant du dépôt de garantie s’élève à : - 5,99 € (hublot d’éclairage garage) - 36,04 € (spots de la cuisine) Soit au total : 42,03 €.

Le montant du dépôt de garantie devant être restitué à la locataire est donc de : 760 - 42,03 = 717,97 €.

Mme [L] ayant déjà restitué la somme de 283,78 €, elle reste donc redevable de : 717,97 - 283,78 = 434,19 €.

C- Sur les pénalités de retard

En application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

De plus, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que le dépôt de garantie devait être restitué au plus tard le 31 juillet 2025.

Dès lors, la majoration applicable, au jour de l’audience lors de la formulation de cette demande, est la suivante : (434,19 x 10%) x 12 mois = 521 euros.

En conséquence, Mme [L] sera condamnée à payer cette somme à Mme [N].

III- Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [G] [L] affirme avoir subi un préjudice moral résultant de la présente procédure. Néanmoins, au regard de l’issue du litige, aucune faute ne sera jugée imputable à Mme [Q] [N].

Cette demande sera donc rejetée.

IV- Sur les autres demandes

A- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de ces dispositions, Mme [G] [L] sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance.

B- Sur les frais irrépétibles

Selon les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu de l’issue du litige, la demande formée à ce titre par Mme [L] sera rejetée.

C- Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y aura pas lieu à écarter l’application de ces dispositions.

Le présent jugement sera donc exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

JUGE recevables les demandes formées par Mme [Q] [N],

CONDAMNE Mme [G] [L] à payer à Mme [Q] [N] la somme de 434,19 € (quatre-cent-trente-quatre euros et dix-neuf centimes), au titre de la restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE Mme [G] [L] à payer à Mme [Q] [N] la somme de 521 € (cinq-cent-vingt-et-un euros), au titre des pénalités de retard,

DÉBOUTE Mme [G] [L] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Mme [G] [L] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LA GREFFIÈRE LA JUGE