Demande en paiement des charges ou des contributions

RÉPUBLIQUE FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00401 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PGTS

MINUTE N° : 26/00975

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur COUR D'APPEL DE VERSAILLES TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 07 SEPTEMBRE 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [A] [X] [Adresse 1] [Adresse 3] [Localité 2] comparant en personne Madame [Q] [K] [Adresse 4] [Adresse 3] [Localité 1] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 12 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [A] [X] et Madame [Q] [K] sont propriétaires des lots n°204 (un appartement) et n°224 (une cave), représentant 57 / 9904 tantièmes, au sein d’un immeuble de la « [Adresse 5] », sise [Adresse 2] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée en date du 19 août 2025 (cachet postal – pli avisé non réclamé), le conseil du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS SERGIC, a mis en demeure Monsieur [A] [X] et Madame [Q] [K] de payer la somme de 2 405,11 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 12 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, a fait assigner Monsieur [A] [X] et Madame [Q] [K] à l’audience du 31 mars 2026 du tribunal de proximité de Montmorency, aux fins d’obtenir : - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 5 946,06 € arrêtée au 5 mars 2026, se décomposant comme suit : * 5 694,06 € au titre des charges de copropriété impayées ; * 252 € au titre des frais nécessaires au recouvrement ; - dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ; - ordonner la capitalisation des intérêts par année ; - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 800 € au titre des dommages et intérêts ; - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance ; - rappeler l’exécution provisoire de droit.

À l’audience utile du 12 mai 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Il s’oppose oralement à l’octroi de délais de paiement.

Il souligne qu’il s’agit de la première procédure engagée contre Monsieur [A] [X] et Madame [Q] [K], pour non-paiement des charges de copropriété.

Il expose que Monsieur [A] [X] et Madame [Q] [K], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des défendeurs au paiement de dommages et intérêts.

En défense, Monsieur [A] [X], assigné à étude et comparant en personne, reconnaît être redevable des sommes réclamées au titre des charges de copropriété et sollicite des délais de paiement sur une période de 24 mois, à raison de 200 € par mois en sus des charges courantes. Il conteste en revanche les frais de recouvrement sollicités en demande.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [A] [X] fait valoir qu’il est actuellement sans emploi tandis que Madame [Q] [K] se trouve en congé de maternité. Il indique que le foyer est composé du couple et de deux enfants à charge ; que pour sa part il perçoit une prestation de France Travail à hauteur de 770 € par mois et que le couple rembourse une échéance d’emprunt immobilier s’élevant à 700 € par mois. Enfin, Monsieur [A] [X] conteste les frais de recouvrement au motif qu’il n’a jamais reçu de lettre recommandée, en raison d’un suivi de réexpédition de son courrier.

Madame [Q] [K], assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 septembre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui justifie de la qualité de propriétaires de Monsieur [A] [X] et Madame [Q] [K], verse aux débats : - un extrait de matrice cadastrale ; - les procès-verbaux de l’assemblée générale des 16 décembre 2024 et 16 décembre 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et d’adoption des travaux ; - les appels de charges et travaux pour la période du 1er janvier 2025 au 5 mars 2026 ; - un décompte des sommes dues par les défendeurs depuis le 30 juin 2024 et arrêté au 5 mars 2026 ; - un courrier de mise en demeure daté du 27 mars 2025 ; - une relance après mise en demeure daté du 27 avril 2025 ; - une mise en demeure par avocat adressée par lettre recommandée aux défendeurs le 8 août 2025, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé » ; - le contrat de syndic.

Doit être déduite du décompte présenté la somme de 1 668,29 € relative aux appels de fonds antérieurs au 1er janvier 2025, à défaut de justification par les pièces versées aux débats.

Par ailleurs, il n’est pas tenu compte, au titre des charges de copropriété, des diverses sommes relevant des frais de recouvrement imputées au décompte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [A] [X] et Madame [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 1] la somme de 4 025,77 €, au titre des charges de copropriété dues au 5 mars 2026.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 252 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il n’est pas justifié des frais de mise en demeure imputés le 28 mars 2025 à hauteur de 35 € ainsi que des frais de relance facturés le 28 avril 2025 à hauteur de 25 €, l’envoi des courriers n’étant pas démontré. Ces frais seront donc rejetés.

Il convient également de déduire les frais « d’envoi de dossier en procédure », qui, bien que prévus par le contrat de syndic en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

La demande de condamnation en paiement au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.

Sur les intérêts :

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. En l’absence d’interpellation suffisante par la mise en demeure en date du 27 mars 2025, dont il n’est pas démontré qu’elle a touché ses destinataires, les sommes dues par Monsieur [A] [X] et Madame [Q] [K] porteront intérêt au taux légal à compter du 19 août 2025, date d’envoi de la mise en demeure par avocat, revenue avec la mention « pli avisé non réclamé ».

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, outre que la mauvaise foi de Monsieur [A] [X] et Madame [Q] [K] n’est pas démontrée, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la solidarité :

En l’absence de disposition légale ou de justification d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les deux copropriétaires des lots, qui se ne présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [A] [X] verse aux débats un mandat exclusif de vente incomplet, dépourvu de la signature de Madame [Q] [K], et ne mentionnant aucune adresse, rendant impossible l’identification du bien concerné.

Au surplus, il ne produit aucun élément relatif à sa situation personnelle et financière.

Il convient dès lors de rejeter la demande aux fins de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [A] [X] et Madame [Q] [K], in solidum, aux entiers dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner Monsieur [A] [X] et Madame [Q] [K], in solidum, à lui payer la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [A] [X] et Madame [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SAS SERGIC, la somme de 4 025,77 €, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 5 mars 2026 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 3] de sa demande tendant à voir prononcer la solidarité entre Monsieur [A] [X] et Madame [Q] [K] ;

DIT que les intérêts sur la somme de 4 025,77 € courent à compter de la mise en demeure du 19 août 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SAS SERGIC, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [A] [X] et Madame [Q] [K] au titre des dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [A] [X] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [X] et Madame [Q] [K] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE, in solidum, Monsieur [A] [X] et Madame [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SAS SERGIC, la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 7 septembre 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE