Baux professionnels - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 26/00784 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VBJJ

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 26/00784 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VBJJ NAC: 5BA

FORMULE EXÉCUTOIRE délivrée le

à la SCP BOYER & GORRIAS à Maître Véronique L’HOTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE

SCI MDPA-[Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocats au barreau de TOULOUSE (postulant) et Maître Jean-Marie LAFRAN de la SELARL LAFRAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE (plaidant)

DÉFENDERESSE

Mme [A] [Z], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Véronique L’HOTE de la SCP CABINET SABATTE ET ASSOCIEES, avocats au barreau de TOULOUSE (postulant) et Me Angélique MERLIN, avocat au barreau de ROUEN (plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 13 juillet 2026

PRÉSIDENT : Audrey FERRE, Vice-présidente

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Audrey FERRÉ, Vice-Présidente

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

N° RG 26/00784 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VBJJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 11 octobre 2019, la SCI MDPA-[Adresse 1] a donné à bail à Madame [A] [Z] des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 1 500 euros.

Le 9 septembre 2025, Madame [A] [Z] a délivré congé à effet du 1er mars 2026.

L’état des lieux de sortie et la remise des clés s’est effectuée le 1er avril 2026.

Par acte du 17 avril 2026, la SCI MDPA-[Adresse 1] a fait assigner Madame [A] [Z] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir : - condamner Madame [A] [Z] à lui payer la somme provisionnelle de 44 741,45 euros au titre de l'arriéré locatif au 28 février 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 30 483,25 euros à du commandement de payer, - condamner Madame [A] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 1 750 euros pour la période du 1er mars au 1er avril 2026, - condamner Madame [A] [Z] aux dépens et à lui payer une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 juillet 2026.

Aux termes de ses conclusions soutenues oralement, la SCI MDPA-[Adresse 1] maintient les demandes de son assignation sauf à ajouter s’opposer à l’ensemble des demandes de Madame [A] [Z]. Oralement, elle s’en rapporte quant à la demande de délais de paiement.

Pour s’opposer à la nullité de l’assignation, elle indique qu’un co-gérant peut, sauf limitation statutaire expresse, accomplir seul les actes de gestion entrant dans l’objet social, ce qui inclut pour une SCI l’action en paiement des loyers contre le locataire. Elle ajoute que la défenderesse a expressément indiqué dans sa lettre de démission que celle-ci avait un effet rétroactif à la date de création de la SCI. Sur ses demandes de provision, elle rappelle que l’urgence n’est pas une condition au titre de l’article 835 du code de procédure civile. Elle s’oppose à la qualification de bail mixte alors que la destination professionnelle est expressément mentionnée au bail et résulte de la volonté commune des parties et de la reconnaissance du locataire lui-même dans son congé, rappelant que le caractère de la location est déterminé non par l’usage que le locataire a pu faire de la chose louée mais par la destination que lui ont donné les parties contractantes. Elle conteste toute incohérence des décomptes, dont les variations s’expliquent par les frais d’acte, et qui sont parfaitement raccord avec les déclarations fiscales. Elle ajoute que si le bail ne prévoit pas le règlement de provisions à valoir sur les charges locatives, celles-ci demeurent néanmoins dues dès lors qu’elles correspondant à l’usage direct des locaux par la locataire et que donc la refacturation est admise.

Concluant en réponse, Madame [A] [Z] sollicite : A titre principal, le prononcé de la nullité de l’assignation et la condamnation du demandeur aux dépens,A titre subsidiaire, le rejet de l’ensemble des demandes de la SCI MDPA-[Adresse 1] et sa condamnation aux dépens,A titre infiniment subsidiaire, la limitation de la provision aux sommes non prescrites et justifiées, la limitation de l’indemnité d’occupation à 1 500 euros et l’octroi de délais de paiement sur 24 mois avec imputation des paiements sur le capital,En tout état de cause, la condamnation du demandeur à lui payer 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle fonde la nullité de l’assignation sur l’article 117 du code de procédure civile, soutenant un défaut de pouvoir de Monsieur [F] pour agir seul au nom de la SCI alors qu’elle-même et une troisième personne étaient co-gérants et qu’elle disposait en application des statuts d’un pouvoir d’opposition qu’elle n’a pas été en mesure d’exercer. Elle précise que la nullité s’apprécie au jour de l’assignation et que sa démission de sa qualité de gérante est postérieure. Ensuite, elle conteste toute urgence puisque les lieux ont été restitués et fait valoir l’existence de contestations sérieuses quant aux provisions demandées au regard de la contradiction entre le décompte produit et les déclarations fiscales ; au regard de la qualification du bail professionnel compte tenu du formulaire utilisé, de la description du bien, de la déclaration de la SCI lorsqu’elle l’a acquis, des conditions d’assurance qui démontrent qu’il s’agit en réalité d’un bail à usage mixte (habitation et professionnel) de sorte que la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 trouverait à s’appliquer ; au regard de l’absence de décompte définitif des charges approuvées et de l’absence de mention du bail quant à l’exigence de provisions sur charge. Enfin, elle fonde sa demande de délais de paiement sur les difficultés de trésorerie rencontrées suite aux périodes de fermeture administratives liées à la crise sanitaire qui ont directement affecté son activité libérale de psychologue nouvellement installée et elle souligne, s’agissant de l’indemnité d’occupation, l’absence de toute étude de valeur locative de marché justifiant d’un montant supérieur au loyer contractuel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation

En application de l’article 117 du code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’assignation le défaut de pouvoir d'une partie. Cette nullité de fond n’est pas susceptible d’être régularisée.

Aux termes de l’article 1849 du code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social. En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l'alinéa précédent. L'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet à l'égard des tiers, à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance. Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers.

En l’espèce, il existait au jour de l’assignation trois co-gérants, dont Madame [A] [Z], une démission postérieure de la qualité de co-gérant ne pouvant avoir d’effet rétroactif.

Les statuts de la SCI MDPA-[Adresse 1] rappellent à l’article 18-2 les dispositions de l’article 1849 du code civil, dans des termes similaires : « En cas de pluralité de gérants, dans les rapports avec les tiers, chacun des gérant peut faire tous les actes de gestion dans l’intérêt de la société et dispose des mêmes pouvoirs que s’il était gérant unique. En cas de pluralité de gérants, chaque co-gérant dispose du droit de s’opposer à toute opération non encore conclue », précisant que « pour les actions en justice engagées par la société, la date limite de validité de l’opposition correspond à la date de dépôt de la requête au greffe du tribunal compétent ».

Il en résulte que chaque cogérant représente seul la SCI à l’égard des tiers et qu’une action en justice en paiement des loyers contre le locataire, tiers à la SCI, constitue un acte de gestion que chacun peut exercer seul au nom de la SCI.

Il est exact que la SCI MDPA-[Adresse 1], représentée par Monsieur [P] [F], co-gérant, ne justifie pas avoir informé Madame [A] [Z], autre co-gérante, du projet d’assignation et ne l’a ainsi pas mise en mesure de s’y opposer. Toutefois, il convient de relever que l’assignation était justement dirigée contre Madame [A] [Z] en sa qualité de locataire de la SCI. Il existait ainsi un conflit d’intérêt manifeste puisque le locataire était également co-gérant et le débiteur poursuivi et le droit d’opposition n’avait donc ici aucun sens. Il ne peut être admis que le débiteur-cogérant bloque lui-même une action de la SCI dirigée contre lui.

Par conséquent la demande de nullité de l’assignation sera rejetée.

Sur les demandes en paiement de provisions

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L'octroi d'une provision ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut correspondre à la totalité de l'obligation. L’urgence n’est pas une condition d’application de l’article 835 du code de procédure civile.

S'agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

En l’espèce, la demande de provision porte sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation, le bail ayant été résilié à effet au 1er mars 2026 par le locataire alors que les lieux n’ont été restitués qu’un mois plus tard.

Sur l’arriéré locatif Il est produit un décompte locatif faisant état d’un arriéré de 44 741,45 euros.

Une première contestation porte sur la nature du bail et le délai de prescription applicable. A ce titre il sera rappelé que le bail professionnel est régi par l’article 57-A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et qu’il est conclu pour une durée au moins égale à six ans, le délai de préavis des parties étant de six mois. Le bail mixte (d’habitation et professionnel) est quant à lui soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et est conclu pour une durée au moins égale à six ans en cas de bailleur personne morale, le préavis du locataire étant de trois mois.

En l’espèce, le bail souscrit le 14 octobre 2019 est un formulaire type de « contrat type de location ou de colocation de logement vide » soumis à la loi du 6 juillet 1989. S’agissant de la destination des locaux, le formulaire rappelait les deux usages possibles « usage d’habitation ou usage mixte professionnel et d’habitation » et manuscritement, il a été indiqué à côté « professionnel ». Le bail a été conclu pour une durée de 3 ans. Le preneur a souscrit le 13 décembre 2019 une assurance habitation ainsi qu’une assurance multirisque professionnelle. Le bailleur, lorsqu’il a fait délivrer un commandement de payer le 4 août 2025 a qualifié le bail de professionnel. Le preneur, lorsqu’il a résilié le contrat s’est prévalu d’un délai de 6 mois pour « les professionnels ».

Il en résulte un contrat dont la qualification écrite comporte une ambiguïté en ce qu’il y a une contradiction entre le formulaire utilisé laissant penser à un bail mixte, la durée du bail prévue qui ne correspond ni à un bail professionnel ni mixte et le terme « professionnel » qui y figure à côté d’une mention type qui ne fait état que de deux choix possibles (d’habitation et mixte habitation et professionnel), de sorte qu’il y a lieu d’interpréter la volonté des parties, laquelle ne ressort pas avec l’évidence requise en référé au vu des éléments contradictoires rappelés ci-dessus : utilisation réelle mixte mais invocation du délai de préavis du bail professionnel par le locataire. Il existe ainsi une contestation sérieuse sur la qualification du bail et le délai de prescription applicable : 3 ans en cas de bail mixte et 5 ans en cas de bail professionnel. Toutefois, il convient de relever qu’a minima les arriérés de 3 ans à compter de l’assignation ne sont pas sérieusement contestables, soit les arriérés des sommes échues entre le 17 avril 2023 et 17 avril 2026. Or, les arriérés locatifs n’ont débuté en tout état de cause qu’en janvier 2024, c’est-à-dire à une période assurément non prescrite quelle que soit la qualification du bail retenue.

Une deuxième contestation porte sur les charges dès lors que le bail ne comporte pas de clause relative à une provision sur charges, ou plutôt, la clause préremplie du formulaire type n’a pas été remplie. Il en résulte une difficulté sérieuse pour le bailleur à appeler et réclamer le paiement de telles provisions sur charges, non contractuellement prévues. En revanche, sur justification des charges locatives acquittées, le bailleur est bienfondé à en réclamer le remboursement des charges de copropriété locatives définitives. Or il justifie bien des charges définitives de 2023 (2 995,29 euros) et 2024 (2 966,25 euros).

Une troisième contestation porte sur les incohérences du décompte. Or, le décompte arrêté à fin février 2026 n’est pas incohérent par rapport à celui arrêté à fin juin 2025 puisqu’il corrige les erreurs d’imputation du précédant en procédant à l’imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes, et ce conformément à l’article 1256 du code civil. En outre, il n’est démontré aucune incohérence par rapport aux déclarations fiscales.

Ainsi, même en retenant le délai de prescription le plus favorable (3 ans) et en retirant les sommes appelées au titre des provisions sur charges 2025 et 2026, il ressort du décompte produit que la somme de 41 153,44 euros n’est pas sérieusement contestable.

Madame [A] [Z] sera donc condamnée à payer à la SCI MDPA-[Adresse 1] la somme de 41 153,44 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil, et non à compter du commandement de payer compte tenu des erreurs d’imputation des paiements qu’il comporte.

Sur l’indemnité d’occupation Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par Madame [A] [Z] depuis du 1er mars au 1er avril 2026, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, soit à la somme de 1 500 euros, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et en ce qu’il n’est pas justifié ni même expliqué pourquoi la somme devrait être augmentée à 1 750 euros.

Sur la demande de délai de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

En l’espèce, Madame [A] [Z] expose des difficultés financières en lien avec la crise COVID et la suspension de son activité durant cette période. Le créancier n’a pas précisé son besoin, de sorte qu’il sera fait droit au principe des délais de paiements.

Toutefois en l’absence de plus amples justificatifs et explications sur la situation actuelle du débiteur, ceux-ci seront limités à 12 mois.

Afin que les versements effectués pendant cette période permettent une diminution effective du montant de la dette il y a lieu de dire que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Une clause de déchéance sera prévue afin de préserver les intérêts du créancier.

Sur le coût du procès

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les délais de paiement s’appliqueront sur cette somme. La propre demande du défendeur au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant par ordonnance contradictoire, rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par décision exécutoire par provision,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront ;

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Déboute Madame [A] [Z] de son exception de nullité de l’assignation ;

Condamne Madame [A] [Z] à payer à la SCI MDPA-[Adresse 1] provision de 41 153,44 euros au titre de l’arriéré locatif au 28 février 2026 avec intérêts au taux à compter du 17 avril 2026 ;

Condamne Madame [A] [Z] à payer à la SCI MDPA-[Adresse 1] une provision de 1 500 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 1er mars au 1er avril 2026 ;

Condamne Madame [A] [Z] à payer à la SCI MDPA-[Adresse 1] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que Madame [A] [Z] pourra se libérer de ces sommes par 11 mensualités de 3 500 euros payables le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Dit que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital ;

Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restante due sera immédiatement exigible ;

Rappelle qu'aux termes de l'article 1343-5 al 4 du code civil ces délais suspendent les voies d'exécution et que les majorations d’intérêts ou pénalités ne sont pas encourues pendant ces délais ;

Déboute Madame [A] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [A] [Z] aux dépens.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

Le greffier, Le président,