Demande relative à une servitude de distance pour les plantations et constructions

N° RG 25/00508 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NQAO

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [R] [Adresse 1] [Localité 1]

[R] Civil N° RG 25/00508 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NQAO

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes à Maître LE CHEVALLIER; Mme [V]; Me STORCK

le

Le Greffier

Me Olivier DE BOISSIEU Me Véronique LECHEVALLIER Me Pierre STORCK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

27 AOUT 2026

DEMANDERESSES :

S.C.I. [U] [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Véronique LECHEVALLIER, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [H] [Q] [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Véronique LECHEVALLIER, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDERESSES :

Madame [E] [S] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Olivier DE BOISSIEU, avocat au barreau de PARIS

S.E.L.A.S. MJE ès qualités de liquidateur de la S.C.I. TALION ([Adresse 4]) [Adresse 5] [Localité 3] représentée par Me Pierre STORCK, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Nathalie SCHMITLIN, Juge des référés Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS : A l'audience publique du 09 Juin 2026

JUGEMENT Contradictoire, rendu en premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des référés et par Lila BOCKLER, Greffier N° RG 25/00508 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NQAO

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits constants :

La société civile immobilière [U], gérée par Mme [H] [Q] veuve [D], est propriétaire d’un bien immobilier comprenant une maison et un garage situés [Adresse 2] à [Localité 4].

La parcelle voisine, située [Adresse 3], appartient à la société civile immobilière Talion. La SCI Talion a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde convertie en liquidation judiciaire par jugement du 6 février 2023, la société MJE, prise en la personne de M. [K] [A], étant désignée en qualité de liquidateur.

Le bien appartenant à la SCI Talion a été donné à bail à Mme [E] [S], qui est par ailleurs associée de ladite société.

Il a été constaté un écoulement d’eau en provenance de la parcelle de la SCI Talion vers la propriété de la SCI [U], située en contrebas, ainsi que la présence d’arbres de plus de trois mètres de hauteur implantés à proximité de la ligne séparative et dont les branches s’étendent sur le fonds voisin.

Par jugement du 16 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection a prononcé la résiliation judiciaire du bail liant la SCI Talion à Mme [S] et a ordonné son expulsion.

Procédure :

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 mars 2025, la SCI [U] et Mme [D] ont fait assigner Mme [S] et la société MJE, ès qualités de liquidateur de la SCI Talion, devant le juge des référés près le tribunal de proximité de Haguenau.

Dans leurs conclusions récapitulatives du 13 octobre 2025, les demanderesses sollicitent, à titre préalable, qu’il soit ordonné la mise en œuvre d’une tentative de conciliation. Au principal, elles demandent qu’il soit ordonné à Mme [S], solidairement ou in solidum avec la société Mje ès qualités, de procéder à l’entretien du puisard et à l’élagage des arbres situés à moins de deux mètres de la limite séparative, sous astreinte respective de 100 euros par jour de retard. Elles précisent dans les motifs de leurs écritures fonder leur demande sur les articles 671 à 673 du code civil, visant tant la réduction de la hauteur légale que la coupe des branches surplombant leur fonds. Elles réclament en outre la condamnation solidaire ou in solidum des défendeurs à leur payer des sommes provisionnelles à valoir sur la réparation de leur préjudice matériel (3 642 euros), de leur trouble de jouissance (1 000 euros pour la période de mai 2022 à avril 2024 et 150 euros pour la privation de jouissance à compter de mai 2024) et de leur préjudice moral (1 500 euros), outre 1 500 euros chacune au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de leurs prétentions, la SCI [U] et Mme [D] font valoir l’existence d’un trouble anormal de voisinage avéré par des constats d’huissier dressés en octobre et novembre 2024. Elles imputent la responsabilité de ces désordres au défaut d’entretien du puisard et des végétaux, estimant qu’il appartient tant au propriétaire qu’à l’occupante d’y remédier.

Par conclusions en date du 9 octobre 2025, la société MJE, ès qualités de liquidateur de la SCI Talion, demande à la juridiction de dire n’y avoir lieu à référé et rejeter les prétentions des demanderesses, et de déclarer irrecevable la demande reconventionnelle formulée par Mme [S]. Subsidiairement, elle sollicite que Mme [S] la garantisse de toute condamnation prononcée à son encontre. Elle met en compte 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

La société MJE oppose l’existence de contestations sérieuses, soulignant que l’entretien du puisard et l’élagage des arbres constituent des réparations locatives incombant exclusivement à la locataire. S’agissant de la demande reconventionnelle de Mme [S], le liquidateur soulève l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 16 septembre 2025, qui a écarté la prise en compte des factures de travaux dont elle réclame le remboursement.

Par conclusions en date du 25 avril 2026, Mme [S] demande à titre principal de renvoyer l’affaire au fond en raison de l’existence d’une contestation sérieuse. Subsidiairement, elle sollicite de juger irrecevable la demande de tentative préalable de conciliation formulée par les demanderesses et de les débouter de l’ensemble de leurs prétentions dirigées contre elle. À titre reconventionnel, elle demande la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 9 289 euros à titre d’indemnisation pour les dépenses afférentes au puits. Encore plus subsidiairement, elle sollicite la condamnation du bailleur à la garantir de toutes éventuelles indemnités mises à sa charge. Enfin, elle réclame la condamnation solidaire des demanderesses à lui verser 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Elle expose que le litige aurait dû faire l’objet d’une conciliation obligatoire au sens de l’article 750-1 du code de procédure civile. Sur la responsabilité des désordres, elle soutient que les écoulements d’eau ne proviennent pas d’un défaut d’entretien de sa part, mais d’un vice structurel du puisard qui s’avère sous-dimensionné pour recevoir les rejets de la pompe à chaleur et les eaux pluviales. Elle estime que cette mise aux normes constitue une réparation incombant au propriétaire. Elle affirme avoir dû engager des frais pour pallier la carence du liquidateur.

Il sera renvoyé aux écrits des parties pour plus ample exposé de leurs moyens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 9 juin 2026, à laquelle les parties étaient représentées par leur avocat. Lors des débats, il a été acté que Mme [S] a quitté les lieux à la suite de son expulsion intervenue par procès-verbal du 13 mai 2026. Il a été précisé que la locataire avait saisi le juge de l’exécution d’une demande de délais, mais que l’expulsion a été exécutée avant l’issue de cette procédure.

L’affaire a été mise en délibéré pour la présente ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

Selon l’article 446-1 du code de procédure civile, lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, elles doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Sur la capacité à agir de la SCI [U]

La SELAS MJE, ès qualités de liquidateur de la SCI TALION, soulève un doute quant à l’existence juridique de la SCI [U] à la suite du décès de M. [D]. Aux termes de l’article 1844-5 du code civil, la réunion de toutes les parts sociales en une seule main n’entraîne pas la dissolution de plein droit de la société, un délai d’un an étant accordé pour régulariser la situation.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale extraordinaire versés aux débats, et particulièrement celui du 10 octobre 2025, que la société a poursuivi son activité et que la pluralité d’associés est pleinement avérée (le capital étant réparti entre Mme [Q], la succession de M. [D], et un tiers nouvellement associé par cession de parts).

Le décès de M. [D] n’a donc pas emporté la disparition de la personnalité morale de la société.

Mme [Q] justifiant par ces mêmes actes de sa qualité de gérante, la SCI [U] dispose de la capacité à agir pour la défense de ses intérêts patrimoniaux.

Sur la demande tendant à voir ordonner une tentative préalable de conciliation

La sci [U] et Mme [Q] sollicitent, à titre préalable, qu’il soit ordonné la mise en œuvre d’une tentative de conciliation. Mme [S] conclut à l’irrecevabilité de cette demande.

Toutefois, les pièces du dossier établissent qu’un conciliateur de justice, M. [P], a d’ores et déjà été saisi par les demanderesses avant l’introduction de l’instance. Les parties ont été convoquées à une réunion fixée au 20 février 2025, laquelle n’a pu se tenir en raison de l’absence des défendeurs, entraînant la rédaction d’un procès-verbal de carence.

Une tentative de conciliation ayant déjà été diligentée et s’étant soldée par un échec, la demande tendant à voir ordonner une nouvelle mesure de conciliation sera rejetée.

Sur les demandes d’injonction de faire

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux de constat dressés par commissaire de justice les 3 octobre et 20 novembre 2024 qu’un écoulement d’eau important provient du fonds de la SCI Talion et inonde la parcelle de la SCI [U], et que des branchages en provenance du fonds voisin dépassent largement la limite séparative.

Il a été constaté lors de l’audience que Mme [S] a libéré les lieux le 13 mai 2026 à la suite de son expulsion. N’ayant plus la jouissance ni la maîtrise matérielle de la parcelle sise [Adresse 3], elle se trouve dans l’impossibilité d’y exécuter une prestation d’entretien ou d’aménagement. Les demandes d’injonction sous astreinte dirigées à son encontre sont par conséquent devenues sans objet. Il convient de constater qu’il n’y a plus lieu à référé de ce chef à l’encontre de Mme [S].

En revanche, la SCI Talion, représentée par son liquidateur la société MJE, a recouvré la pleine et entière disposition de son bien immobilier.

S’agissant des arbres implantés à moins de deux mètres de la limite séparative, l’infraction aux distances et hauteurs légales prévues par les articles 671 et 672 du code civil, de même que le surplomb des branches sur le fonds voisin régi par l’article 673 du même code, caractérisent un trouble manifestement illicite. La mesure de remise en état ne souffre d’aucune ambiguïté technique.

Il y a donc lieu d’ordonner à la société MJE, ès qualités de liquidateur de la SCI TALION, de procéder à la coupe des branches surplombant la propriété de la sci [U] et à la réduction à deux mètres de hauteur des arbres plantés à moins de deux mètres de la ligne séparative, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance.

S’agissant en revanche de l’écoulement des eaux, si sa matérialité est établie, les moyens techniques nécessaires pour y mettre fin, même de manière provisoire, font l’objet de contestations sérieuses et nécessitent l’avis d’un expert. Il n’apparaît pas possible d’enjoindre au propriétaire, sous peine d’astreinte, de faire cesser une inondation sans que la nature, la faisabilité et le coût des travaux de reprise ne soient préalablement déterminés. L’injonction de faire de ce chef se heurte à une contestation sérieuse et doit être rejetée en l’état.

Sur les demandes de provision à valoir sur les dommages et intérêts

Selon le deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

La SCI [U] et Mme [D] sollicitent l’allocation de provisions pour réparer leur préjudice matériel, leur trouble de jouissance et leur préjudice moral.

En l’espèce, si la matérialité de l’écoulement d’eau et le dépassement des végétaux justifient qu’il y soit mis fin au titre du trouble manifestement illicite, l’obligation de réparer les préjudices allégués à hauteur des sommes réclamées se heurte à des contestations sérieuses. En effet, les parties s’opposent tant sur l’origine technique exacte du sinistre (défaut d’entretien locatif ou vice structurel de dimensionnement du puisard) que sur l’étendue, la matérialité et l’évaluation des préjudices subis par les demanderesses (nature exacte des plantations détruites, réalité du devis de reprise, impact réel sur la jouissance).

La caractérisation du lien de causalité direct entre l’état de l’installation et l’ensemble des dommages invoqués, ainsi que leur chiffrage précis, supposent des investigations techniques qui échappent à l’évidence requise en référé et relèvent de l’appréciation du juge du fond.

L’obligation au paiement des provisions réclamées étant sérieusement contestable, il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de Mme [S]

Mme [S] sollicite la condamnation de la société MJE, ès qualités de liquidateur de la SCI TALION, à lui rembourser la somme de 9 289 euros au titre des travaux d’intervention sur la pompe à chaleur et le puisard qu’elle affirme avoir pris en charge pour pallier la carence du bailleur. La société MJE oppose l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu le 16 septembre 2025 par le juge des contentieux de la protection.

L’article 122 du code de procédure civile prévoit que la chose jugée constitue une fin de non-recevoir.

En l’espèce, par jugement du 16 septembre 2025 rendu entre la société MJE, ès qualités de liquidateur de la SCI TALION et Mme [S], le juge a expressément retenu que ces dépenses, engagées par la locataire sans l’accord préalable du liquidateur, étaient inopposables à la procédure de liquidation. La juridiction a en outre rappelé qu’elle n’était pas habilitée à statuer sur la validité de cette créance, laquelle relève des règles de la procédure collective et dont l’existence doit, en cas de contestation, être tranchée par le juge-commissaire.

Dès lors, la demande de provision dirigée à l’encontre de la société MJE, ès qualités de liquidateur de la SCI TALION, se heurte à l’autorité de la chose jugée quant à l’inopposabilité de ces factures à la liquidation judiciaire.

Elle échappe en outre aux pouvoirs du juge des référés, la reconnaissance d’une telle créance relevant de la compétence exclusive des organes de la procédure collective.

Il convient par conséquent de déclarer cette demande reconventionnelle irrecevable.

Sur la demande subsidiaire d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, si la matérialité du trouble justifie une injonction de remise en état concernant la végétation, l’évaluation précise des préjudices matériels et de jouissance subis par les demanderesses du fait de l’eau fait l’objet de contestations. Par ailleurs, la détermination de l’origine technique des désordres (vice de conception, sous-dimensionnement ou défaut d’entretien) est nécessaire pour éclairer le juge du fond sur le lien de causalité avec les dommages invoqués, ainsi que sur la répartition finale de la charge de la réparation entre le propriétaire du fonds et l’ancienne locataire.

Les demanderesses justifient par conséquent d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire. Il appartiendra notamment à l’expert de préconiser dans les plus brefs délais toute mesure conservatoire utile pour limiter les écoulements dans l’attente d’une solution définitive. Il convient de faire droit à cette demande selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de renvoi au fond

Mme [S] sollicite à titre principal le renvoi de l’affaire devant le juge du fond, arguant de l’existence de contestations sérieuses.

S’il est exact que l’évaluation des préjudices pécuniaires et la détermination des remèdes techniques à l’écoulement d’eau se heurtent à des contestations sérieuses justifiant qu’il n’y ait pas lieu à référé de ces chefs, le juge des référés demeure compétent, d’une part, pour prescrire les mesures qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite tel que le dépassement de branchages, et d’autre part, pour ordonner une mesure d’instruction avant tout procès sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

La demande de renvoi global de l’affaire au fond n’est donc pas justifiée en l’état et doit être rejetée, les parties conservant la faculté de saisir la juridiction du fond à l’issue des opérations d’expertise.

Sur les demandes de garantie

La société MJE, ès qualités de liquidateur de la SCI TALION, et Mme [S] sollicitent chacune d’être garantie par l’autre des éventuelles condamnations prononcées à leur encontre.

S’agissant de l’injonction de faire ordonnée à l’encontre de la société MJE (entretien/réparation du puisard et élagage), cette obligation et l’astreinte qui l’assortit revêtent un caractère strictement personnel de contrainte. La société MJE, ès qualités de liquidateur de la SCI TALION, ne saurait par conséquent en demander la garantie à Mme [S].

Par ailleurs, aucune condamnation pécuniaire n’étant prononcée à titre provisionnel dans la présente instance, les demandes de garantie de ce chef sont en l’état sans objet. Il convient donc de rejeter les demandes d’appel en garantie.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société MJE, ès qualités de liquidateur de la SCI Talion, qui succombe en ce qui concerne l’injonction de faire cesser le trouble de voisinage, supportera les dépens de l’instance.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties conserveront la charge de leurs propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée du défaut de capacité à agir de la société civile immobilière [U] ;

DÉCLARONS recevable l'action introduite par la société civile immobilière [U] et Mme [H] [Q] veuve [D] ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner une tentative préalable de conciliation entre les parties ;

CONSTATONS que Mme [E] [S] a libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4] à la suite de son expulsion intervenue le 13 mai 2026 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’injonction de faire dirigées à l’encontre de Mme [E] [S] ;

ORDONNONS à la société MJE, ès qualités de liquidateur de la société civile immobilière Talion, de procéder à la coupe des branches surplombant la propriété de la société civile immobilière [U] et à la réduction à deux mètres de hauteur des arbres plantés à moins de deux mètres de la limite séparative ;

DISONS que cette obligation devra être exécutée sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction sous astreinte tendant à faire cesser le déversement d’eau, en raison de l’existence de contestations sérieuses sur les remèdes techniques à y apporter ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision à valoir sur l’indemnisation des préjudices matériel, moral et de jouissance formées par la société civile immobilière [U] et Mme [H] [Q] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle en paiement d’une provision de 9 289 euros formée par Mme [E] [S] ;

DÉBOUTONS la société MJE, ès qualités de liquidateur de la SCI TALION, et Mme [E] [S] de leurs demandes réciproques d’appel en garantie ;

ORDONNONS une mesure d’expertise ;

DÉSIGNONS pour y procéder M. [Y] [I] ([Courriel 1]), expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 5], avec pour mission de :

- convoquer les parties et se rendre sur les lieux, sis [Adresse 6] à [Localité 4] ;

- se faire remettre l’ensemble des pièces du dossier, entendre les parties et tous sachants ;

- constater, décrire et évaluer les désordres allégués affectant la propriété de la société civile immobilière [U] (ruissellements, stagnations d’eau, dépérissement de la végétation, etc.) ;

- rechercher et déterminer l’origine et les causes exactes de ces désordres ; à cette fin, examiner notamment les installations d’évacuation des eaux (puisard, pompe à chaleur...) situées sur le fonds de la société civile immobilière Talion, et se prononcer sur leur dimensionnement, leur état d’entretien, et leur conformité aux règles de l’art ;

- donner son avis sur la pertinence et l’efficacité des travaux d’ores et déjà entrepris par les parties pour tenter d’y remédier ;

- préconiser d’urgence toute mesure conservatoire provisoire de nature à faire cesser ou limiter les écoulements d’eau dans l’attente des travaux définitifs ;

- déterminer les travaux nécessaires pour mettre fin définitivement aux désordres et en évaluer le coût ;

- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices matériels et de jouissance subis par les demanderesses ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la présente juridiction dans le délai de six mois à compter de sa saisine ;

DISONS que la SCI [U] et Mme [H] [Q] devront consigner la somme de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 15 octobre 2026, sous peine de caducité de la désignation de l’expert ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société MJE, ès qualités de liquidateur de la société civile immobilière Talion, aux entiers dépens de l’instance.

AINSI JUGEONS ET PRONONÇONS, les jour, mois et an susdits, et nous, juge des référés et greffier, avons signé la présente ordonnance.

Le greffier, Le juge

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier. La présente formule exécutoire a été signée électroniquement par le greffier.