Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE B.P 50550 12, Allée Raymond Poincaré 57109 THIONVILLE ☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00339 - N° Portalis DBZL-W-B7J-EAE7

ORDONNANCE DE REFERE N°26/709

DU : 07 Septembre 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l'audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 07/09/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

S.A. ICF HABITAT NORD-EST D'HLM, demeurant 2 rua Lafayette - 57000 METZ représentée par Me Laurent PETIT, avocat au barreau de METZ

DEFENDEUR(S) :

Madame [G] [Y] [R], demeurant 10 rue du Plateau - 57970 YUTZ, non comprante

Date des débats : 02 Juin 2026

Vu la citation introductive d'instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A. ICF HABITAT NORD-EST D’HLM a donné à bail à Mme [G] [Y] [R] un appartement à usage d’habitation situé au 10 rue du Plateau - Etage 1 Porte 511 - 57970 YUTZ par contrat du 28 novembre 2019, pour un loyer mensuel de 314,87 euros outre 124,55 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. ICF HABITAT NORD-EST D’HLM a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié en étude le 2 décembre 2025, la S.A. ICF HABITAT NORD-EST D’HLM a ensuite fait assigner Mme [G] [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir : - déclarer recevables et bien fondées ses demandes, - constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties le 28 novembre 2019 pour le logement susvisé, - ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef à défaut de libération volontaire, au plus tard deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’occupant dans tel garde meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur, - condamner la locataire à lui payer la somme de 1.442,16 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêté au 31 juillet 2025, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et à compter de la mise en demeure signifiée par commissaire de justice le 27 juin 2025 sur la somme de 897,22 euros, et ce conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, - condamner la locataire à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et charges à compter du 28 août 2025, pour le logement, charges en sus, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, somme qui sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’ancien contrat de location, - condamner la locataire à lui payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux dépens, y compris les frais du commandement de payer délivré par Commissaire de justice et de l’assignation, - rappeler l’exécution provisoire de la présente décision.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 3 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 juin 2026.

La S.A. ICF HABITAT NORD-EST D’HLM - représentée par son conseil - maintient ses demandes et dépose un décompte actualisé à la somme de 791,19 euros au 1er juin 2026. Elle ajoute que la locataire procède à des paiements de manière aléatoire.

Mme [G] [Y] [R], régulièrement citée, n’est ni présente ni représentée.

L'affaire est mise en délibéré au 7 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA NON-COMPARUTION DE LA DÉFENDERESSE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l'article R213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RECEVABILITÉ

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 3 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. ICF HABITAT NORD-EST D’HLM justifie avoir notifié la situation d’impayés à la Caisse aux allocations familiales par lettre recommandée dont l’accusé de réception est daté du 30 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

III. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 28 novembre 2019 contient une clause résolutoire (Article 9 - CLAUSE RÉSOLUTOIRE) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 juin 2025, pour la somme en principal de 897,22 euros à payer. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2025.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La S.A. ICF HABITAT NORD-EST D’HLM produit un décompte aux termes duquel Mme [G] [Y] [R] reste devoir la somme de 791,19 euros à la date du 1er juin 2026.

Mme [G] [Y] [R], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 791,19 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé au 1er juin 2026 que la locataire a repris le paiement du loyer courant avant l'audience.

Compte tenu de cet élément, Mme [G] [Y] [R] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en 9 mensualités de 80 euros chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, et la condamnation de Mme [G] [Y] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle outre son expulsion.

Auquel cas, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [G] [Y] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, incluant les frais du commandement de payer et de l’assignation.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En considération de l’équité, la S.A. ICF HABITAT NORD-EST D’HLM sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 novembre 2019 entre la S.A. ICF HABITAT NORD-EST D’HLM d’une part et Mme [G] [Y] [R] d’autre part portant sur le logement sis 10 rue du Plateau - Etage 1 Porte 511 - 57970 YUTZ sont réunies à la date du 28 août 2025 ;

CONDAMNONS Mme [G] [Y] [R] à verser à la S.A. ICF HABITAT NORD-EST D’HLM à titre provisionnel la somme de 791,19 euros (décompte arrêté au 1er juin 2026, incluant une dernière facture de mai 2026), correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [G] [Y] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 80 euros chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Mme [G] [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. ICF HABITAT NORD-EST D’HLM puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [G] [Y] [R] soit condamnée à verser à la S.A. ICF HABITAT NORD-EST D’HLM une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DISONS n'y avoir lieu, dans ce cas, à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Mme [G] [Y] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTONS la S.A. ICF HABITAT NORD-EST D’HLM de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 7 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,