Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/02588 - N° Portalis DB2Z-W-B7K-INFC

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 07/09/2026

S.A. TROIS [Localité 3] HABITAT

C/

Madame [T] [W]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

Expédition délivrée le (voir mention) : à : - Préfet de Seine et Marne RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 07 SEPTEMBRE 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. TROIS [Localité 3] HABITAT [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 3] [Localité 5] [Localité 6] représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Jérôme CHERUBIN, avocat au barreau de l’ESSONNE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [W] [Adresse 4] [Localité 7] non comparante, ni représentée

Après débats à l'audience publique du 09 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 mai 2019, la société Trois [Localité 3] habitat a loué à Mme [T] [W] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] (module n° 1081-01-0371) – [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 318,28 euros hors charges outre 111,91 euros de provision pour charges.

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 13 février 2020, la société Trois [Localité 3] habitat a également loué à Mme [T] [W] un emplacement de stationnement situé [Adresse 5] (emplacement n° 9108) – [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 9,42 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, la société Trois [Localité 3] habitat a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les sommes de 2 039,51 euros et 11,15 euros au titre des loyers et charges échus concernant respectivement le logement et l’emplacement de stationnement, mois d’octobre 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2026, la société Trois [Localité 3] habitat a fait assigner Mme [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail,subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des baux aux torts exclusifs de la locataire pour manquements graves à ses obligations contractuelles,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la demanderesse à disposer des meubles se trouvant dans les lieux au jour de l’expulsion conformément aux conditions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,condamner la locataire à payer la somme de 3 718,70 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 039,51 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de participation aux frais et honoraires, outre intérêts au légal à compter de la présente décision, ainsi qu'aux dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de l’assignation et de ses suites et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 9 mars 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 9 juin 2026.

A cette audience, la société Trois [Localité 3] habitat, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4 674,51 euros, au titre des loyers et charges échus au 1er juin 2026, terme du mois de mai 2026 inclus.

La demanderesse précise s’en rapporter à la décision du magistrat quant à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Mme [T] [W] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 7 septembre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 27 novembre 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 9 mars 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 9 juin 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société Trois [Localité 3] habitat verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 1er juin 2026, la dette locative de Mme [T] [W] s’élève à la somme de 4 764,51 euros au au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de mai 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme. Toutefois la somme réclamée à l’audience telle que cela ressort des notes d’audience étant de 4 674,51 euros, il sera accordé dans la limite des montants réclamés.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 27 novembre 2025 pour la somme de 2 039,51 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

- Sur l'acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

En l’espèce, les contrats en date des 17 mai 2019 et 13 février 2020 unissant les parties stipulent respectivement en leur article 12 et 14 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux tant pour le logement que pour l’emplacement de stationnement.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 27 novembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 28 janvier 2026.

- Sur l’expulsion

L’expulsion de Mme [T] [W] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Mme [T] [W] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été si les contrats s'étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la demanderesse ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de Mme [T] [W].

Dès lors, compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [W] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société Trois [Localité 3] habitat et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme [T] [W] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 200,00 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autremen

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE Mme [T] [W] à verser à la société Trois [Localité 3] habitat la somme de 4 674,51 euros (décompte arrêté au 1er juin 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 27 novembre 2025 sur la somme de 2 039,51 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2019 entre la société Trois [Localité 3] habitat, d'une part, et Mme [T] [W], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] (module n° 1081-01-0371) – [Localité 8] [Localité 1] sont réunies à la date du 28 janvier 2026 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 février 2020 entre la société Trois [Localité 3] habitat, d'une part, et Mme [T] [W], d'autre part, concernant l’emplacement de stationnement numéroté 9108 et situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 28 janvier 2026 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [T] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [T] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Trois [Localité 3] habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [T] [W] à verser à la société Trois [Localité 3] habitat une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis, à compter du terme du mois de juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la société Trois [Localité 3] habitat du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [T] [W] à verser à la société Trois [Localité 3] habitat une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [W] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.