Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05993 - N° Portalis DB2Z-W-B7J-IIR3

Jonction avec le RG 24/06214

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 07/09/2026

S.C.I. SAINT MEDARD Madame [G] [A] divorcée [C]

C/

S.A.R.L. AGENCE DE L’HOTEL DE [Localité 2] Madame [G] [A] divorcée [C] S.C.I. SAINT MEDARD

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - Maître Stéphanie RANDRIANOME - SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU [Adresse 2] - SELARL DUMONT BARTOLOTTI [Localité 3] JUNGUENET ET ASSOCIES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 07 SEPTEMBRE 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffière, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE à l’injonction de payer DÉFENDERESSE à l’opposition à injonction de payer

S.C.I. SAINT MEDARD [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Stéphanie RANDRIANOME, avocat au barreau de MELUN

DEMANDERESSE

Madame [G] [A] divorcée [C] [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Maître Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocats au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDERESSE à l’injonction de payer DEMANDERESSE à l’opposition à injonction de payer

Madame [G] [A] divorcée [C] [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Maître Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocats au barreau de MELUN

DEFENDEURS

S.A.R.L. AGENCE DE L’HOTEL DE VILLE DE [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 7] représentée par Maître Patrick COMBES de la SELARL DUMONT BARTOLOTTI COMBES JUNGUENET ET ASSOCIES, avocats au Barreau de FONTAINEBLEAU

Madame [G] [A] divorcée [C] [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Maître Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocats au barreau de MELUN

S.C.I. SAINT MEDARD [Adresse 3] [Localité 8] représentée par Maître Stéphanie RANDRIANOME, avocat au barreau de MELUN

Après débats à l'audience publique du 09 Juin 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 juillet 2021, la SCI SAINT MEDARD a donné, par l’intermédiaire de l’agence immobilière AGENCE DE L’HOTEL DE VILLE DE BRAY SUR SEINE, à bail à Mme [G] [A] divorcée [C] une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] à SAVINS (77650), moyennant un loyer initial révisable de 795 euros.

Un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 21 juin 2023 en présence de la locataire et de l’agence immobilière représentant la bailleresse. Les clefs ont été restituées à l’agence immobilière par la locataire à l’issue de l’état des lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, la SCI SAINT MEDARD a fait délivrer à la locataire une sommation de payer la somme de 9 449,65 euros correspondant aux loyers impayés et au coût des réparations locatives.

Par ordonnance d’injonction de payer en date du 9 juillet 2024 rendue par le Tribunal Judiciaire de Fontainebleau, Mme [G] [A] divorcée [C] a été condamnée à payer à la SCI SAINT MEDARD la somme de 9 449, 65 euros.

L’ordonnance a été signifiée à Mme [G] [A] épouse [C] le 19 août 2024 par acte déposé à étude. Une saisie-attribution a été pratiquée sur le fondement de cette ordonnance par la SCI SAINT MEDARD dénoncée à Mme [G] [A] épouse [C] selon exploit du 8 novembre 2024.

Par courrier recommandé reçu au greffe du juge des contentieux de la protection de [Localité 9] le 18 novembre 2024, Mme [G] [A] épouse [C], par l’intermédiaire de son conseil, a formé opposition à cette ordonnance à injonction de payer.

En parallèle, par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, Mme [G] [A] divorcée [C] a fait assigner la SARL AGENCE DE L’HOTEL DE VILLE DE BRAY SUR SEINE et la SCI SAINT MEDARD devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Melun aux fins d’indemnisation.

Par jugement en date du 26 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fontainebleau a fait droit à l’exception de litispendance soulevée par les parties et ordonné son dessaisissement au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun.

Après plusieurs renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 9 juin 2026.

La SCI SAINT MEDARD, représentée par son avocat, comparaît. Par des conclusions écrites déposées à l’audience, elle sollicite du juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

- débouter Mme [A] de l’ensemble de ses demandes, - condamner Mme [A] à payer la somme de 5 912,22 euros correspondant aux loyers et charges impayées à la date du 21 juin 2023, - condamner Mme [A] à payer la somme de 548,85 euros au titre des réparations locatives - ordonner la compensation entre les sommes mises à la charge de la SCI SAINT MEDARD à l’égard de Mme [A] d’une part et celles mises à la charge de Mme [A], - condamner la SARL AGENCE DE L’HOTEL DE VILLE DE [Localité 6] à lui payer la somme de 2 000 euros pour manquement à ses obligations contractuelles, - condamner Mme [A] à lui payer la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé le 21 juin 2023.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que la locataire est redevable des loyers jusqu’au 21 juin 2023, date de la remise de clefs. Elle considère que le congé dont se prévaut la locataire n’est pas valable car il s’agit d’une simple photographie de l’accusé de réception, qui ne permet pas d’identifier ni la date de la signature ni l’identité précise du signataire. Concernant les sommes réclamées au titre des réparations locatives, elle soutient que le logement a été loué en bon état et que le dégât des eaux lié à la rupture du ballon d’eau chaude, les infiltrations par joints d’étanchéité de la baignoire et les infiltrations constatées au travers de la toiture sont imputables à la locataire. Elle précise avoir payé une somme totale de 5 958,84 euros, dont il convient de déduire l’indemnisation par l’assurance de la somme de 5 409,99 euros, de sorte qu’elle réclame à la locataire 548,85 euros. Elle estime par ailleurs que les désordres invoqués par la locataire résultent en réalité du défaut d’entretien du logement par cette dernière compte-tenu du très bon état à son entrée et du très court laps de temps écoulé entre l’entrée dans les lieux et l’apparition des dommages. Elle ajoute que le dégât des eaux visible au niveau de la cuisine est dû au défaut d’étanchéité des joints qui constitue une réparation locative et que celui de la salle de bain résultant du défaut d’étanchéité de la toiture a été pris en charge par le propriétaire. Concernant l’indemnité de retard de restitution du dépôt de garantie, elle rappelle que cette pénalité ne peut courir qu’à compter du 21 août 2023, soit deux mois après la restitution des clefs. Enfin, elle reproche à l’agence immobilière de l’avoir informée trop tardivement des doléances de la locataire.

Mme [G] [A] divorcée [C], représentée par son conseil, comparaît. Par des conclusions visées par le greffe, elle sollicite du juge des contentieux de la protection,, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

- constater l’anéantissement de l’ordonnance d’injonction de payer, - condamner la SCI SAINT MEDARD au paiement de la somme de 7 600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance, - condamner la SCI SAINT MEDARD au paiement de la somme de 2 016 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la pénalité de retard, - ordonner la compensation entre les sommes dues par la SCI SAINT MEDARD et la dette locative de 4 147 euros ; - condamner la SARL AGENCE DE L’HOTEL DE VILLE DE [Localité 6] à lui payer la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral ; - débouter la SCI SAINT MEDARD et l’agence immobilière de l’ensemble de leurs demandes, - condamner in solidum les défenderesses à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient en particulier que le logement est indécent à raison de désordres graves l’affectant, tels que l’absence de chauffage dans la chambre du premier étage, le dégât des eaux affectant les chambres de l’étage, la salle de bain, et les WC ainsi que l’humidité excessive de la cave aménagée, les moisissures affectant la porte d’entrée et les ouvrants de la maison, ayant perduré du 1er septembre 2021 au 1er avril 2023 soit pendant 19 mois. Elle affirme avoir signalé ces désordres à de très nombreuses reprises à l’agence immobilière sans qu’aucune intervention des propriétaires ne soit faite pendant son occupation des lieux. Elle évalue la privation de jouissance à 30 % de la surface du bien et rappelle que le loyer révisé était de 814 euros de sorte qu’elle s’estime bien fondée à solliciter la somme de 7 600 euros pour une période de 19 mois. Concernant les réparations locatives, elle fait valoir que les travaux réalisés par la bailleresse postérieurement à son départ dont il lui est demandé le remboursement sont imputables au propriétaire puisqu’ils concernent le remplacement du ballon d’eau chaude ou des peintures et plâtreries effectuées suite aux dégâts des eaux résultant de l’absence d’étanchéité de la toiture. Au demeurant, elle estime que le procès-verbal du 21 juin 2023 constatant les dégradations a été établi discrétionnairement à l’initiative de l’agence immobilière deux mois après son départ effectif des lieux de sorte qu’il ne lui est pas opposable.

Concernant la restitution du dépôt de garantie et l’indemnité de retard, elle estime que ce dernier aurait dû lui être restitué le 16 juin 2023, soit deux mois après son départ effectif du logement, le fait que la remise des clefs n’ait été effectuée que le 21 juin 2023 étant uniquement imputable aux défenderesses et à leurs refus de valider le congé. Elle calcule la majoration de retard sur la période allant du 16 juin 2023 au 16 septembre 2024.

Elle estime ainsi que l’agence immobilière a commis une faute en l’enjoignant à régulariser un nouveau congé faisant courir un nouveau délai de préavis alors que le congé délivré était parfaitement valable et en refusant d’organiser un état des lieux de sortie dès l’expiration du délai de préavis le 16 avril 2023. Elle déplore par ailleurs que ses nombreuses doléances exprimées à l’agence concernant l’état du logement n’aient pas été suivies d’interventions.

La S. A. R. L  AGENCE DE L’HOTEL DE VILLE DE [Localité 6], représentée par son avocat, comparaît. Par des conclusions visées par le greffe le 9 juin 2026, elle conclut, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au rejet des demandes d’indemnisation formées par Mme [A] et la S.C.I SAINT MEDARD à son encontre. Elle sollicite la condamnation de Mme [A] aux dépens et à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle a répondu aux sollicitations de la locataire et a systématiquement relayé ses demandes aux propriétaires. Par ailleurs, elle estime n’avoir commis aucune faute envers Mme [A] en contestant la validité du congé délivré en janvier 2023, ce dernier ne respectant pas les formes et délais requis par la loi et n’ayant pas été suivi d’effet par Mme [A] qui n’a restitué les clefs que le 21 juin 2023 soit après l’expiration du délai de préavis prévu.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 7 septembre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la jonction des dossiers :

Aux termes de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l'espèce, comme cela a été relevé par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] dans son jugement du 26 septembre 2025, les deux dossiers, enregistrés sous le numéro 24/06214 et sous le numéro 25/05993 portent sur le même litige.

Par conséquent, il convient d'ordonner la jonction des instances 24/06214 et 25/05993 sous le numéro unique 25/5993.

II. Sur la recevabilité de l’opposition :

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou parties les biens du débiteur.   En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à étude à Mme [A] le 19 août 2024. La première mesure d’exécution rendant indisponible les biens de la débitrice, en l’espèce la saisie attribution exercée à l’encontre de la locataire, est intervenue le 8 novembre 2024. Cette dernière a formé opposition le 18 novembre 2024, soit dans le délai d’un mois, de sorte que son opposition doit être déclarée recevable.

III. Sur les demandes principales :

- Sur le paiement des loyers et charges :

Sur la validité du congé : Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

La date de réception d’une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.

En l’espèce, Mme [A] produit le courrier de congé (pièce 12) ainsi qu’une photocopie de l’accusé de réception (pièce 3). L’examen de cet accusé de réception démontre que le congé a été adressé à l’agence immobilière, qu’il comporte une signature et la date du 16 janvier 2023 apposée par l’administration des postes. Il en résulte que les conditions de forme imposées par la loi sont respectées de sorte que le congé est valide et que le contrat de bail a été résilié le 16 avril 2023.

Sur le montant des loyers et charges L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le congé émane du locataire, ce dernier est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il incombe à celui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La restitution des biens loués par le preneur matérialise celle des lieux loués. Il ne peut y avoir restitution sans remise de clefs. Le locataire qui conserve les clefs, même sans occuper les locaux, est redevable d’indemnités d’occupation à l’expiration du bail. Il appartient au preneur de rapporter la preuve de la restitution des clefs.

En l’espèce, il ressort tant des déclarations des parties que du procès-verbal de constat du 21 juin 2023 que les clefs ont été restituées à l’agence immobilière à cette date lors de l’état des lieux de sortie supervisé par un commissaire de justice. Par ailleurs, si Mme [A] soutient que les défenderesses ont refusé d’organiser un état des lieux dès son départ effectif le 1er avril 2023, elle ne démontre pas avoir tenté de restituer les clefs à l’agence en dehors de tout état des lieux de sortie et s’être exposée à un refus de leur part. Or à compter de l’expiration du délai de préavis du congé, soit du 16 avril 2023, il lui appartenait de restituer les clefs au propriétaire ou à son mandataire, puisqu’il s’agit du seul acte permettant de caractériser la libération du logement. Dès lors, Mme [A] est redevable d’indemnités d’occupation entre le 16 avril 2023 et le 21 juin 2023.

Au regard du décompte produit, Mme [A] est redevable d’une somme totale de 5 912, 22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échues entre décembre 2022 et le 21 juin 2023.

- Sur la décence du logement et le préjudice de jouissance

Sur la responsabilité de la bailleresse

Conformément à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’article 2 du décret précité prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:

- Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. - Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

L'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

En l’espèce, il est établi que la locataire a signalé par mail dès le 16 septembre 2021 l’existence d’infiltrations et la difficile fermeture de la porte d’entrée. Dès le 27 octobre 2021 la défectuosité d’un radiateur.

Pour démontrer l’existence de ces désordres, Mme [A] verse aux débats :

-un courrier adressé à l’agence le 2 décembre 2021 contenant des photographies des dommages allégués. - un mail du 27 décembre 2021 adressé à l’agence au terme duquel elle évoque l’existence d’un dégât des eaux dans sa cuisine et de nouvelles défectuosités du radiateur

- un courrier adressé à l’agence le 15 novembre 2022 déplorant le fait que le radiateur de sa chambre ne fonctionne pas depuis octobre 2021, - un courrier du 3 janvier 2023 adressé à l’agence, rappelant qu’elle n’a toujours pas de chauffage dans sa chambre, - un courrier du 11 avril 2023 adressé à l’agence, auquel elle joint des nouvelles photographies des dommages allégués, - des attestations de son entourage décrivant les désagréments subis par la locataire - un rapport de recherche de fuite émis par le groupe AFD suite à son intervention dans la maison le 10 janvier 2022.

Il est également produit aux débats, par la bailleresse, deux rapports d’expertise rédigés les 22 et 29 août 2023 par Polyexpert mandaté par l’assurance de la SCI SAINT MEDARD concernant les deux dégâts des eaux constatés dans la cuisine et dans la salle de bain, le couloir et la chambre à l’étage.

Il convient tout d’abord de préciser que l’ensemble des photographies contenues dans les courriers de Mme [A] ne peuvent pas être rattachées avec certitude au logement litigieux, de sorte qu’elles n’ont pas de forces probantes.

Concernant la défectuosité du radiateur de la chambre situé à l’étage, il ressort de manière concordante tant des courriers de Mme [A] entre le 27 octobre 2021 et le 3 janvier 2023 que des attestations de ses proches que le radiateur de sa chambre n’a pas fonctionné sur toute cette période.

Par ailleurs, il ressort tant du rapport de recherche de fuite que du rapport d’expertise du 29 août 2023 que le dégât des eaux dans la salle de bain, le couloir et la chambre à l’étage proviennent des infiltrations extérieures au niveau de la toiture. Il est précisé dans le rapport que les peintures sont cloquées sur deux pans de murs dans les deux chambres et la salle de bain et que la cause des dommages n’a pas été réparée au jour de la rédaction du rapport.

Le rapport d’expertise du 22 août 2023 ainsi que le rapport de recherche de fuite précisent de manière concordante que le dégât de la cuisine est en revanche dû à un manque d’étanchéité au niveau du joint de la baignoire à l’étage.

Parmi ces dommages, le remplacement d’un radiateur défectueux et l’absence d’étanchéité de la toiture relèvent de la décence du logement. En revanche, l’entretien des joints relève de la locataire de sorte que le dégât des eaux survenu dans la cuisine en décembre 2021 ne relève pas de la responsabilité de la bailleresse.

Pour ces travaux, il y a donc lieu de considérer que la locataire a subi un préjudice à raison de ces manquements à compter de janvier 2022 concernant les infiltrations et dès octobre 2021 pour le radiateur jusqu’à son départ effectif des lieux le 1er avril 2023.

Pour ce qui concerne les travaux relevant de l’obligation d’entretien de la bailleresse, soit le réglage de la porte d’entrée, il ressort d’un mail adressé par l’agence à la bailleresse en date du 26 juillet 2021 qu’il a été constaté pendant l’état des lieux que la porte d’entrée fermait difficilement et qu’un réglage de celle-ci devait intervenir. Par ailleurs, dès le 16 septembre 2021, la locataire a sollicité la réparation de cette porte auprès de l’agence.

Enfin, il convient de souligner que les autres manquements invoqués par la locataire dans ses nombreux courriers versés aux débats ( toilettes non fixée, baignoire mal posée, baie vitrée non conforme, hauteur des escaliers non conforme, ) ne sont pas démontrés.

Dès lors, au regard de ces éléments, si les désordres constatés n’ont pas pour effet de la priver intégralement de sa jouissance du bien, il y a lieu de considérer que la locataire est bien fondée à solliciter une indemnisation.

Sur le préjudice de jouissance Ainsi, compte tenu des désordres constatés, le préjudice de jouissance sera fixé selon les modalités suivantes :

- pour la période d’octobre 2021 à mars 2023 inclus, en lien avec une indécence relative à la persistance d’un mode de chauffage insuffisant ou vétuste dans une chambre, le préjudice subi est évalué à la somme de 100 euros par mois, soit la somme totale de 1 600 euros, - pour la période de janvier 2022 à mars 2023 inclus, en lien avec une indécence relative à des infiltrations dans plusieurs pièces dues au défaut d’étanchéité de la toiture, le préjudice subi est évalué à la somme de 150,00 euros par mois, soit la somme totale de 2 100 euros - pour la période de septembre 2021 à mars 2023 inclus, en lien avec l’obligation d’entretien du bailleur, relative à la porte d’entrée, le préjudice subi est évalué à 5,00 euros par mois, soit la somme totale de 90,00 euros,

Soit un total de 3 790 euros.

- Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.   Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant “les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif”.

En l’espèce, la liste de réparations locatives dont le paiement est demandé est la suivante :

- les travaux de réparation du plafond de la cuisine pour un montant de 2 360,60 euros - nettoyage de la cuisine et transfert des gravats à la déchetterie pour 173,80 euros - les travaux de peinture sur les murs dans le séjour et couloir, salle de bain, et les deux chambres au 1er étage pour 1072,50 euros - changement chauffe eau pour 968 euros, - réfection du sol de la salle de bain pour 1248,64 euros - la coupure de l’alimentation électrique et le vidange du ballon d’eau chaude135,30 euros

Il ressort de l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 23 juillet 2021 que le logement était en bon état.

Le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 21 juin 2023 mentionne, en lien avec les réparations dont il est demandé le paiement, un gros dégât des eaux dans la cuisine avec des plaques de plâtres tombées du plafond au sol et sur le plan de travail imbibées d’eau, des gouttes d’eau coulant du plafond. Il est précisé que dans les deux chambres, le couloir et la salle de bain que la peinture est écaillée avec des traces d’auréoles, des traces de dégoulinures au plafond, des tâches d’humidité et de moisissures noires. Dans la salle de bain, il est indiqué qu’il manque un morceau de dalle au centre en grande partie décollé, qu’il y a des tâches de rouilles au sol et de l’eau et des grosses tâches de rouille qui coulent sous le ballon d’eau chaude. Sur la baignoire au sol, la trappe ne ferme plus et des panneaux en bois sont imbibés d’eau.

Comme mentionné précédemment, il ressort tant du rapport de recherche de fuite du 11 janvier 2022 que du rapport d’expertise que les dommages matériels constatés sur les murs dans les chambres, la salle de bain et le couloir ont pour origine les infiltrations extérieures par la toiture, qui relève de la responsabilité de la bailleresse. Dès lors, ces travaux ne sauraient être mis à la charge de la locataire.

De même, il ressort du rapport d’expertise que la réfection du sol de la salle de bain intervient suite aux dommages matériels engendrés par la rupture du ballon d’eau chaude, dont le bon fonctionnement relève de la responsabilité du propriétaire, dès lors qu’aucun élément ne démontre que sa rupture résulte d’un mauvais entretien de la locataire. Le simple fait pour la locataire de ne pas avoir prévenu immédiatement le bailleur de la fuite, en raison de son départ effectif des lieux depuis le 1er avril 2023 connu de tous, ne la rend pas responsable de la rupture du ballon d’eau chaude. Par ailleurs, compte-tenu de la date de la facture produite (20 juillet 2023) la réparation du plafond de la cuisine concerne le dégât des eaux lié à la rupture du ballon d’eau chaude, et non aux défauts d’étanchéité des joints de la baignoire. En effet, il ressort du rapport d’expertise du 29 août 2022, qu’à cette date la réfection du plafond suite au premier dégât des eaux avait déjà été effectué. Dès lors, tant la réparation du plafond, que la réfection du sol de la salle de bain ou la pose d’un nouveau ballon d’eau chaude n’incombent pas non plus à la locataire et ne seront pas mis à sa charge.

En revanche, la vidange du ballon d’eau chaude et le nettoyage du logement incombent au locataire.

Ainsi, le coût total des travaux devant être laissé à la charge de la locataire s’élève à la somme de 309,10 euros ( soit 173,80 euros + 135, 30 euros TTC au titre du nettoyage, de la vidange du ballon d’eau chaude ), dont il convient de déduire la somme de 5 409,99 euros reçue par la bailleresse au titre des indemnités d’assurance.

En conséquence, le solde est négatif de sorte que la SCI SAINT MEDARD sera déboutée de sa demande en paiement au titre des réparations locatives.

- Sur la restitution du dépôt de garantie et de l’indemnité de retard

Aux termes de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée du 23 juillet 2021 que le logement était en bon état, aucune anomalie n’étant signalée. Il ressort cependant d’un mail adressé par l’agence à la bailleresse en date du 26 juillet 2021 qu’il a été constaté pendant l’état des lieux que la porte d’entrée fermait difficilement et qu’un réglage de celle-ci devait intervenir.

L’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice mentionne des moisissures, peintures écaillées et traces d’humidité résultant des dégâts des eaux relevant de l’obligation de la bailleresse. Il constate cependant également que la vitre de la porte d’entrée est fêlée.

Dès lors, à défaut de production de pièces justificatives permettant de chiffrer les réparations, celles-ci sont évaluées à la somme de 100,00 euros. Il convient donc d’ordonner la restitution partielle du dépôt de garantie à hauteur de 695 euros (soit 795 - 100), la pleine conservation de celui-ci n’étant pas justifiée compte tenu de l’unique dégradation constatée imputable à la locataire.

S’agissant de l’indemnité de retard, il a été précédemment expliqué que la remise des clefs aurait dû être faite par la locataire indépendamment du déroulement d’un état des lieux de sortie que la bailleresse refusait d’organiser. Dès lors, l’indemnité de retard doit commencer à courir deux mois après la remise des clefs, soit à compter du 21 août 2023, pendant une période de 13 mois. En conséquence, la majoration est de 1 058,2 euros.

En conséquence, la SCI SAINT MEDARD sera condamnée à verser la somme de 1753,2 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la majoration de retard.

- Sur la compensation des sommes dues entre Mme [A] et la SCI SAINT MEDARD et la condamnation au paiement

Par application de l’article 1348 du Code civil, la compensation peut être prononcée en justice.

En l’espèce, il convient de condamner Mme [A] à payer à la SCI SAINT MEDARD la somme de 369,02 euros ( soit 5 912, 22 – 5 543, 2 (3790 + 1753,2) )

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur la responsabilité de l’ AGENCE DE L’HOTEL DE VILLE DE [Localité 6],

Sur l’indemnisation réclamée par la SCI SAINT MEDARD :

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

En l’espèce, la bailleresse reproche à l’agence immobilière de lui avoir communiqué tardivement les désordres allégués par la locataire. Or, les différents mails versés aux débats par l’agence démontrent que la défectuosité de la porte d’entrée a été portée à la connaissance de la propriétaire le jour de l’état des lieux d’entrée et que dès le 27 octobre 2021, l’agence immobilière a transféré à la bailleresse les mails de la locataire datés du jour même déplorant les dysfonctionnements relatifs au chauffage et à la porte d’entrée. Les plaintes de la locataire suite au premier dégât des eaux du 27 décembre 2021 ont également été relayées à la propriétaire dans un mail du 29 décembre 2021. En conséquence, aucun manquement contractuel de l’agence immobilière ne peut être caractérisée et la SCI SAINT MEDARD sera déboutée de sa demande.

Sur l’indemnisation réclamée par Mme [A] : L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’agence immobilière engage sa responsabilité délictuelle à l’égard des tiers et dans le cadre de fautes qu’il a commises dans l’accomplissement de la mission qui lui a été confiée par son mandant. (civ 1ère, 16 décembre 1992)

En l’espèce, comme développé précédemment, l’agence immobilière a tenté de persuader la locataire de délivrer un nouveau congé alors que celui qui avait été délivré respectait les conditions légales. La lecture des explications apportées par l’agence immobilière dans un courrier du 20 avril 2023 à la locataire permet de constater que celles-ci sont erronées et ne reposent sur aucun fondement juridique, l’agence estimant que le courrier adressé est privé d’effectivité car la locataire aurait évoqué son intention de leur adresser une  autre lettre leur précisant la date réelle de son départ. Or, en refusant sans raison légale de valider le congé valablement délivré et d’organiser un état des lieux à l’expiration du délai de préavis, elle a complexifié les démarches de Mme [A] dans la restitution des clefs, qui se fait généralement lors de l’état des lieux de sortie concomitant au départ du logement.

Elle sera donc condamnée à payer à Mme [A] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [A] et l’agence immobilière, qui succombe, seront toutes les deux condamnées aux dépens. Il sera toutefois précisé que le procès-verbal de constat ne saurait être compris dans les dépens, la SCI SAINT MEDARD ne démontrant pas avoir tenté d’organiser préalablement un état des lieux amiable avec la locataire.

Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Mme [A] sera condamnée à payer à la SCI SAINT MEDARD la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL AGENCE DE L’HOTEL DE VILLE DE [Localité 6] sera condamnée à payer à Mme [A] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des instances 25/5993 et 25/6214 sous le numéro unique 25/5993 .

DÉCLARE l’opposition recevable ;

MET A NÉANT l’ordonnance d’injonction de payer en date du 9 juillet 2024 et statuant de nouveau :

FIXE le montant de la dette locative à la somme de 5 912, 22 euros ( terme du mois de juin 2023 au prorata inclus) ;

FIXE le préjudice subi par Mme [G] [A] divorcée [C] au titre du préjudice de jouissance causé par la SCI SAINT MEDARD à la somme de 3 790 euros ;

FIXE le montant dû par la SCI SAINT MEDARD à Mme [G] [A] divorcée [C] au titre de la restitution du dépôt de garantie et de l’indemnité de retard à la somme de 1 753,2 euros ;

ORDONNE la compensation des créances ;

CONDAMNE Mme [G] [A] divorcée [C] à payer à la SCI SAINT MEDARD la somme de 369,02 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la S.A.R.L AGENCE DE L’HOTEL DE VILLE DE [Localité 6] à payer à Mme [G] [A] divorcée [C] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE la S.C.I SAINT MEDARD de sa demande en paiement des dégradations locatives ;

DEBOUTE la SCI SAINT MEDARD de sa demande de dommages et intérêts formées contre la S.A.R.L AGENCE DE L’HOTEL DE VILLE DE BRAY SUR SEINE :

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE la S.A.R.L AGENCE DE L’HOTEL DE VILLE DE [Localité 6] à payer à Mme [G] [A] divorcée [C] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [A] divorcée [C] à payer à la S.C.I SAINT MEDARD la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [A] divorcée [C] et la S.A.R.L AGENCE DE L’HOTEL DE VILLE DE [Localité 6] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.