Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 151/2026 DÉBATS : 22 Juin 2026 ORDONNANCE DU : 31 Août 2026 DOSSIER N° : N° RG 25/00470 - N° Portalis DBXZ-W-B7J-CYSZ AFFAIRE : S.C.I. GRAND RUE agissant par sa co-gérante, Mme [B] [W] C/ [L] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS République Française, au nom du Peuple Français,

JCP CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Fabienne HARBON CAMLITI, Vice-présidente

GREFFIER : Farida RAMDANI, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. GRAND RUE agissant par sa co-gérante, Mme [B] [W], dont le siège social est sis 25, Route d’Alès - 30170 SAINT HIPPOLYTE DU FORT

représentée par Me Aude GUIRAUDOU SAMSON, vestiaire :

DEFENDERESSE

Madame [L] [Z], demeurant 3, rue Grand Rue - 30170 ST HIPPOLYTE DU FORT

représentée par Me Florence MENDEZ, vestiaire :

EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 13 octobre 2017 avec prise d'effet au 15 octobre 2017, La SCI GRAND RUE a donné à bail à Madame [L] [Z] un bien à usage d’habitation situé au 3 Grand Rue à SAINT-HIPPOLYTE-DU-FORT (30170), pour un loyer mensuel de 610 € et 28 € de provision sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, La SCI GRAND RUE a fait signifier à Madame [L] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 13 789.83€ en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique en date du 21 juillet 2025, La SCI GRAND RUE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Puis, par acte de commissaire de justice en date du 09 décembre 2025, La SCI GRAND RUE D a fait assigner Madame [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : Demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; D'ordonner l'expulsion de Madame [L] [Z], et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée avec si besoin est, le concours de la force publique, et d'un serrurier ; La condamner au paiement par provision de la somme principale de 15 902.93€, au titre des loyers impayés, charges impayés et indemnités d’occupation à la date du décompte soit le 04 novembre 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ; La condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses, et ce jusqu'au départ effectif des lieux et celui de tout occupant de son chef, d'un montant de 645.02€ à compter de la signification de l’assignation jusqu’à libération effective des lieux avec remise des clés. Cette indemnité devant être soumise à l’index ation légale à la date d’anniversaire du bail et à l’augmentation des charges si tel est le cas ; La condamner au paiement de la somme de 700 € sur le fondement de l’article 1153 paragraphe 4 du code civil, pour résistance abusive et injustifiée ; Le condamner au paiement de la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Le condamner au paiement des entiers dépens de l'instance, en ceux compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire qui s'élève à 189.05€, le coût de la dénonce du commandement à la CCAPEX soit 26.50€, des frais de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et les valeurs mobilières de Madame [L] [T]'assignation a été dénoncée à la préfecture du GARD, le 13 avril 2026. A l’audience 22 juin 2026, la SCI GRAND RUE, représentée par son avocat, demande, par voie de conclusions, au juge des contentieux et de la protection : Constater que la clause résolutoire insérée au contrat de bail la liant à Madame [L] [Z] est acquise ; Juger que Madame [L] [Z] bénéficiera d’un délai de paiement de trois ans pour payer son arriéré de loyer s’élevant à ce jour à la somme de 15 566.68 euros ; Condamner Madame [L] [Z] lui payer la somme de 432.40 euros par mois durant 36 mois au titre des arriérés de loyer, en sus du paiement du loyer courant, à hauteur de 650 euros mensuel ; Juger qu’un seul défaut de paiement des loyers et/ou de l’arriéré entraînera la révocation du délai de paiement, l’exigibilité immédiate de la dette et le prononcé de l’expulsion de Madame [Z] ainsi que tout occupant de son chef ; Débouter Madame [Z] de sa demande de réduction du montant de son loyer ; Débouter Madame [Z] de sa demande d’indemnisation pour atteinte à sa vie privée ; Débouter Madame [Z] de sa demande de dommages-et-intérêts pour procédure abusive ; Débouter Madame [Z] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ; Condamner Madame [Z] à lui payer la somme de 700 euros de dommages-et-intérêts pour résistance abusive et injustifiée conformément à l’article 1153 alinéa 4 du code de procédure abusive ; Condamner Madame [Z] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens d’instance. La SCI GRAND RUE soutient notamment que : Madame [Z] a de grande difficulté pour honorer ses loyers depuis mai 2019. Malgré la mise en place de nombreux plans d’apurement, elle a de nouveau cessé tout paiement à compter de décembre 2024. Madame [Z] répand la terreur dans l’immeuble, et ne supporte aucun bruit ; il revient à la charge de Madame [Z] de démontrer toute atteinte à sa vie privée. La demande de dommages-et-intérêts à ce titre devra être rejetée.le respect ou non du plan d’apurement n’a pas d’effet sur le caractère abusif de la procédure. Par conclusions déposées sur l'audience du 22 juin 2026, Madame [L] [Z], représentée par son avocat, demande au juge des contentieux et de la protection de : Débouter la SCI GRAND RUE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Condamner la SCI GRAND RUE à réparer le trouble de jouissance en subissant une réduction de la moitié du loyer à compter du mois d'août 2025 ; Condamner la SCI GRAND RUE à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages-et-intérêt pour atteinte à sa vie privée ; Condamner la SCI GRAND RUE à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages-et-intérêts pour procédure abusive ; Condamner la SCI GRAND RUE aux entiers dépens.Madame [Z] soutient notamment que : le plan d’apurement a été respecté ; elle souffre des troubles de voisinage de la part de sa voisine du-dessus, depuis août 2025, alors qu’elle travaille de nuit en qualité d’ASH, et ne peut se reposer en journée. sa bailleresse a contacté la tête de liste sur laquelle elle figurait, à savoir Monsieur [I], afin de faire pression et salir son image en pleine période d’élection municipale. la SCI GRAND RUE a diligenté à son encontre une procédure judiciaire alors même qu’il était convenu d’un accord entre ellesUn diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 31 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard par la voie électronique le 10 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, La SCI GRAND RUE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 21 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :Les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Le bail conclu le 13 octobre 2017 avec prise d'effet au 15 octobre 2017 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois (page 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juillet 2025, pour la somme en principal de 13 789.83 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2025. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :La SCI GRAND RUE produit un décompte démontrant que Madame [L] [Z] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 15 566.68 € à la date du 14 avril 2026. Madame [L] [Z] indique que des versements n’apparaissent pas sur le décompte produit ce qui a entraîné, de la part de la SCI GRAND RUE, la délivrance de l’assignation devant la présente juridiction. En l’état des pièces produites par les parties, il ressort que : La SCI GRAND RUE reconnaît que le notaire n’a pas pris en considération les sommes versées par sa locataire au titre de l’apurement de sa dette locative, ce qui a engendré une assignation en justice pensant que les termes du plan d’apurement n’étaient pas respectés ; Le décompte en date du 14 avril 2026, ne fait pas apparaître 5 virements de 100 euros émanant de Madame [L] [Z]. Il convient donc de les déduire de la somme sollicitée par la SCI GRAND RUE.

Madame [L] [Z] sera donc condamnée à verser à La SCI GRAND RUE cette somme de 15 066.68 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 13 789.83€ à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (18 juillet 2025), sur la somme de 15 902.93€ à compter de la date de la délivrance de l'assignation (09 décembre 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi". En l'espèce, la SCI GRAND RUE propose la mise en place d’un délai de paiement, faute pour elle d’avoir engagé une procédure judiciaire à l’encontre de Madame [L] [Z] alors que le plan d’apurement mis en place par les parties était respecté. Elle précise que ce plan devra être échelonné sur 36 mois avec des mensualités à hauteur de 432.40 euros. Madame [Z] n’apporte aucune réponse quant à la proposition faite par sa bailleresse. Il ressort des pièces produites que Madame [Z] a repris le paiement intégral de ses loyers. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées par la SCI GRAND RUE au profit de sa locataire, Madame [L] [Z] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS :Selon l'article 24 VII de la loi précitée " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ".

En l'espèce, il est établi, que le débiteur a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Par conséquent, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Par ailleurs, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [L] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle soit à la somme de 654.02€. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION POUR RESISTANCE ABUSIVE ET INJUSTIFIEE Aux termes de l’article 1231-6 pris en son 3e alinéa “Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.”. En l'espèce, en l’absence de pièces justifiant la mauvaise foi de Madame [L] [Z] causant un préjudice distinct de celui causé par l’absence de paiement des loyers, la SCI GRAND RUE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE MADAME [D] LA DEMANDE RELATIVE AU TROUBLE DE JOUISSANCEAux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est obligé : b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus. ». En l’état des éléments, force est de constater que Madame [L] [Z] n’apporte aucun élément justificatif démontrant qu’elle subi des troubles de jouissance justifiant la réduction du montant de son loyer. Par ailleurs, un dépôt de plainte en date du 1er avril 2026, par Madame [P] [R], laisse entendre que l’auteure des troubles du voisinage, serait Madame [Z]. Par conséquent, compte-tenu de ses éléments, Madame [L] [Z] sera déboutée de sa demande. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-ET-INTERETS POUR ATTEINTE A LA VIE PRIVEEAux termes de l’article 9 du code civil « Chacun a droit au respect de sa vie privée. Les juges peuvent, sans préjudice de la réparation du dommage subi, prescrire toutes mesures, telles que séquestre, saisie et autres, propres à empêcher ou faire cesser une atteinte à l'intimité de la vie privée : ces mesures peuvent, s'il y a urgence, être ordonnées en référé. ». En l’état des éléments versés, aucune des pièces produites ne permet d’apprécier la réalité d’une atteinte à la vie privée de Madame [Z], et donc de corroborer les allégations portées à l’encontre de la SCI GRAND RUE. Par conséquent, Madame [Z] sera déboutée de sa demande. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-ET-INTERET POUR PROCEDURE ABUSIVEAux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ». En l’espèce, en raison de la situation d’impayés qui existe depuis plusieurs années, il n’existe pas de procédure abusive ou dilatoire au préjudice de Madame [Z] justifiant la condamnation de la SCI GRAND RUE à une amende civile. Par conséquent, Madame [Z] sera déboutée de sa demande. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :Madame [L] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens d’instance. Il n'apparaît cependant pas conforme à l'équité de condamner la SCI GRAND RUE comme Madame [L] [Z] au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 octobre 2017 avec prise d'effet au 15 octobre 2017 entre La SCI GRAND RUE et Madame [L] [Z] concernant le bien à usage d’habitation situé au 3 Grand Rue à SAINT-HIPPOLYTE-DU-FORT (30170) sont réunies à la date du 19 septembre 2025 ; CONDAMNONS Madame [L] [Z] à verser à La SCI GRAND RUE à titre provisionnel la somme de 15 066.68 € (décompte arrêté au 14 avril 2026, incluant avril 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2025 sur la somme de 13 789.83 €, sur la somme de 15 902.93€ à compter du 09 décembre 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; AUTORISONS Madame [L] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 432.40 € chacune et une 36ème mensualité à hauteur de 432.40€ qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, La SCI GRAND RUE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [L] [Z] soit condamnée à verser à La SCI GRAND RUE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit à la somme de 645.02€, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; DEBOUTONS la SCI GRAND RUE de sa demande de dommages-et-intérêts pour résistance abusive et injustifiée de Madame [L] [Z] ; DEBOUTONS Madame [L] [Z] de sa demande de réduction de loyer pour trouble de jouissance ; DEBOUTONS Madame [L] [Z] de sa demande de dommages-et-intérêts pour atteinte à la vie privée ; DEBOUTONS Madame [L] [Z] de sa demande de dommages-et-intérêts pour procédure abusive ; REJETONS les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [L] [Z] aux entiers dépens d’instance ; DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 31 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fabienne HARBON-CAMLITI, Vice-Présidente, et par le greffier.

Le greffier, La Vice-Présidente,