Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00528 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E5IA

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[D] [H]

JUGEMENT DU 28 Août 2026 Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILIA [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Monsieur [D] [H] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTÉ Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 28 Avril 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par la mise à disposition au greffe le 28 Août 2026 par Irène PONCET-DUARTÉ, Présidente assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée le : à

Copie délivrée le : à

RAPPEL DES FAITS Selon contrat du 23 mai 2024, la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia a donné à bail à M. [D] [H] un logement de type 2 à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 288,18 euros, hors charges. Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société Plurial Novilia a fait assigner M. [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne selon acte de commissaire de justice du 17 février 2026 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif. Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 avril 2026. La société Plurial Novilia, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 1 434,92 euros et s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude M. [H] n’a pas comparu. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, la partie défenderesse n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire. En outre, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.  Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité de l'action La société Plurial Novilia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 13 octobre 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles n’ont pas été modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668. Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le notifpref soit plus de six semaines avant l’audience du 28 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable postérieurement au 29 juillet 2023. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217 et suivants du code civil. Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus après le 29 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 octobre 2025 pour la somme en principal de 835,19 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 novembre 2025. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à cette date. En conséquence, M. [H] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date. Il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, M. [H] est tenu du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation laquelle est intervenue le 18 novembre 2025.  Il se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur lequel est privé de la jouissance de son bien. Il convient par conséquent de condamner M. [H] à payer à la société Plurial Novilia une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer. Sur la demande en paiement de la dette locative Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. Pour soutenir sa demande de paiement de 1 434,92 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 21 avril 2026 échéance de mars 2026 incluse, démontrant que le locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme. M. [H], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera ainsi condamné au paiement de la somme de 1 434,92 euros, la somme de 1 112,19 euros portant intérêt au taux légal à compter du 17 février 2026, et à compter du présent jugement pour le surplus. Sur la demande de dommages et intérêts La société Plurial Novilia n’apporte aucun moyen de fait permettant de caractériser une résistance abusive de la part de la locataire ni même de son préjudice alors que la charge de la preuve lui incombe conformément à l’article 9 du code de procédure civile.  Par conséquent, sa demande tendant à condamner M. [H] au paiement de la somme de 120 euros en réparation de son préjudice sera rejetée.  Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [H] supportera la charge des dépens. Il sera condamné à payer à la société Plurial Novilia la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l'action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mai 2024 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia et M. [D] [H] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4] sont réunies à la date du 18 novembre 2025 ; ORDONNE en conséquence à M. [D] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour M. [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l'expulsée ; DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE M. [D] [H] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 18 novembre 2025 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE M. [D] [H] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia la somme de 1 434,92 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 21 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse la somme de 1.112,19 euros portant intérêt au taux légal à compter du 17 février 2026 et à compter du présent jugement pour le surplus ; DEBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia de sa demande formée au titre de la réparation de son préjudice ; CONDAMNE M. [D] [H] aux dépens ; CONDAMNE M. [D] [H] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe.   LA GREFFIERE                                                   LA PRESIDENTE