Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00278 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E4Y5

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

C/

[G] [A]

JUGEMENT DU 28 Août 2026 Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Monsieur [G] [A] [Adresse 2] [Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTÉ Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 28 Avril 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort prononcé par la mise à disposition au greffe le 28 Août 2026 par Irène PONCET-DUARTÉ, Présidente assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée le : à

Copie délivrée le : à

RAPPEL DES FAITS Selon contrat du 15 décembre 2022, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia a donné à bail à M. [G] [A] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 266,13 euros, hors charges. Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société Plurial Novilia a fait assigner M. [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne selon acte de commissaire de justice du 5 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif. Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe.  L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 avril 2026. La société Plurial Novilia, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 4 739,25 euros et s’oppose à l’octroi de délais de paiement. M. [A], comparant en personne reconnaît la dette dans son principe et son montant. Il expose être au chômage et percevoir 599 euros par mois pour un loyer s’élevant à 326 euros. Il a fait une demande d’APL. Il souhaite rester dans les lieux. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION La partie défenderesse ayant comparu et la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en premier ressort en application de l’article 473 du code de procédure civile. En outre, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.  Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité de l'action La société Plurial Novilia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 7 janvier 2026 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles n’ont pas été modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668. Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 5 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 28 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable postérieurement au 29 juillet 2023. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217 et suivants du code civil. Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu le 15 décembre 2022 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 août 2025 pour la somme en principal de 2 435,80 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 octobre 2025. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à cette date. En conséquence, M. [A] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date. Il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, M. [A] est tenu du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation laquelle est intervenue le 29 octobre 2025.  Il se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur lequel est privé de la jouissance de son bien. Il convient par conséquent de condamner M. [A] à payer à la société Plurial Novilia une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer. Sur la demande en paiement de la dette locative Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. Pour soutenir sa demande de paiement de 4 739,25 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 14 avril 2026 échéance de mars incluse, démontrant que le locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme. M. [A] reconnaît le montant de la dette. S’il souhaite rester dans les lieux, il n’apporte pas la preuve d’avoir payé le loyer courant. En outre le décompte de la créance démontre qu’il n’a effectué aucun versement depuis au moins avril 2025. Compte tenu des ressources qu’il a indiqué percevoir à l’audience, il n’apparaît pas en mesure d’apurer sa dette et de s’acquitter du loyer courant. Il sera ainsi condamné au paiement de la somme de 4 739,25 euros avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [A] supportera la charge des dépens. Il sera condamné à payer à la société Plurial Novilia la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l'action de la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2022 entre la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia et M. [G] [A] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 29 octobre 2025 ; ORDONNE en conséquence à M. [G] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour M. [G] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l'expulsée; DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE M. [G] [A] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 29 octobre 2025 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE M. [G] [A] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia la somme de 4 739,25 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 14 avril 2026, échéance de mars incluse avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE M. [G] [A] aux dépens ; CONDAMNE M. [G] [A] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe.   LA GREFFIÈRE                                                    LA PRÉSIDENTE