Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/03431 - N° Portalis DBY7-W-B7J-E36G

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[E] [A]

JUGEMENT DU 28 Août 2026 Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILIA [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Monsieur [E] [A] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

représenté par la SELARL FLORY-ZAVAGLIA, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51108-20026-000354 du 10/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTÉ Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 28 Avril 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort prononcé par la mise à disposition au greffe le 28 Août 2026 par Irène PONCET-DUARTÉ, Présidente assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée le : à

Copie délivrée le : à

RAPPEL DES FAITS Par contrat du 30 juillet 2021, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia a donné à bail à M. [E] [A] un appartement de type 2 à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 322,23 euros, hors charges. Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société Plurial Novilia a fait assigner M. [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne selon acte de commissaire de justice du 16 décembre 2025 pour obtenir notamment la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif. Le diagnostic social et financier n’a pas été transmis au greffe.  L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 avril 2026. La société Plurial Novilia, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 6 495,16 euros et n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement. M. [A], représenté par son conseil, explique que le paiement des loyers a été repris. Il ne conteste pas le montant des sommes dues. Il a déposé une demande de traitement de sa situation financière à la commission de surendettement des particuliers. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION La partie défenderesse ayant comparu et la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en premier ressort en application de l’article 473 du code de procédure civile. En outre, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité de la demande La société Plurial Novilia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 25 juin 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 7 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 28 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable postérieurement au 29 juillet 2023. Contrairement à ce qu’indique M. [A] dans ses écritures, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas aux demandes d’acquisition de la clause résolutoire mais uniquement en cas de congé délivré par le bailleur. L’action sera par conséquent déclarée recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217 et suivants du code civil. Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu le 30 juillet 2021 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juin 2025 pour la somme en principal de 3 627, 22 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 août 2025. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc en principe réunies à cette date. Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article. La société Plurial Novilia produit un décompte des loyers charges et indemnité d’occupation impayés actualisé arrêté au 21 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse démontrant que M. [A] reste à lui devoir la somme de 6 495,16 euros après déduction faite des frais de procédure. M. [A] reconnaît le montant de la dette. Il a repris le paiement des loyers depuis le mois de janvier 2026 et apparaît en situation de régler sa dette. Il sera ainsi condamné au paiement de la somme de 6 495,16 euros, la somme de 5 394,27 euros portant intérêt au taux légal à compter du 16 décembre 2025, et à compter du présent jugement pour le surplus et de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif. Il y a en outre lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la société Plurial Novilia sera rejetée. Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société Plurial Novilia. L’expulsion de M. [A] et de tout occupant de son chef serait également autorisée. De même, M. [A] serait tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux. Sur la demande de dommages et intérêts La société Plurial Novilia n’apporte aucun moyen de fait permettant de caractériser une résistance abusive de la part de la locataire ni même de son préjudice alors que la charge de la preuve lui incombe conformément à l’article 9 du code de procédure civile.  Par conséquent, sa demande tendant à condamner M. [A] au paiement de la somme de 500 euros en réparation de son préjudice sera rejetée. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [A] supportera la charge des dépens. Il sera condamné à payer à la société Plurial Novilia la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l'action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire de la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia à l’encontre de M. [E] [A] CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juillet 2021 entre la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia et M. [E] [A] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4] sont en principe réunies à la date du 24 août 2025 ; CONDAMNE M. [E] [A] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia la somme de 6 495,16 euros représentant les loyers, charges et éventuelles indemnités d'occupation impayés au 21 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, la somme de 5 394,27 euros portant intérêt au taux légal à compter du 16 décembre 2025, et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE M. [E] [A] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 70 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette majoré des intérêts, et ce en plus du loyer courant et des charges ; DIT que chaque versement devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DÉBOUTE la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ; DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ; En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [E] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE M. [E] [A] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter de 24 août 2025 (date de résiliation du bail) jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; En toute hypothèse, DÉBOUTE la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia de sa demande fondée au titre de l’indemnisation de son préjudice ;  CONDAMNE M. [E] [A] aux dépens ; CONDAMNE M. [E] [A] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE                                             LA PRÉSIDENTE