Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02978 - N° Portalis DBY7-W-B7J-E27U

[U] [Y]

C/

[M] [Z]

JUGEMENT DU 03 Juillet 2026 Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Monsieur [U] [Y] [Adresse 1] [Localité 1]

comparant en personne à l’audience du 19 mai 2026

DEFENDEURS

Monsieur [M] [Z] [Adresse 2] [Localité 2]

comparant en personne à l’audience du 17 février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 19 Mai 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en dernier ressort prononcé par la mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2026 par Manon REMY, Présidente assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée le : à

Copie délivrée le : à

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 7 décembre 2023, Monsieur [M] [Z] a, par l’intermédiaire de la société L’IMMOBILIERE CHAMPENOISE, donné à bail à Monsieur [U] [Y], Madame [T] [H] et Monsieur [I] [H] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel initial de 1.100€, outre 50€ de provision sur charges locatives. Le contrat stipulait que le dépôt de garantie de 1.100€, versé par les colocataires, serait restitué en totalité à Monsieur [U] [Y].

Suite au départ des locataires, un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 28 février 2025.

Se plaignant de ce que le bailleur ne lui a pas restitué le dépôt de garantie, Monsieur [U] [Y] a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par requête enregistrée au greffe le 30 octobre 2025. Monsieur [U] [Y] sollicite du juge qu’il : - condamne Monsieur [M] [Z] au paiement de la somme de 1.100€ en restitution du dépôt de garantie ; - condamne Monsieur [M] [Z] au paiement de la somme de 970€ à titre de dommages et intérêts.

Appelée à l’audience du 17 février 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 19 mai 2026, Monsieur [U] [Y] étant absent et Monsieur [M] [Z], comparaissant en personne, formulant des demandes reconventionnelles.

A l’audience du 19 mai 2026, Monsieur [U] [Y], comparaissant en personne, a réitéré ses demandes.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [U] [Y] a fait valoir la conformité de l’état des lieux de sortie à l’état des lieux d’entrée. Il a également indiqué ne pas avoir nettoyé le logement au motif que sa conjointe était sur le point d’accoucher. Concernant les sommes déduites par le bailleur, il a soutenu que l’entreprise ayant nettoyé le logement n’est pas spécialisée dans le nettoyage, que la révision rétroactive du loyer est illégale et que la mention « main d’œuvre » figurant sur la facture relative aux volets a été ajoutée par Monsieur [M] [Z]. Enfin, il a déclaré que ce dernier lui a restitué la somme de 593,15€, mais que le chèque n’a jamais été encaissé.

Lors de l’audience du 17 février 2026, Monsieur [M] [Z] a sollicité du juge qu’il condamne Monsieur [U] [Y] à lui payer une somme de 382 euros au titre des frais de ménage, retirés sur le dépôt de garantie. Il fait valoir que le préavis a été donné pour un départ le 18 décembre 2024, prolongé au 31 décembre 2024. Il ajoute qu’un locataire devait entrer dans les lieux dès le 1er janvier 2025, mais qu’en l’absence de départ de Monsieur [Y] avant le 28 février 2025, le nouveau locataire n’a pas pu intégrer le logement. Il fait valoir que l’état des lieux de sortie était contradictoire et que la maison était très sale.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ».

L’objet du dépôt de garantie est ainsi de garantir l'exécution des obligations locatives par le locataire telle qu’elles résultent du contrat de bail. Il porte par conséquent sur le non-paiement du loyer et des charges, mais également sur les dépenses qui pourraient résulter de la remise en état du logement à la fin du bail.

De plus, il appartient au bailleur de restituer le dépôt de garantie au locataire dans son intégralité, à moins qu’il ne justifie que des sommes lui resteraient dues par le locataire, étant précisé que c’est au bailleur et non au preneur d'apporter la preuve des justificatifs de la somme retenue.

En l’espèce, Monsieur [U] [Y] sollicite la condamnation de Monsieur [M] [Z] au paiement de la somme de 1.100€ en restitution du dépôt de garantie. Au soutien de sa demande, il produit aux débats notamment: - l’état des lieux d’entrée du 7 décembre 2023 (pièce n°3) ; - l’état des lieux de sortie contradictoire du 28 février 2025 (pièce n°7) ; - une lettre non datée qui lui a été adressée par Monsieur [M] [Z], dans laquelle ce dernier détaille les sommes déduites du dépôt de garantie et qui est accompagnée d’un chèque d’un montant de 593,15€, d’une facture n°FC10019773 établie par la SAS NEW TOP CREIL le 7 mai 2025 ainsi que d’un devis n°190231 établi par l’établissement [J] [D] (pièce n°16).

A l’inverse, Monsieur [M] [Z] soutient que le logement a été rendu particulièrement sale, nécessitant une condamnation de Monsieur [U] [Y] à une somme de 382 euros au titre des frais de ménage.

Sur les frais de remise en état

En application de l'article 7 c) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire répond « des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. »

Par ailleurs, l’article 1730 du code civil énonce que « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 7 décembre 2023 et l’état des lieux de sortie contradictoire du 28 février 2025 que les locataires ont rendus les locaux, dont ils avaient la possession, avec les désordres suivants :

- à l’entrée : murs et vitres sales ;

- dans la chambre 1: murs et vitre sales ;

- dans la buanderie : évier et petit miroir étagère sales ;

- salle d’eau au rdc : douche, joint, meuble sous vasque et vmc sales ;

- salle à manger : présence de quelques marques de meubles sur le sol ainsi que vitre, tablette et coin de fenêtre sales ;

- salon : présence d’un accro dans le renfoncement du mur ainsi que vitre et poêle à bois sales ;

- cuisine : vitre, éléments de bas et de haut sales ;

- palier : parquet griffé devant la chambre 3, mur et vitre sales, présence d’une trace d’enduit et une de colle près de la fenêtre ainsi qu’une pile non fonctionnelle dans la télécommande des volets ;

- chambre 2 : présence d’une trace noire sous la fenêtre ainsi que mur, vitre et appui de fenêtre sales, une pile non fonctionnelle dans l’une des deux télécommandes des volets ;

- chambre 3 : vitre et tablette sales ainsi que présence d’une trace noire sur le mur vers porte ;

- chambre 4 : vitres et murs sales ;

- salle d’eau à l’étage : miroir, joint de la cabine de douche, plexiglas et carreaux sales ;

- véranda : vitres sales ;

- jardin : allée sale.

Or, ils étaient tenus, en vertu des dispositions précitées de l’article 1730 du code civil, de rendre les locaux dans l’état dans lequel ils les ont reçus, étant précisé que les désordres constatés ne peuvent être imputés à la vétusté.

Par ailleurs, il ressort de la pièce n°16 que les frais de remise en état s’élèvent à 431,56€ répartis comme suit: - 382 € au titre du nettoyage ; - et 49,56 € au titre du « Dépannage de 4 stores».

Monsieur [U] [Y] conteste ces sommes soutenant que l’entreprise ayant nettoyé les lieux n’est pas une entreprise spécialisée dans le nettoyage d’une part, que la mention « main d’œuvre » figurant sur le justificatif des frais de remise en état des stores a été ajoutée par Monsieur [M] [Z] d’autre part.

Or, tout d’abord, les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des frais de remise en état présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé à la remise en état ou fait procéder par une entreprise spécialisée dans le type de remise en état pour lequel il sollicite une indemnisation. En conséquence, le devis n’a qu’une portée indicative et ne présente un intérêt pour l’estimation du montant des frais de remise en état qu’autant qu’il n’est pas surévalué et est en relation étroite avec la dégradation constatée.

Ensuite, Monsieur [U] [Y] ne rapporte pas la preuve que la mention « main d’œuvre » figurant sur le justificatif des frais de remise en état des stores a été ajoutée par Monsieur [M] [Z].

Il y a lieu en conséquence d’écarter l’ensemble des moyens soulevés par Monsieur [U] [Y].

Toutefois, il convient de relever que l’état des lieux de sortie contradictoire ne mentionne aucun volet hors d’usage, hormis l’absence de piles fonctionnelles dans les télécommandes volets. Le devis ne précisant pas si le dépannage des quatre stores consiste en le remplacement desdites piles, il y a lieu de considérer que Monsieur [M] [Z] ne justifie pas d’une dégradation locative imputable à son locataire. Au demeurant, il sera relevé que le bailleur semble avoir abandonné ce poste de préjudice dès lors qu’il s’est contenté à l’audience du 17 février 2026 de solliciter la condamnation de son locataire à payer une somme de 382 euros correspondant aux frais de nettoyage du logement.

De plus, il ressort de l’état des lieux d’entrée du 7 décembre 2023 que les locataires ont pris possession des locaux avec les désordres relatifs au nettoyage suivants :

- à l’entrée : présence de traces noires derrières la porte ;

- dans la chambre 1: présence de traces noires en bas de la porte et de plusieurs traces noires à divers endroits des murs ;

- dans la buanderie : présence de plusieurs traces sur les plinthes, sol sale, présence de plusieurs taches noires à divers endroits des murs et du plafond, présence de diverses traces noires sur la porte et intérieur du meuble sous évier sale ;

- salle d’eau : présence de plusieurs petites traces sur le mur ;

- salle à manger : présence de diverses tâches à plusieurs endroits sur le mur ;

- salon : diverses traces noires à plusieurs endroits du mur ;

- cuisine : fond et paroi de four graisseux, filtre de hotte très gras et crédence au-dessus de la plaque sale ;

- palier : présence de grosses traces sur le sol près de la porte du grenier, présence de diverses traces noires sur les murs vers le grenier salle de bains ;

- chambres 4 : présence de traces noires sous les prises et en bas de la porte ;

- salle d’eau à l’étage : flexible douche, mélangeur, pommeau de douche et mitigeur sales;

- véranda : présence de diverses traces noires sur le mur.

Ainsi, les locaux loués nécessitaient déjà un nettoyage avant l’entrée des locataires dans les lieux. Dans ces conditions, le devis de nettoyage d’un montant de 382 euros a tant vocation à réparer l’absence de nettoyage du locataire que celle imputable au bailleur ; de sorte qu’il convient de réduire de moitié la somme déduite au titre du nettoyage.

Sur l’arriéré de loyer

Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation de l’indice de référence des loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande, sans effet rétroactif.

Il en résulte que la révision du loyer n’est pas automatique et conditionnée à une manifestation de volonté du bailleur devant informer son locataire de l’indice applicable, du montant du loyer révisé et la date à laquelle le loyer révisé sera appliqué.

Enfin, le bail signé le 7 décembre 2023 stipule que le montant du loyer sera révisé chaque année le 7 décembre en fonction de la variation de l’IRL du 3ème trimestre 2023 dont la valeur s’établit à 141,03.

En l’espèce, Monsieur [M] [Z], ne justifie pas de ce qu’il aurait informé ses locataires tant de sa volonté de procéder à la révision du loyer que de la date effective de la révision du loyer.

La somme de 75,29 € déduite du dépôt de garantie n’est donc pas justifiée.

Enfin, s’il résulte de la procédure qu’un chèque de 593,15 euros a été envoyé au locataire par le bailleur au titre de la restitution du dépôt de garantie, il n’est pas contesté par les parties que ce chèque n’a jamais été encaissé par Monsieur [U] [Y]. En conséquence, eu égard à ce qui précède, Monsieur [M] [Z] sera condamné à payer à Monsieur [U] [Y] la somme de 909 euros (1.100 – [382/2]) au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur les dommages et intérêts

Monsieur [U] [Y] sollicite la condamnation de Monsieur [M] [Z] au paiement de la somme de 970 € à titre de dommages et intérêts, soit 770 € au titre de la majoration de retard et 200 € pour le temps consacré à ce litige.

Sur la majoration de retard

En application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes, restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes, restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la remise des clefs a été effectuée le 28 février 2025 lors de l’état des lieux de sortie.

De plus, l’état des lieux de sortie contradictoire comporte la mention de la nouvelle adresse de Monsieur [U] [Y].

Le dépôt de garantie devait donc être restitué au plus tard le 30 avril 2025. Il ressort des pièces versées au dossier que Monsieur [M] [Z] a adressé à Monsieur [U] [Y] un chèque d’un montant de 593,15 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie après déduction des sommes qu’il estimait pouvoir déduire après réalisation de l’état des lieux de sortie. Le locataire ne conteste pas avoir reçu ce chèque mais explique ne pas l’avoir encaissé estimant que l’intégralité de son dépôt de garantie lui était due.

Or il a été précédemment démontré que des dégradations locatives en lien avec l’entretien du logement lui étaient imputables. De même, il a été précédemment démontré que Monsieur [M] [Z] a déduit sans fondement du dépôt de garantie une somme de 124,85 euros (49,56 euros pour le dépannage des quatre stores et 75,29 euros d’augmentation du loyer).

Le dépôt de garantie dû à Monsieur [U] [Y] n’ayant pas été restitué dans son intégralité, ce dernier peut prétendre à une indemnisation égale à 10% du montant du loyer (1.100 €) pour chaque période commencée en retard jusqu’au jour de l’audience, soit 1.430 € ([1.100 x 0,1] x 13).

Cependant, le juge étant tenu par les demandes des parties et Monsieur [U] [Y] ayant sollicité uniquement la somme de 770 € au titre de la majoration de retard, il sera fait droit à sa demande.

Sur les dommages et intérêts complémentaires pour résistance abusive

Monsieur [U] [Y] soutient avoir dû consacrer du temps à la gestion de ce litige.

Toutefois, force est de constater qu’il ne justifie pas d'un préjudice en lien de causalité avec cette résistance abusive et distinct du simple retard dans la restitution du dépôt de garantie qui est réparé par la majoration légale de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Il sera par conséquent débouté de sa demande.

Ainsi, eu égard à ce qui précède, Monsieur [M] [Z] sera condamné à la somme de 770 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Monsieur [M] [Z] qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers dépens.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] à verser à Monsieur [U] [Y] la somme de 909 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] à verser à Monsieur [U] [Y] la somme de 770 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [Y] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION