Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00956 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E6CB

S.A. PLURIAL NOVILA

C/

[G] [N]

JUGEMENT DU 28 Août 2026 Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILA [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Monsieur [G] [N] [Adresse 2] [Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTÉ Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 28 Avril 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort prononcé par la mise à disposition au greffe le 28 Août 2026 par Irène PONCET-DUARTÉ, Présidente assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée le : à

Copie délivrée le : à

RAPPEL DES FAITS Par contrat du 17 mars 2023, la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia a donné à bail à M. [G] [N] un pavillon de type 4 à usage d’habitation situé [Adresse 3][Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 520,89 euros hors charges. Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société Plurial Novilia a fait assigner M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne selon acte de commissaire de justice du 26 janvier 2026 pour obtenir notamment la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif. Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 avril 2026. La société Plurial Novilia, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 12 158,45 euros. Le dernier règlement date d’avril 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. M. [N], comparant en personne reconnaît le principe et le montant de la dette. Il explique qu’un surloyer a été appliqué. Il souhaite rester dans les lieux. Il exerce une activité rémunérée à hauteur de 1 600 / 1 800 euros par mois. Il a rencontré des difficultés administratives et a baissé les bras. Il est désormais suivi par le Club de prévention. Une note en délibéré a été accordée à M. [N] afin qu’il puisse justifier du paiement du loyer du mois d’avril 2026. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION. La partie défenderesse ayant comparu et la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en premier ressort en application de l’article 473 du code de procédure civile. En outre, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.  Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité de la demande La société Plurial Novilia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 21 août 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 28 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 28 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable postérieurement au 29 juillet 2023. L’action sera par conséquent déclarée recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217 et suivants du code civil. Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu le 17 mars 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 août 2025. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 octobre 2025. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc en principe réunies à cette date. Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article. La société Plurial Novilia produit un décompte des loyers charges et indemnité d’occupation impayés actualisé arrêté au 16 avril 2026, échéance de mars incluse démontrant que M. [N] reste à lui devoir la somme de 12 158,45 euros après déduction des frais de procédure. M. [N] reconnaît le montant de la dette. Il apporte la preuve d’avoir effectué le paiement du loyer de mars 2026. Aussi, compte tenu de son accompagnement par des professionnels et du fait qu’il exerce une activité rémunérée, il est en mesure d’apurer sa dette et de payer le loyer courant. Ce d’autant que la dette est susceptible de diminuer si le  surloyer qui a été appliqué est annulé. Il sera ainsi condamné au paiement de la somme de 12 158,45 euros avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement et d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif. En équité, la demande tendant à ordonner la capitalisation des intérêts sera rejetée. Il y a en outre lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la société Plurial Novilia sera rejetée. Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société Plurial Novilia. L’expulsion de M. [N] et de tout occupant de son chef serait également autorisée. De même, M. [N] serait tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] supportera la charge des dépens. Il sera condamné à payer à la société Plurial Novilia la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l'action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire de la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia à l’encontre de M. [G] [N] ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2023 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia et M. [G] [N] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont en principe réunies à la date du 20 octobre 2025 ; CONDAMNE M. [G] [N] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia la somme de 12 158,45 euros représentant les loyers, charges et éventuelles indemnités d'occupation impayés au 16 avril 2026, échéance de mars incluse avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia de sa demande tendant à ordonner la capitalisation des intérêts ; AUTORISE M. [G] [N] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 80 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette majoré des intérêts, et ce en plus du loyer courant et des charges ; DIT que chaque versement devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ; DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ; En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [G] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE M. [G] [N] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter de 20 octobre 2025 (date de résiliation du bail) jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; En toute hypothèse, CONDAMNE M. [G] [N] aux dépens ; CONDAMNE M. [G] [N] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;  Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe. LA GREFFIÈRE                                             LA PRÉSIDENTE